Vivienda: con la soga al cuello por un contrato de arras

Hay quien ha dejado escapar la casa de sus sueños por no haber firmado un contrato de arras que atara el acuerdo con el vendedor. Y hay quien ha perdido muchos miles de euros por haber suscrito un contrato de arras sin saber bien a qué se obligaba. Estos pactos, en los que la persona interesada en la compra de una casa entrega una cantidad de dinero al vendedor para evitar que un tercero se adelante, no son obligatorios, pero buscan dar seguridad a ambas partes. Por esto, es aconsejable estar bajo su paraguas.

El problema es que existe un enorme y preocupante desconocimiento sobre su alcance y las consecuencias que tiene su incumplimiento, lo que ocasiona numerosos conflictos. Algunos acaban en los tribunales. “Seis de cada diez compradores y vendedores desconocen algunos de los puntos esenciales del contrato de arras”, según el despacho de abogados Méndez Lit. “Se le suele dar una atención menor, pero es un verdadero contrato de compraventa donde se posterga el pago final a elevación a público. No se trata de una mera reserva, por lo que es importante que nuestras arras sean detalladas para evitar conflictos posteriores”, dice José Méndez, socio director del bufete Méndez Lit.

Porque conflictos haberlos, haylos. Y de siempre. “El problema básico que se produce con las arras es saber cuándo se debe resolver la compraventa y si se tiene o no que devolver o recibir dicho importe y qué cantidad”, afirma Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona.

Últimamente, el volumen de conflictos ha crecido. En el bufete de Ático Jurídico dan cuenta de que, en los primeros meses de la crisis sanitaria, desde marzo de 2020, la conflictividad se dispara. “Algunos compradores habían pactado la entrega de arras antes de iniciarse la pandemia y les vencía el plazo para formalizar la compraventa en notaría tras declararse el confinamiento. En muchos casos, la operación ya no interesaba al comprador por haber perdido su puesto de trabajo o resultaba imposible por la negativa del banco a conceder la hipoteca, perdiendo la vivienda y las arras que había entregado”, argumenta Salvador Salcedo, abogado y socio del despacho.

Por culpa del Catastro

Hay otro motivo de conflicto, esta vez por la entrada en vigor a principios de año de los valores de referencia del Catastro. “El potencial comprador entrega las arras sin tener en cuenta previamente cuál es el valor de referencia del inmueble que se pretende adquirir. Se puede llegar a malograr la operación, con la consiguiente pérdida de la vivienda y las arras, si el potencial comprador no puede asumir el incremento de costes, que en algunos casos que nos han consultado suponía más de 10.000 euros”, añade el abogado de Ático Jurídico.

Pero también puede perderse el dinero porque la vivienda tenga algún embargo o carga desconocida: alguno de los vendedores fallece, la pareja se separa o surge algún problema de carácter urbanístico o registral. Puede ocurrir, y es más que habitual, que el comprador encuentre un piso con mejor precio y que le guste más. O que el vendedor se tope con un interesado que le paga más por su vivienda. Las posibilidades de que ocurra algo que haga inviable la operación son infinitas.

¿Qué pasa entonces? Depende del tipo de arras que se haya firmado. Hay tres modalidades. Las más comunes son las penitenciales, que permiten el desistimiento libre de las partes a costa de las arras. Si es el comprador quien no quiere llevar a cabo el contrato, perderá todas las cantidades entregadas, y si es el vendedor quien decide no continuar con la venta, devolverá el doble de la cantidad acordada.

Es importante fijar en el contrato qué tipo de arras son. “La mera referencia al artículo 1454 del Código Civil que en muchos contratos se realiza no es suficiente para considerar que el dinero entregado por el comprador es en concepto de arras penitenciales, según el criterio del Tribunal Supremo. En tal caso puede considerarse que se trata de unas arras confirmatorias, no siendo posible que se produzca el desistimiento del contrato”, comenta Salcedo.

Ojo si le ponen delante un contrato con este tipo de arras porque la compraventa ya se entiende ejecutada. “Las partes no pueden desistir, no pueden echarse atrás. Si una de ellas incumple, la otra podrá obligarle a cumplir o solicitar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios”, explica José Méndez. Mucho menos comunes son las arras penales, que apenas se emplean y que se entienden como el importe de la pena que debe abonarse sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por daños y perjuicios.

No existe un importe establecido en concepto de arras, aunque lo habitual es que sea el 10% del precio de venta. Esta cuantía se descuenta del total en el momento de firmar la escritura de compraventa. Ahora bien, si el comprador no necesita financiación bancaria y acude en unos días al notario, se pueden fijar unas arras por una cantidad inferior a ese 10% o, incluso, se podría prescindir de ellas. “Lo importante es acortar los plazos hasta la firma de la escritura pública de compraventa, dando poco margen a cambios repentinos de una de las partes”, indica Aureli Sánchez, director de La Casa Agency Sagrada Familia y asesor del área de Barcelona de esta agencia. Si el vendedor solicita arras por un importe superior a ese 10%, habrá que valorar los motivos. “A mayor importe, mayor es el riesgo que las partes asumen en caso de que la compraventa finalmente no pudiera materializarse”, apunta Salcedo. “Si no es por un motivo razonable, sino porque el vendedor simplemente lo solicita por su seguridad o porque lo necesita, yo no aconsejaría entregarlo”, señala Sánchez.

Hay más puntos que deben figurar en el contrato de arras. Entre ellos está la designación del notario y quién corre con los gastos de notaría; las cargas y gravámenes; los gastos de comunidad y el certificado energético; el precio por el que se pacta la transmisión; si el comprador necesita financiación; la identificación y descripción del inmueble; las cantidades que se van entregando (reserva y arras o solo arras)… Pero si hay algo esencial que debe reflejar ese documento es la fecha para escriturar la compraventa ante notario.

Cuando una de las partes no puede cumplir con ese plazo, que suele ser de tres o cuatro meses, tiene la opción de “firmar prórrogas del contrato de arras para solventar el problema que conlleve el retraso”, indica Goenaga. Lo habitual y razonable es llegar a este tipo de acuerdos amistosos, aunque en ocasiones la sangre llega al río y es entonces cuando se recurre a los tribunales.

El porcentaje de contratos de arras que acaba en juicio es muy bajo en comparación con los que se firman cada día, aunque depende del importe que se haya entregado o se deba devolver. La abogada Arantxa Goenaga indica que “desde la pandemia hay una mayor conflictividad que, en la mayoría de los casos, está pendiente de resolverse”.