¿Quieres comprar o vender una vivienda? Así se hace una reserva

Desde la primera visita al piso hasta la firma de la compraventa ante el notario —tras haber negociado el precio con el antiguo propietario y, posiblemente, la hipoteca con el banco—, el camino que conduce a la adquisición de una vivienda es ya de por sí bastante largo. Hay casos en los que es necesario aplazar el momento fatídico del pago y de la entrega de las llaves más de lo que cabría esperar en situaciones habituales. Quizá, porque el comprador pide tiempo para disponer de todo el dinero que hace falta o porque quiere aprovechar de alguna subvención a futuro (puede ser el caso, ahora, de las ayudas de 10.800 euros para la adquisición de la primera vivienda por parte de los jóvenes de menos de 35 años, que solo se erogarán a partir de enero).

En estos supuestos, es posible reservar la compra de la vivienda si ambas partes están de acuerdo. Pero, ¿cómo hacerlo con todas las garantías, tanto para el comprador como para el vendedor? Las reglas que las dos partes establezcan entre ellas serán las que regularán la reserva. Lo importante es fijar unos “compromisos contractuales”, subraya Urtzi González, especialista en Derecho procesal civil y mercantil del despacho Sanahuja Miranda.

El contrato de arras

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Una opción será firmar un contrato de arras, por el que el comprador entrega un importe y se compromete a pagar el resto del precio del inmueble en el plazo establecido. Asimismo, el vendedor acepta no vender a otro comprador la vivienda hasta que el plazo haya vencido.

“En su vertiente más extendida, la de arras potenciales”, redunda González, “el contrato permite al comprador librarse de su obligación de compra perdiendo las arras, y al vendedor desligarse de su obligación de venta si devuelve el doble del importe de las arras”.

Paga y señal

No obstante, existe otro tipo de arras, que en Derecho se denominan confirmatorias, y que se conoce más habitualmente por "contrato de paga y señal". En este caso, no se permite a ninguna de las dos partes desistir de la obligación que adquieren con la firma del contrato. Si una incumple lo pactado, la otra le puede obligar a satisfacer las condiciones del contrato y hasta solicitar una indemnización por los prejuicios que haya sufrido.

La opción de compra

La tercera posibilidad evocada por González es el contrato de opción de compra, que permite al interesado iniciar en cualquier momento un proceso de adquisición del inmueble durante un tiempo determinado mientras se comprometa a pagar al potencial vendedor una prima. Según esta fórmula, el potencial comprador no tiene ninguna obligación de comprar, pero el potencial comprador sí se compromete a no ceder el inmueble a un tercero. “Se puede estipular que el importe pagado por la opción de compra se descuente del precio del inmueble si se lleva a cabo la compraventa”, añade el letrado.

Esta situación se da más a menudo, en palabras de González, cuando las partes ya han suscrito un contrato de arrendamientos. A veces se concede al arrendatario optar a la compra de la vivienda de la que ya es inquilino. De esta forma, “es mucho más difícil que surjan sorpresas después de la compra sobre el estado del inmueble”, explica el abogado, “ya que el comprador conoce perfectamente sus características”.

Ventajas para ambas partes

¿Qué puede alentar la formalización de una reserva de compra? “El comprador se asegura de que va a completar la transacción por el precio acordado en la fecha establecida”, lo que le dará tiempo para reunir el dinero suficiente, contesta Amor Pelegrí, socia fundadora del despacho de abogados Pelegrí. “Por su parte, el vendedor tendrá la posibilidad de realizar las gestiones pertinentes de una nueva vivienda sabiendo con exactitud el día en que deberá abandonar definitivamente la vivienda traspasada y el momento a partir del cual podrá disponer del dinero que perciba del comprador”, abunda.

Asimismo, el vendedor sabe que, si finalmente la operación no se llevara a cabo, obtendrá por lo menos una compensación económica por haber tenido que renunciar a la oportunidad de ceder su vivienda a un tercero.

El notario, opcional pero aconsejable

Los expertos consultados excluyen que, en este proceso, la figura del notario sea imprescindible. “Todos estos contratos se pueden plasmar en un documento privado, que no requiere una forma particular”, confirma González. Pese a ello y a que “eleva los costes de la operación”, para reforzar la posición de la parte cumplidora frente a un eventual incumplimiento de la contraparte, es “recomendable” acudir a un notario y hacer público el documento.

Un contrato de opción de compra se puede incluso inscribir en el Registro de la propiedad, una vez elevado a público ante el notario, lo que supone, una vez más, un coste adicional. De esta manera, sin embargo, el comprador se asegura que cualquier tercero pueda comprobar que el inmueble que pretende adquirir está gravado por la opción de compra, así que será más difícil para el vendedor incumplir con el contrato. “Es un plus de garantía”, subraya González.

Última instancia, recurrir a juicio

Si una parte, pese a todo, no respeta el contrato por el que se establecía la reserva de compra de la vivienda, la otra “deberá acudir a un letrado para intentar que se avenga a cumplir de forma extrajudicial”, aconseja González. En el caso de que este planteamiento no tenga éxito, siempre quedará la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial por vía civil que, según la experiencia del letrado, “finalizará en un plazo de nueve meses a un año”, aproximadamente.