Cuando la pandemia te deja atrapado en la compra de una vivienda

La pandemia ha dejado atrapadas a un buen número de familias que estaban inmersas en la compra, venta o alquiler de una vivienda. Plazos incumplidos, renuncias, financiaciones fallidas, viviendas depreciadas o prórrogas obligatorias de alquileres. Una encrucijada de la que tratan de salir airosos muchos ciudadanos estos días. “Las reclamaciones que más nos han llegado son por los problemas con la formalización de compraventas, con arras firmadas cuyos plazos se han pasado por el parón provocado por el estado de alarma”, dice Itziar Marín, presidenta de CECU Madrid.

La principal preocupación de los que estaban comprando una vivienda cuando el virus se hizo fuerte en España y el país paró en seco es saber en qué situación se encuentra su contrato y si han perdido el dinero entregado por no haber podido formalizar la compra a tiempo. Va a depender del motivo. Si ha sido por una causa de fuerza mayor —por ejemplo, haber estado hospitalizado por covid-19 o no poder trasladarse a otra provincia por las restricciones de movimientos—, no se trata de un incumplimiento imputable al comprador. “Si las partes quieren se puede prorrogar el plazo para el otorgamiento de la escritura. Si el vendedor se opone, el comprador tiene derecho a que le devuelvan el importe entregado, siempre que pueda justificar que no pudo completar la operación por una causa de fuerza mayor”, afirma Pelayo de Salvador Morell, abogado inmobiliario y economista.

Ahora bien, hay familias con algún miembro en situación de ERTE o en paro que ya no quieren ni pueden seguir adelante con la transacción. Tampoco el banco les autorizaría la hipoteca. Mal asunto. “Si no se ha condicionado el contrato a la obtención de financiación, estamos ante un incumplimiento de contrato por parte del comprador, que se obligó a una cosa que no puede cumplir, y, por tanto, sí perdería las arras”, afirma De Salvador. “La jurisprudencia que se originó con la crisis de 2008 es clara: el riesgo económico y financiero es del comprador que se comprometió a pagar un precio; si no lo paga es su culpa, por lo que pierde los importes entregados”, aclara el abogado.

En el otro lado está el particular que vende. En condiciones normales, cuando no cumple con los plazos acordados debería devolver el dinero de las arras por duplicado. Pero si se debe al coronavirus —casos de enfermedad, imposibilidad de obtener determinada documentación o de viajar—, el vendedor puede defender que no es un incumplimiento imputable a él, sino por causas de fuerza mayor. “Si las partes no se ponen de acuerdo para prorrogar el contrato, entiendo que el vendedor debería devolver el importe percibido, pero sin duplicar las arras, ya que no hay responsabilidad”, comenta el letrado.

Si la compraventa sigue adelante, es momento de que el comprador saque la artillería para negociar una rebaja en el precio que compense la espera. “Con el mercado inmobiliario en la situación de estancamiento e incertidumbre, quien quiera vender tendrá que estar dispuesto a escuchar propuestas razonables para prorrogar el contrato”, argumenta De Salvador, quien lleva renegociados varios contratos a la baja —en el entorno de los 5.000 euros—.

El descuento que se rasque dependerá del tiempo que tarde el vendedor en entregar la casa. No es lo mismo alargar los plazos una semana que varios meses. Es lo que está ocurriendo con los propietarios de pisos que ahora no pueden expulsar a sus inquilinos. No contaban con que el Gobierno aprobara una prórroga extraordinaria. Los inquilinos cuyo contrato termine entre el 1 de abril y los dos meses siguientes al estado de alarma pueden pedir una prórroga de hasta seis meses y los propietarios tienen la obligación de aceptarla. Así, el vendedor no puede cumplir por causas ajenas a su voluntad, por lo que, si no se acuerda una prórroga, ha de devolver la señal sin penalización.

Otra complicación con la que se han encontrando algunos compradores es que las tasaciones de la vivienda son ahora más bajas de lo esperado y eso trastoca todas sus cuentas —el banco financia hasta el 80% de ese valor de tasación—. El pasado 20 de marzo el Banco de España recomendó a las tasadoras ser prudentes y complementar las valoraciones mediante el uso del método de actualización de rentas, que “permite obtener el valor de mercado de un inmueble a partir de los flujos de caja (ingresos y gastos) que el propietario podría obtener si destinase el inmueble al arrendamiento”, cuenta Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

A vueltas con la tasación

Desde CECU Madrid dicen que “el cambio de técnica provoca unas tasaciones mucho más bajas”. “Este desajuste es temporal pero puede provocar que mucha gente no pueda adquirir sus viviendas”, señala Itziar Marín. De la misma problemática dan cuenta en Help my Cash: “La tasación se ha convertido en un grave problema. A raíz del efecto económico de la covid-19 muchas tasadoras valoran a la baja provocando que muchos potenciales adquirientes tengan problemas para conseguir una hipoteca y que, además, corran el riesgo de perder el dinero de las arras”.

Consultadas la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA) y la AEV aseguran que el uso del método de actualización de rentas no provoca de forma generalizada y automática valoraciones más bajas. “Tener en cuenta como complemento un método diferente no implica per se que se vayan a arrojar valores más bajos, ni es el uso del método en concreto lo que explicaría una reducción del valor, en el caso de que se produjera. Depende del inmueble y del mercado”, indican en Tinsa. Lo que puede ocurrir es que “en aquellas zonas en las que la demanda no está interesada en alquilar, sino únicamente en comprar, los precios de las rentas tenderán a ser bajos en relación con los precios de venta y, por tanto, los resultados del método de actualización de rentas se podrían desajustar a la baja. Por el contrario, en mercados en los que la demanda no pretenda comprar, sino preferentemente alquilar, el método de actualización arrojaría valores superiores al método de comparación”, argumenta Arnaiz. En cualquier caso, cuando se emplea más de un método, se debe adoptar como valor de tasación el menor entre los calculados.