El Banco de España estudia imponer límites a la concesión de hipotecas de riesgo para evitar una burbuja

El Banco de España trabaja en imponer límites a la concesión de hipotecas, con el objetivo de evitar la formación de una posible nueva burbuja inmobiliaria derivada del alza en los precios de la vivienda. El supervisor se centra actualmente en determinar las condiciones macroeconómicas que pueden justificar la activación de estos límites, así como en evitar que supongan una restricción demasiado elevada en el flujo de crédito que llega a la economía, máxime en un momento de crisis en el acceso a la vivienda, según indican fuentes conocedoras. Una vez culminado ese estudio previo que ahora desarrolla, la cúpula del regulador podrá activar estos límites si lo cree necesario.

Tras la Gran Recesión, las principales instituciones a nivel nacional, europeo y mundial se conjuraron para que aquel desastre no volviese a ocurrir. Entre otras cuestiones, dotaron a los supervisores con la potencia de fuego para detectar y solventar posibles problemas, como la gran burbuja del ladrillo que se llevó por delante a medio sector financiero español hace unos 15 años. Entre estas medidas está, por ejemplo, la activación del colchón anticíclico que el Banco de España decidió el año pasado por un 0,5% de los activos de las entidades en España y que supone un recargo de capital en las épocas de bonanza económica para que absorban los vaivenes macroeconómicos en temporadas más aciagas.

Otra de las herramientas a disposición de los reguladores son los llamados borrower based measures (medidas basadas en los prestatarios). Se trata de limitaciones que los bancos nacionales de la eurozona pueden imponer para prohibir que las entidades financieras concedan hipotecas que entrañen demasiado riesgo. Estas limitaciones versan sobre cuatro elementos: el vínculo entre el valor del inmueble y el importe prestado, el tamaño del crédito y los ingresos de quien lo firma, los intereses que debe abonar y la duración de la deuda.

Si bien el Banco de España ya contaba desde 2018 con el marco legal para aplicar estos límites, no ha sido hasta los últimos meses en los que ha dado los primeros pasos para hacerlo. Esto coincide con un momento especialmente crítico en el mercado de la vivienda, con los precios de compraventa en su nivel más alto en 17 años. Paralelamente, en los últimos meses han sido varios los bancos que se han quejado de una competencia voraz en el mercado hipotecario, que lleva los precios de estos préstamos por debajo tanto del euríbor como del bono español, lo que compromete la rentabilidad de estos créditos para las entidades.

La primera mención a estos límites a la firma de hipotecas apareció en el informe de estabilidad financiera del primer semestre elaborado por el propio Banco de España. En este documento, el regulador admitía que había establecido un plan de trabajo para seguir los criterios de concesión de hipotecas y valorar si activar los límites en la concesión, después de que la Junta Europea de Riesgos Sistémicos recomendase a esta institución a principios de año la activación de estas medidas, si bien consideraba que las políticas introducidas hasta ahora por el supervisor español eran suficientes para neutralizar los riesgos detectados en el inmobiliario.

Desde entonces, el Banco de España ha trabajado en “establecer un marco teórico” que valore la conveniencia de activar estos límites, según indican fuentes conocedoras. En concreto, los trabajos se han basado en recopilar datos históricos sobre la concesión de hipotecas, también sobre los trabajos ya publicados previamente al respecto, centrados en la experiencia de introducir estos límites en otros países. Y, fundamentalmente, en la elaboración de modelos teóricos sobre los beneficios y los costes de introducir este tipo de medidas. Es decir, evaluar las condiciones que justificarían activar estos límites y analizar hasta qué punto pueden restringir el acceso al crédito. “Es una discusión incluso política sobre cómo introducir estas cuestiones sin endurecer el acceso al crédito en un momento como este”, explica una fuente interna del supervisor. Se espera que el Banco de España dé más detalles sobre cómo avanzan estos trabajos en el informe de estabilidad financiera del segundo semestre, que se publicará la próxima semana.

Una vez terminado este trabajo teórico, la Dirección General de Estabilidad Financiera pondrá su análisis a disposición de la cúpula del regulador nacional, que pilota el gobernador, José Luis Escrivá. Serán las altas instancias las que decidan finalmente si se dan las condiciones para activar estos límites a los préstamos hipotecarios.

Introducir estos límites a las hipotecas es una medida que el Banco Central Europeo (BCE) ve con buenos ojos. Tanto es así que solo tres países (España, Alemania e Italia) aún no los han activado. Hasta ahora, el supervisor europeo optaba por incentivar que los bancos no se lanzasen a conceder hipotecas demasiado arriesgadas, en lugar de imponer prohibiciones. Por ejemplo, penalizaban en los cálculos del capital regulatorio mínimo exigido a las entidades la concesión de préstamos que superasen el 80% del valor del inmueble. Ahora se plantean ir más allá.

Fuentes financieras indican que los bancos esperan recibir pronto novedades al respecto. También consideran que el impacto no será muy alto, dado que a diferencia de los tiempos de la burbuja los bancos ya son más rigurosos en la concesión de hipotecas, si bien ya desde hace meses ven con escepticismo toda medida que suponga una mayor carga regulatoria sobre el sector. Consideran que ya es suficientemente elevada y debería reducirse y simplificarse.

La fuerte demanda de hipotecas, unido a los elevados precios de los inmuebles y a las dificultades de sectores de la población como los jóvenes al acceso a la vivienda, están llevando a que los bancos empiecen a ver con mejores ojos ser más flexibles. Algunas entidades ofrecen ya préstamos por encima del 80% del valor del inmueble, vinculados en muchos casos a la concesión de avales públicos por el 20% restante que han abierto tanto varias comunidades autónomas como el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Tras las bajadas en los tipos de interés de inicios de año, los bancos han optado en compensar la merma en ingresos que esto le suponía con incrementos del volumen de préstamos.

Pese a la vertical subida en los precios de la vivienda, el Banco de España aún no lo considera como preocupante. En el último informe de estabilidad financiera, consideraba los riesgos asociados a ello como moderados, presionados por la fortaleza de la demanda en relación con la oferta. También consideraba estables los criterios de concesión de hipotecas, así como en niveles contenidos con respecto a la serie histórica algunas ratios que vigila de cerca, como la relación entre el préstamo y los ingresos del hipotecado o con los intereses que deberá abonar.