Marbella, Portixol (Palma), Recoletos (Madrid)... ¿Cuáles son las zonas más caras y en las que más ha subido el precio de la vivienda en el último año?

El mercado inmobiliario español atraviesa un momento de contrastes abruptos. Mientras algunas zonas ven incrementos moderados, otras se disparan sin precedentes o registran precios récord a pesar de tener incrementos relativamente bajos. Los datos del último informe de Tecnitasa publicado este jueves, que analiza la evolución de los precios máximos y mínimos en las principales ciudades del país, reflejan un fenómeno desigual, pero con una clara tendencia ya conocida por todos: comprar una casa cada vez es más caro. De media, se han encarecido un 6% en el último año, pero la cifra global oculta realidades mucho más alarmantes.

En Málaga, el precio promedio en la zona más cara de la provincia ha escalado alrededor de un 200%, al pasar de 5.500 a 15.000 euros el metro cuadrado. Ningún otro enclave en España ha experimentado un salto de tal magnitud. Este aumento ha situado a Marbella, en concreto la zona de Puente Romano, al nivel de las localizaciones más prohibitivas de Europa, impulsada por la llegada masiva de capital extranjero y la creciente demanda de segunda residencia de alto standing. Según la tasadora, el perfil del comprador en la Costa del Sol es hoy una mezcla de empresarios europeos, inversores de América Latina, especialmente en áreas como Estepona, y directivos de grandes corporaciones que se ven atraídos por la calidad de vida y las nuevas dinámicas del teletrabajo.

Otro destino de lujo que no deja de encarecerse es Palma de Mallorca, en Baleares. Ahí el pecio máximo promedio ha subido un 113% entre enero de 2024 y 2025. De esta forma, si una familia quiere adquirir un piso de 90 metros cuadrados en la exclusiva zona de Portixol, tendrá que desembolsar casi un 1,5 millón de euros. En el otro extremo, el barrio más asequible en esta ciudad española es Son Gotleu, donde a pesar de haber registrado un incremento interanual del 7%, una vivienda en promedio vale 130.500 euros. Desde Tecnitasa insisten en que los repuntes tan marcados en las islas se debe a la alta demanda extranjera. En concreto, en Baleares el perfil del inversor es de usuarios de entre 40 y 60 años, de nacionalidad alemana o británica (aunque también está entrando el mercado sueco, el suizo y, últimamente, el estadounidense), que son directivos de empresas. También está apareciendo un nuevo tipo de cliente de lujo, el deportista, que disfruta de deportes como el ciclismo y la vela.

Si miramos los datos absolutos, el epicentro del lujo nacional sigue estando en Madrid, donde la zona de Recoletos alcanza los 19.000 euros el metro cuadrado, consolidando su puesto como la zona más cara del país. A pesar de que el repunte interanual no supera el 10%, los precios reales coronan este barrio como el más caro de España. Las casas, cuyo tamaño promedio según el informe rondan los 200 metros cuadrados, cuestan 3,8 millones de euros. En el listado también está el Paseo de Gracia en Barcelona, que supera los 10.000 euros el metro cuadrado.

Pero el fenómeno no se limita a enclaves de lujo. En zonas tradicionalmente asequibles, las subidas son también alarmantes. El Cerro, un barrio popular en Segovia, ha visto cómo las casas más baratas han pasado de 800 a 1.300 euros por metro cuadrado, un incremento del 63%. En Guadalajara, en la zona de El Balconcillo, la escalada ha sido del 37%, alcanzando también los 1.300 euros. Comprar una casa ahí, cuyas dimensiones rondan en promedio los 110 metros cuadrados, cuesta actualmente 143.000 euros.

En Las Palmas de Gran Canaria, el barrio más asequible, que es el de La Paterna, ha registrado una revalorización del 33%. Esto implica que el metro cuadrado vale 1.200 euros. En Ávila, la zona más asequible (Sur) ha incrementado sus precios unitarios un 31% a pesar de ser una de las regiones menos demandadas. Estas alzas muestran cómo la presión sobre la vivienda alcanza también a las clases medias y bajas, desplazando a los residentes locales y encareciendo la entrada al mercado para los nuevos compradores. Los datos de Tecnitasa evidencian que la presión de la demanda no se concentra solo en las capitales o en los puntos de interés turístico, de hecho, la tensión sobre el segmento más económico del mercado ha provocado que el precio mínimo suba un 7,78% de media, según la tasadora. José María Basañez, presidente del grupo, insiste en que “lo más caro cada vez se pone más caro, pero debido a la escasez de vivienda tanto de primera como de segunda mano, lo más barato está incrementando su precio muy notablemente en muchas provincias españolas, tanto en la Península como en las distintas Islas de nuestra geografía”.

El informe destaca algunos focos de descenso, cada vez más aislados. Santander, por ejemplo, ha visto caer los precios mínimos de venta en torno a un 26%, mientras que en Torrent (Valencia) el precio mínimo ha bajado de 750 a 650 euros el metro cuadrado, lo que supone una caída del 13%. Lugo y Orense también presentan ligeras bajadas en sus zonas más asequibles, aunque son excepciones frente a la tendencia general de encarecimiento. En conjunto, la situación confirma la falta de oferta como uno de los motores clave del encarecimiento, tanto en las franjas más altas como en las más bajas del mercado.