El TSJ de Canarias falla en contra de Hacienda al determinar que el alquiler turístico constituye una actividad económica

El Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) da un vuelco al tratamiento de los alquileres extrahoteleros, entre los que se inserta la vivienda vacacional, como rentas del capital inmobiliario. El órgano judicial ha fallado a favor de un contribuyente que explotaba una casa rural en Tenerife, anulando una liquidación del IRPF impuesta por la Agencia Tributaria, que discutía que la gestión de esta casa fuese una actividad económica. La sentencia revoca la decisión del Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR) y obliga a la Administración a devolver 2.016,08 euros más intereses al demandante, además de asumir las costas del proceso.

Hasta ahora, las rentas obtenidas por el alquiler de estos alquileres, así como las viviendas vacacionales, se han considerado rendimientos de capital inmobiliario y, por lo tanto, están sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta consideración, de hecho, ha servido a los grupos de presión que combaten la regulación de las viviendas vacacionales para asegurar que las viviendas vacacionales son, ante todo, viviendas, no establecimientos turísticos como hoteles o complejos de apartamentos. La sentencia, sin embargo, clarifica que la prestación de ciertos servicios adicionales puede determinar su calificación fiscal como actividad económica, incluso en ausencia de empleados fijos a jornada completa.

El litigio se originó cuando la Agencia Tributaria reclasificó los ingresos obtenidos por el recurrente como “rendimientos del capital inmobiliario”, en lugar de “rendimientos de actividad económica”. Según el criterio de la Administración, la explotación de la casa rural carecía de los requisitos para ser considerada una actividad económica, como contar con un empleado a jornada completa. Sin embargo, el tribunal ha determinado que la actividad de alojamiento extrahotelero con servicios complementarios —como limpieza periódica, atención a huéspedes y equipamiento turístico— cumple con los requisitos para ser tributada como actividad económica. Los portavoces de Hacienda han rehusado comentar la documento.

El fallo, fechado en julio, pero dado a conocer recientemente, destaca que la actividad estaba debidamente registrada en el censo de empresas turísticas y en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), además de contar con autorizaciones del Cabildo de Tenerife desde 2001. Asimismo, el tribunal subraya que la Agencia Tributaria había reconocido este mismo régimen fiscal en ejercicios anteriores, lo que refuerza la protección de la confianza legítima del contribuyente. “La AEAT había cambia arbitrariamente su criterio desde 2016″, apuntan en este sentido fuentes fiscales, “tras haber reconocido durante más de 15 años la existencia de actividad económica en estos casos”, que recalcan que la sentencia supone un “paso firme hacia la seguridad jurídica en la tributación del alquiler turístico” y un “importante precedente para todos los propietarios de viviendas vacacionales y alojamientos turísticos en Canarias y en el resto de España”.

No todos los asesores fiscales están de acuerdo con la posible trascendencia del fallo. Otro profesional de radicado en Gran Canaria que pide no ser identificado explica que la sentencia aborda el alquiler rural bajo la normativa turística de Canarias y que está considera al alquiler vacacional y de casas rurales como una actividad extrahotelera que cuando cuenta con servicios complementarios va más allá de la estrictamente inmobiliaria, por lo que en estos casos podría entenderse que no se precisa tener una persona contratada. Sin embargo, matiza que resulta difícil su extrapolación de forma generalizada, porque en esta sentencia analiza un caso concreto, en el que también se da el elemento clave que, en una liquidación anterior, la Agencia Tributaria sí había dado por buena que había sido actividad turística y no meramente inmobiliaria y esto influye por la teoría de los actos propios. Esta sentencia no crea jurisprudencia, dado que es de un tribunal superior de justicia de una comunidad y la de otra (o incluso otra sala) puede tomar una decisión diferente .

La Administración aún puede recurrir la decisión ante el Tribunal Supremo, un órgano que en diversas ocasiones se ha manifestado en diversas ocasiones sobre la calificación fiscal de los alquileres turísticos como actividad económica. En noviembre de 2023, el Tribunal Supremo avaló el veto de los apartamentos turísticos en comunidades de vecinos cuyos estatutos prohíben expresamente la utilización de las viviendas para ejercer actividades económicas. En este caso, el alto tribunal analizaba los casos de sendas viviendas en Oviedo y San Sebastián. Sentada esta premisa, la Sala entendía que la actividad desplegada por la parte demandada en los dos inmuebles tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil”.

Esta sentencia coincide con la tramitación en el Parlamento de Canarias por la vía de urgencia de anteproyecto de ley que regulará la vivienda vacacional. La norma canaria limitará, una vez se apruebe en el Parlamento autonómico, que se pueda dedicar un máximo del 10% de la “edificabilidad residencial prevista” de un núcleo de población a viviendas vacacionales. En La Palma, La Gomera y El Hierro ese porcentaje será del 20%. Además, las viviendas deberán tener al menos 35 metros cuadrados de superficie y diez años de antigüedad. Uno de los aspectos centrales de la ley es que no podrán implantarse nuevas viviendas vacacionales hasta que cada planeamiento urbanístico municipal lo habilite expresamente durante los próximos cinco años.

Esta tramitación cuenta con la oposición de la patronal canaria del alquiler vacacional. Y la resolución del TSJC rebate de lleno uno de sus principales argumentos: precisamente, el hecho de que la Agencia Tributaria considera el alquiler vacacional como un rendimiento de capital inmobiliario. La organización ha asegurado en repetidas ocasiones que estos propietarios no realizan actividades económicas en el sentido estricto y no están obligados a darse de alta como autónomos ni a cumplir con normativas tan complejas como la clasificación de actividades, y subraya que el uso de las VV sigue siendo residencial. Por ello, a su entender, no impacta negativamente en los Planes Generales de Ordenación (PGO) municipales.