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La ley que impide vivir en pisos turísticos tensiona el sur de Canarias. “Es una expropiación encubierta”

La normativa autonómica prohíbe además que los particulares comercialicen sus inmuebles por su cuenta

Fachada de los Apartamentos Los Elefantes, en Playa del Inglés (Gran Canaria), el viernes.
Fachada de los Apartamentos Los Elefantes, en Playa del Inglés (Gran Canaria), el viernes.Quique Curbelo
Guillermo Vega

Elena E. heredó el año pasado un apartamento de 63 metros cuadrados en Playa del Inglés (sur de Gran Canaria). Decidió sacarle rentabilidad y ponerlo en alquiler ella misma. No tardó en toparse con la intrincada legislación autonómica: está prohibido tanto residir en una zona turística como que un particular alquile su apartamento por su cuenta. Tanto el de Elena E. como el del resto de nombres de afectados que aparecen en este reportaje son ficticios; también se han ocultado los de los complejos turísticos, dado que la Administración considera una atenuante que los casos no aparezcan en prensa.

Presenté declaración responsable en el Patronato de Turismo del Cabildo y me di de alta en el IGIC [el impuesto regional que sustituye al IVA] en la Hacienda de Canarias”, relata Elena E. por teléfono, “Quería hacerlo de forma legal, y pagar todos los impuestos”. Al mes, sin embargo, la corporación insular le incoó un expediente. “Me explicaron que la comercialización ha de llevarse a cabo a través de una empresa explotadora”. Para hacerlo, esta sociedad ha de tener el 50% más uno de toda la propiedad. “Quité el anuncio y mi expediente quedó archivado”.

La cosa no quedó ahí: una posterior inspección del Cabildo al inmueble en abril de 2022 derivó en un expediente contra la propia comunidad de propietarios, dado que algunos apartamentos estaban habitados, y otros se alquilaban por su cuenta. El resultado, una sanción de 9.000 euros por incumplimiento grave. El del complejo de Elena E. no es el único caso. Durante esta legislatura, la Administración ha tramitado seis multas que van desde los 2.200 a los 9.000 euros. La Plataforma de Afectados por la Ley Turística asegura tener detectadas hasta 70.000 familias potencialmente afectadas. Fuentes del Ejecutivo (actualmente gobernado por PSOE, junto a Unidas Podemos, Nueva Canarias y Agrupación Socialista Gomera) rehusaron comentar la situación.

En 2013, el Gobierno de Canarias, entonces en manos de Coalición Canaria, aprobó la Ley de Renovación y Modernización Turística de Canarias. En ella, se obligaba a los propietarios a destinarlos al alquiler turístico, lo que les impide residir en ellos. En 2017, otra norma añadió una salvedad para quienes pudiesen demostrar que ya residían ahí desde antes de ese año. Además, se estableció el requisito de contar con la misma empresa explotadora durante, al menos, diez años (o constituirse la propia comunidad en empresa).

Esta legislación persigue, sobre todo, evitar la llamada residencialización. Es decir, que se conviertan en ciudades las zonas donde turistas se alojan por cortos espacios de tiempo. Son usuarios con necesidades y apetencias diferenciadas (y, en algunos casos, incompatibles): los turistas exigen fundamentalmente ocio; los residentes reclaman equipamientos e infraestructuras. Así, según el Gobierno de Canarias, la residencialización es la principal culpable de que las plazas extrahoteleras (las que no están en hoteles) hayan pasado de 172.110 en 2015 a 98.042 en 2020. El catedrático de Economía Aplicada en la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria, Carmelo León, sostiene que este es un fenómeno que provocan las crisis turísticas, lo que empuja a los propietarios a vender las unidades alojativas a posibles residentes. “Constituye una forma fácil de obtener una rentabilidad a corto plazo”.

Para combatirlo, los hoteleros plantean el principio de unidad de explotación: es decir, que no convivan residentes y visitantes en un mismo inmueble. “Las necesidades y horarios de ambos usos a menudo se contraponen y se estorban”, explica la Federación de Empresarios de Hostelería y Turismo (FEHT). “Además, las obligaciones legales y de mantenimiento para un establecimiento turístico son muy superiores, lo que a menudo supone una carga que los residentes no están dispuestos a soportar”. Según la Universidad de La Laguna, el 30% de la población empadronada en San Bartolomé de Tirajana —donde están Maspalomas o la propia Playa del Inglés—, así como el 54% en Arona (en Tenerife, municipio que alberga a Playa de Las Américas o Los Cristianos) residen en las zonas turísticas.

La vivienda constituye un problema en Canarias, una región que presenta la segunda tasa más alta de población en riesgo de exclusión (36,2%, según el índice Arope). La región registró en 2022 el segundo mayor encarecimiento en el precio de la venta —datos del Instituto Nacional de Estadística— y el tercero mayor del precio del alquiler —según Idealista—. San Bartolomé de Tirajana, en concreto, es el 22º municipio de toda España con más demanda de alquiler, según los datos del portal inmobiliario. En Playa del Inglés, la situación es aún más grave, con la presión por encontrar alojamiento de los trabajadores en la industria turística.

Apartamentos Monterrojo en la Playa de San Agustín (Gran Canaria), el viernes.
Apartamentos Monterrojo en la Playa de San Agustín (Gran Canaria), el viernes. Quique Curbelo

Derecho a la propiedad privada

Los intereses de la industria —de la cual depende el 33% del PIB canario— chocan, sin embargo, con los de buena parte de la población de las islas. Sobre todo en Gran Canaria, en la que se dio la participación de muchos pequeños inversores particulares, que en los sesenta y setenta pusieron en promociones urbanísticas parte de los ahorros ganados en la agricultura.

Estas pequeñas inversiones minoristas constituyen el principal motivo por el cual en la isla ha habido tradicionalmente más oferta de apartamentos que de hoteles (al contrario, por ejemplo, de la vecina Tenerife). “En los sesenta, una hermana de mi padre compró cuatro apartamentos en el sur”, rememora Elena E. “Primero los disfrutó, y luego los explotó”. Su caso ejemplifica la situación de buena parte de los perjudicados. “El derecho a la propiedad privada es inherente al derecho a su uso”, manifiesta la presidenta de la Plataforma de Afectados por la Ley Turística, Maribe Betancor, quien califica la normativa de “inconstitucional”. La organización ha presentado una iniciativa legislativa popular (ILP) ante el Parlamento para que se modifique esta ley, y también ha acudido a los tribunales. “Ha de entenderse que los propietarios adquirieron un inmueble, sí, pero con la calificación de apartamento turístico”, matiza por su parte Javier Rodríguez-Batllori, socio del bufete San Telmo Abogados y Economistas, “y nuestra legislación no contempla una compatibilidad del uso turístico y residencial (a excepción de ciertas zonas)”.

El Defensor del Pueblo, en cambio, dio la razón a los afectados en una contundente recomendación en 2019. En su dictamen, Francisco Fernández Marugán admite que “es jurídicamente admisible” que haya un suelo especializado turístico donde no esté permitido el uso residencial. Sin embargo, sostiene que este “a día de hoy no existe en Canarias, al haberse anulado por sentencia de 18 de mayo de 2018 del TSJ de Canarias”. Y va más allá. En su opinión, recalca a su vez que la “imposición de la unidad de explotación es otra limitación al derecho de propiedad, y además a la libertad de empresa”. Desde su recomendación, sin embargo, todo sigue igual.

Escasez de vivienda

La obligación de tener que recurrir a un comercializador también solivianta a los propietarios. “¿Me vas a decir que no solo no puedo disfrutar de mi apartamento cuando quiera, sino que, además, se lo tengo que ceder a una empresa por la cara y por dos duros?”, asegura Andrés A., propietario de un inmueble en la playa de San Agustín (Gran Canaria). Este es otro problema del que se quejan Elena E. y Betancor (y muchos otros propietarios): las abusivas condiciones. “El precio lo pone el explotador y casi siempre son cantidades ridículas”, se queja la primera. Su apartamento lo comercializó una empresa hasta noviembre del 2016. Le abonaba, asegura, apenas 300 euros mensuales (“y eso cuando pagaba”). El mes escaso que lo alquiló por su cuenta ingresó una cantidad muy superior.

El precio medio de compra por metro cuadrado asciende a 4.182 euros, según Idealista, lo que eleva el valor del apartamento de Elena E. hasta 263.466 euros. Con la retribución de la empresa explotadora, tardaría 73 años solo en recuperar la inversión. O más tiempo: “Además, es el propietario el que debe mantener todo en condiciones; afrontar las derramas, pagar el IBI, la basura o la comunidad. Sufrimos una inseguridad jurídica brutal ante los abusos del explorador”. “Estas empresas son como una mafia de la que no te puedes salir”, recalca Andrés A. “Esto es una expropiación encubierta”, completa Betancor, y acusa a la consejería: “Tiene un objetivo trazado, que es favorecer al lobby hotelero”.

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Sobre la firma

Guillermo Vega
Corresponsal en Canarias y miembro del equipo de edición del diario. Trabajó en la Cadena Ser, Cinco Días y fue jefe de EL PAÍS Retina y de la sección de Tecnología. Licenciado en Ciencias de la Información, diplomado en Traducción e Interpretación y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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