Solo tres de las 15 mayores socimis de España se verán afectadas por la subida fiscal

El Gobierno ha decidido endurecer el régimen fiscal del que disfrutan en España las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, conocidas como socimis, y “condicionar” sus ventajas tributarias a la promoción de inmuebles en alquiler asequible. Sin embargo, según las explicaciones avanzadas este lunes por fuentes del Gobierno, la medida solo afectará a las sociedades que inviertan en el mercado residencial, es decir, solo a tres de las 15 mayores socimis de España: Testa Residencial, Vivenio Residencial y Fidere. Esto permitirá que el resto, entre las que se incluyen Merlin Properties y Colonial, escapen de la modificación normativa que se vislumbra.

Inmobiliaria Colonial también tiene viviendas en su cartera, pero el porcentaje es tan pequeño (un 1,4%) que apenas se vería afectada por la normativa, que deja fuera otro tipo de inmuebles, como oficinas, locales comerciales, hoteles, centros logísticos y otros activos inmobiliarios. En un balance general, el parque residencial solo representa un 15% de los 37.745 millones en activos que tienen estos 15 grupos de inversión (dos cotizadas en el Ibex 35, dos del mercado continuo, una de Euronext y 10 en BME Growth), según reflejan sus cuentas públicas. Se trata de 5.587 millones correspondientes a residencial para arrendamiento, lo que refleja el reducido impacto potencial de la modificación fiscal propuesta, especialmente en comparación con el volumen total del sector. Además, para que esto ocurra debe ser aprobado primero por el Congreso, lo cual es difícil porque no se cuenta con la mayoría parlamentaria necesaria.

En España, la norma que regula a estos vehículos que se dedican al arrendamiento de propiedades de naturaleza urbana se aprobó en el año 2009, con el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero. Años más tarde, ya con Mariano Rajoy en el Ejecutivo, se desarrolló su reglamento. La principal ventaja en términos fiscales es que están exentas de pagar el impuesto de sociedades, siempre que repartan al menos el 80% de los dividendos entre sus accionistas, unos rendimientos que sí tributan a través del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Con el cambio ahora planteado, las socimis que tengan vivienda y no alquilen a precios asequibles dejarían de beneficiarse de la tributación reducida y podrían pasar al tipo general, que se sitúa en el 25%. En cualquier caso, el Gobierno sigue sin concretar cómo se ejecutará la medida, y si en el caso de las socimis con activos mixtos, afectará solo a la partida de vivienda o al total.

Hay una segunda incógnita y es que la medida propuesta por el Gobierno apostilla que, para mantener la ventaja fiscal, las sociedades deben promover vivienda asequible, pero no existe un concepto legal que lo defina. Lo más próximo que existe es el término de “vivienda asequible incentivada” que se introdujo en la Ley de Vivienda. Este determina que son casas de titularidad privada —incluyendo entidades del tercer sector— cuyo propietario cede su uso a un valor dentro de los límites legalmente definidos.

Más medidas

La medida forma parte de un paquete más amplio para impulsar la vivienda asequible. Entre las 12 iniciativas anunciadas por el presidente resaltan otras modificaciones fiscales, como un gravamen de hasta el 100% sobre el valor de compra para los extranjeros extracomunitarios no residentes que adquieran una casa. El objetivo es priorizar que las viviendas disponibles sean para los residentes. Además, se contempla una nueva exención de hasta el 100% en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) para los caseros que alquilen sus viviendas y se ajusten a los límites que marque el Índice de Precios de Referencia, y que las viviendas turísticas sean consideradas un negocio y tributen a través del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) como el resto de las actividades económicas.

Al igual que ocurre con la modificación fiscal para las socimis, el resto corren el riesgo de tener poco recorrido. Por un lado, el aumento del IVA a los pisos turísticos se enmarca en una directiva europea que está negociándose en el contexto comunitario y cuyo alcance potencial todavía es incierto. A esto se le añade que la medida, diseñada para que esta actividad económica tribute al mismo nivel que otros negocios similares, ya se rechazó hace unas semanas en el Congreso, cuando los grupos parlamentarios votaron la reforma fiscal propuesta por el Gobierno. Curiosamente, lo mismo sucedió con una iniciativa pensada para acabar con el régimen fiscal de las socimis.

El Ejecutivo tampoco ha explicado hasta el momento cómo se ejecutará el alza tributaria para los extracomunitarios no residentes. Fuentes del Gobierno sugieren que podría utilizarse el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el ITP, si bien el escenario que se abre es complejo porque esta figura está gestionada por las comunidades autónomas, gobernadas en su mayoría por el Partido Popular. Para más enredo, el ITP solo afecta a los inmuebles de segunda mano, ya que en la obra nueva opera el IVA, un impuesto más complicado de modular al alza al estar armonizado por la normativa europea.

De las 12 medidas anunciadas, siete no requieren aprobación del Congreso para su implementación. Entre ellas figura la transferencia de 40.000 viviendas de la Sareb a la nueva empresa pública de vivienda y la prioridad de esta empresa estatal sobre las privadas en la compra de inmuebles y suelo. No obstante, será con carácter supletorio respecto a las comunidades autónomas, lo que significa que solo se aplicará de manera secundaria o complementaria. También se libra el blindaje de la vivienda protegida para que sea de carácter permanente y la puesta en marcha del PERTE (Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica) para la construcción modular e industrializada.

Las otras medidas que no deben someterse a votación parlamentaria es el programa de rehabilitación de viviendas vacías, que exige a sus propietarios ponerlos en alquiler asequible durante al menos cinco años; el endurecimiento de la regulación de pisos turísticos y temporales, y la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2026.