La vivienda se vuelve más inasequible en casi todo el mundo

El cambio de ciclo económico por el que regresan las bajadas de los tipos de interés, sumado al fuerte aumento de la demanda de inmuebles y las dificultades del mercado inmobiliario para generar una oferta que responda a esa exigencia, está mermando la capacidad de los ciudadanos para acceder a una vivienda. Los índices de asequibilidad, es decir, la relación entre los precios de las casas y los ingresos de los hogares, se deterioraron en todo el mundo durante el segundo trimestre de 2024. En casi todos los países de la OCDE, España incluida, los importes subieron por encima de las rentas, con lo que la posibilidad para adquirir una casa se complica. Los alquileres, además, siguen repuntando, especialmente en las grandes ciudades y en zonas de atracción turística. Ante esta perspectiva, la mayoría de gobiernos están proponiendo políticas para abordar la asequibilidad y la estabilidad del mercado, pero de momento eso no se refleja en los datos.

Estas son las principales conclusiones del último informe del Observatorio Internacional de la Vivienda (IHO por sus siglas en inglés), un proyecto que se apoya en los datos de los precios de la vivienda de los que dispone la Reserva Federal de Dallas (EE UU) y en el que participan investigadores de diversas universidades del Reino Unido, Australia y España. Uno de sus codirectores es Iván Payá, catedrático de Economía de la Universidad de Alicante (UA), quien destaca que los datos del segundo trimestre de 2024 reflejan el aumento generalizado de los precios de la vivienda y de los alquileres. Lo hacen en un panorama económico incierto, con la inflación pendiente de “persistentes presiones sobre los precios y tensiones geopolíticas”, según el documento, lo cual deriva en “crecientes desafíos de asequibilidad”.

“Veníamos de un año o año y medio en los que este índice había mejorado”, explica Payá. Y añade que “las restrictivas medidas económicas para frenar la inflación con la subida de tipos de interés habían enfriado el mercado”. La capacidad de cualquier persona para acceder a una vivienda se incrementaba. Sin embargo, con la bajada de tipos, el mercado ha vuelto a calentarse, continúa el economista, “y los precios vuelven a subir por encima de las rentas”. Según el informe, los países con mayor aumento de este índice entre abril y junio son Portugal (3,4%), que alcanza su nivel más alto de las últimas tres décadas, y Países Bajos (2,9%). En Estados Unidos, las dificultades de los compradores empeoraron un 1,3%, en el Reino Unido se mantuvieron estables y en España el dato se deterioró un 0,2%. Un empeoramiento algo menos duro que el que refleja la media mundial, del 0,4%, pero que es el segundo consecutivo.

El motivo es que en España, como sucede en EE UU o en el Reino Unido, “existe una gran demanda y el mercado internacional somete el sector inmobiliario a mucha presión”, sostiene el especialista. Y la oferta tarda en responder, “en España, en particular”. “El proceso para sacar suelo dedicado a urbanizar es lento y los costes de la construcción se han disparado, con lo que los promotores se lo piensan antes de abordar grandes proyectos”, explica el catedrático.

Casas más baratas en Alemania

La tendencia mundial es generalizada, pero hay excepciones. En Alemania, los precios inmobiliarios cayeron un 2,5% y la asequibilidad creció un 2,7%. En Japón, adquirir un inmueble en el segundo trimestre del año resultó un 2% más barato que en el primero. “Son países con precios a la baja”, indica el catedrático alicantino, “no tienen una alta demanda y, además, la subida de tipos enfrió en exceso sus mercados”. La situación más llamativa, no obstante, la padece China. “Tras años de fuertes subidas de precio”, comenta Payá, “la demanda no responde y se les ha pinchado la burbuja inmobiliaria”, lo que ha obligado al Gobierno a “lanzar paquetes de medidas para reactivar la economía”.

A la vez que se complica la compra en la mayoría de lugares, alquilar está dejando de ser una opción viable en todo el mundo. Los precios suben también por encima del poder adquisitivo en la mayoría de países, con el Reino Unido (1,6%), Suecia (1,5%) y Portugal (1,2%) en lo alto de la lista. En España, la subida fue más moderada, del 0,2% intertrimestral, según los datos del IHO. “La rentabilidad del alquiler turístico es muy alta”, declara Payá, “y genera un efecto arrastre que disminuye la oferta de larga duración”. De esta manera, el alquiler se encarece tanto por la alta demanda como por la escasez de oferta. Esto sucede sobre todo en Madrid, Barcelona y la costa mediterránea. Corea (-0,6%), Países Bajos (-0,5%), Luxemburgo y Japón (ambos con un -0,4%) fueron la excepción a esta corriente global.