Cataluña, laboratorio de la vivienda

Cataluña es el laboratorio de la vivienda. Fue acicate a la ley Por el Derecho a la Vivienda (25/5/2023). Y su avanzadilla, con varias normas autonómicas. En esa fase hizo hincapié en factores que configuran un “intervencionismo constrictivo”. El más mediático y discutido, los topes a los precios del alquiler.

Solo rigen desde marzo. Conviene, pues, más tiempo para evaluarlos. Sobra el nihilismo ideologista. Y huelga el optimismo oficial precipitado: cierto que los precios bajaron un 5% en el segundo trimestre (sobre el primero), en las ciudades reguladas. Pero también que la oferta se desplomó un 17,2%, desviándose al alquiler de temporada, menos regulado. Una de cal y otra de arena para el acceso, ¿se neutralizan entre sí? Faltan datos para saberlo: dependerá de cuándo y cómo se regulen esos desvíos. Y más plazo: para calibrar si el alza de precios previa a la vigencia de la normativa se debió o no a la cautela anticipatoria de los caseros. En cambio, ya ha capotado en el Tribunal Constitucional otro factor constrictivo: la obligación de los “grandes tenedores” de ofrecer un “alquiler social” antes de ejecutar un desahucio. Figuraba en la ley autonómica 1/2022 de Emergencia en el ámbito de la vivienda.

La sectorial Comunidades/Gobierno del día 3 marcó un horizonte de colaboración (bono alquiler joven), de discusión (redacción de un nuevo plan general; alternativas) y de concreción de las inversiones anunciadas. La promesa de Salvador Illa como president de la Generalitat (el martes, en el gran debate anual del Parlament) de un nuevo programa de vivienda —el mayor autonómico—, para generar 50.000 pisos públicos hasta 2030, es el mascarón de proa del nuevo énfasis. Sin negar el enfoque coercitivo (ni mencionarlo), acentúa la “intervención consorciativa”. En el que lo esencial es la construcción, la financiación (4.400 millones en cuatro años), las reformas legales necesarias, y la colaboración público-privada.

No solo se airean los pisos a construir, sino su palanca clave, cómo se financian. Y de ahí en cascada pragmática la clave es saber de cuánto terreno dispondrá la Generalitat, que nadie ha contabilizado hasta hoy (tampoco el del conjunto del Estado): creará, con los ayuntamientos, con la administración central y los propietarios de solares que lo deseen, una “reserva de suelo público” a ofrecer a los municipios para que lo desarrollen (y en principio, que estos y sobre todo los privados, construyan). Esta nueva disposición de suelo es distinta a la de la época aznarista, cuando todo el suelo del país era en principio edificable, lo que llevó a la burbuja inmobiliaria y la gran crisis financiera. Porque es selectiva. Pero amplia: Illa concretó que ya en febrero de 2025 “movilizará solares de equipamientos”, mediante las modificaciones normativas necesarias (autonómicas) para destinarlos a vivienda protegida de alquiler, amén de añadir al fondo todo el suelo de la propia Generalitat (el poderoso Institut Català del Sól). Eso implica multiplicar el suelo disponible —la madre de todas las batallas—, pero sin la suicida locura neoliberal de antaño.

También se incluye una reducción a la mitad en el plazo de entrega de llaves desde que se inicia la planificación: hoy es de 100 meses, se debe llegar a 50. ¿Cómo? Mediante una nueva licencia urbanística simplificada que acelerará los trámites. Cierra el círculo el apoyo a promotores privados y públicos con una línea de crédito del Institut Català de Finances (500 millones anuales); otra de igual cuantía para subvencionar a familias en su compra o alquiler, y evitar desahucios; y un fondo de emancipación juvenil (otros 500).

Un Comité de agilidad urbanística monitorizaría el proceso. Y es de esperar también —aunque nada se ha anunciado— una rendición pública, puntual y periódica de cuentas sobre las unidades entregadas, terminadas, en proceso o en licitación... Sin ello, fallaría la confianza ciudadana.