Sareb aprueba la licitación de casi 3.800 viviendas para alquiler asequible

La Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb, también conocida como el banco malo) avanza en sus planes para levantar viviendas asequibles en sus suelos. El consejo de administración de la compañía, con mayoría de participación estatal, ha aprobado este miércoles la puesta en marcha del conocido como Proyecto Viena. En una primera fase, este implica edificar 3.771 casas. La construcción correrá a cargo de inversores privados, que podrán optar a un total de siete lotes que previsiblemente saldrán a concurso en otoño. De obtenerlos, deberán costear la construcción de los edificios a cambio de obtener la explotación de las casas, con importes de arrendamiento tasados, durante 80 años, al término de los cuales los suelos y los edificios revertirían al sector público.

La propuesta a la que ha dado luz verde el consejo de la Sareb en su última reunión antes de vacaciones amplía ligeramente el alcance de la primera fase del proyecto. Si a finales del año pasado los planes pasaban por construir unas 3.500 casas en 10 comunidades autónomas, finalmente serán casi 3.800 en 12 comunidades: Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía, Canarias, Galicia, Murcia, Madrid, Castilla y León, Baleares, Castilla-La Mancha, Asturias y Aragón.

En la primera es donde el banco malo activará más solares (12), pero en la Comunidad Valenciana el volumen de viviendas será mayor: 1.065 frente a 668 en Cataluña. En tercer lugar, Andalucía dispondrá de siete suelos en los que se proyecta levantar 589 casas. Entre los grandes mercados autonómicos, Madrid se queda con solo tres suelos y 177 casas, ya que el banco malo dispone en esta comunidad de muchos menos solares. “La distribución geográfica responde a las regiones en las que Sareb cuenta con una mayor cartera de activos”, señalan en la entidad.

Eso provoca también divergencias entre dos mercados con problemáticas similares, Baleares y Canarias. Ambos tienen un fuerte componente turístico y de compra de vivienda por parte de extranjeros, y figuran entre los que mayor escalada de precios han vivido en los últimos años. Pero en la primera, el banco malo pondrá ahora dos suelos para 58 viviendas, mientras que en el archipiélago atlántico serán cuatro parcelas para 337 viviendas, el cuarto territorio donde más se levantarán.

La fórmula escogida para desarrollar las casas es la cesión del derecho de superficie a largo plazo. Esta es una fórmula de colaboración público-privada que el Gobierno impulsó hace años con un cambio legal y que, además de la Administración central, algunas comunidades autónomas ya han explorado. En este caso, según indican en el banco malo, los adjudicatarios de cada lote tendrán derecho a explotar los suelos durante 80 años a cambio de construir sobre ellos viviendas destinadas a arrendamiento al precio que se fije en los concursos.

Esos importes, señala la Sareb en una nota, “serán asequibles para rentas medias y se establecerán en coordinación con el Ministerio de Vivienda”. En la compañía no proporcionan información adicional sobre los precios, pero insisten en que la rentas que se pidan por los pisos “rondarán los márgenes que se manejan de manera genérica para la vivienda asequible”. Es decir, en torno a un 20% o un 25% por debajo de los importes de mercado, aunque eso dependerá de cada parcela.

En total se contemplan 50 suelos en la primera fase, que se dividirán en siete lotes distintos a los que podrán optar los inversores. Se estima que harán falta 460 millones para edificar 3.771 casas. Estas se ubicarán en 39 municipios con más de 10.000 habitantes que se han seleccionado analizando las condiciones del mercado inmobiliario, especialmente la demanda. El banco malo se reserva de momento el detalle de esas localidades, ya que en próximas semanas tiene previsto contactar con las comunidades autónomas y los ayuntamientos concernidos para explicarles los planes.

Giro social

El Proyecto Viena forma parte del nuevo giro social que el banco malo emprendió coincidiendo con la toma de la mayoría de capital por el Estado. En total, contempla 133 suelos sobre los que se podrían edificar alrededor de 15.000 casas. En esta primera fase se movilizará, por tanto, un 38% de los suelos para levantar un 25% de la vivienda prevista. La construcción de pisos para alquiler asequible en suelos de la Sareb bajo fórmulas de colaboración público-privada está incorporada en los planes de vivienda del Gobierno. Este busca engordar el exiguo parque de vivienda social y asequible que tiene España, lo que, según el análisis del propio Ejecutivo y de no pocos expertos, agrava el problema de accesibilidad a la vivienda.

El banco malo se conoce así porque se fundó en 2012, en plena crisis financiera, para que las entidades que lo deseasen (el BBVA no participó) pudieran descargar ahí el ladrillo tóxico y limpiar sus balances. Eso le hizo acumular activos (desde solares hasta casas a medio hacer, pero mayoritariamente préstamos de difícil recuperación) que se valoraron en unos 50.000 millones, con el objetivo de transformarlos o venderlos y recuperar el máximo valor posible para saldar una deuda de aproximadamente el mismo montante. Pero la valoración que se hizo, generosa según muchos analistas, dificultaba recuperar ese valor y de hecho desde su fundación siempre ha incurrido en pérdidas.

Eso hizo que en 2021, ante la descapitalización de la sociedad, Bruselas obligase a España a asumir la deuda como pública. Y eso animó a que el Estado tomase la mayoría accionarial, que en los planes iniciales siempre debía de ser privada (aunque el Estado siempre fue el primer accionista, con casi el 46% de participación). Tras ese cambio se introdujo en el mandato de la organización el principio de sostenibilidad y utilidad social. Desde entonces, el banco malo compatibiliza su labor de siempre (deshacerse del máximo número de deuda posible) con la idea de utilizar parte de sus inmuebles para aliviar el problema de vivienda. Además de la construcción de alquileres en sus solares, también ha ofrecido edificios a comunidades autónomas y ayuntamientos, para que los compren o acepten su cesión, a cargo de correr con los gastos de mantenimiento, y los destinen a fines sociales, aunque esta iniciativa ha tenido poco éxito hasta ahora.

Una incógnita del Proyecto Viena es qué pasará si la Sareb desaparece, lo que según la hoja de ruta con que se fundó debería suceder en 2027, aunque el Gobierno puede decidir prorrogar su mandato. La colaboración público-privada para la construcción de vivienda está pensada para que la titularidad del pueblo siempre sea pública y al término de la concesión, si esta no es renovada, los pisos también lo sean. Se trata de una fórmula similar a la que se ha seguido para construir muchas autopistas. Ante la probable contingencia de su desaparición, el banco malo señala que, agotado el plazo concesional, “las viviendas revertirán gratuitamente en la entidad pública titular de los suelos”. Es decir, en el organismo o empresa pública que herede los activos que le queden a la Sareb si el Ejecutivo decide su liquidación.

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