La Sareb licitará 3.500 viviendas de alquiler asequible antes de acabar el año

El giro social y público de la Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb, también conocida como el banco malo) se aproxima a un salto clave en la historia de la compañía. Esta espera sacar a licitación la primera fase del Proyecto Viena, el plan para construir viviendas de alquiler asequible en colaboración público-privada en suelo propio, antes de acabar el año. Esa primera hornada la compondrán unos 3.500 pisos según fuentes conocedoras del proyecto, que ha sido presentado a una decena de inversores. Sareb ha confirmado a este diario que los trabajos “siguen en marcha”.

Las 3.500 viviendas de la primera fase se presentarán en hasta siete lotes diferentes. Estos comprenden suelos ubicados en 10 comunidades autónomas. Ahí entran las más representativas de la cartera inmobiliaria de Sareb, como la Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía, siempre según las fuentes conocedoras del proyecto. Estas apuntan otros territorios que contarán con licitaciones en esta primera fase como Canarias o Asturias, pero no precisan municipios exactos. Lo previsible es que se trate de localidades próximas en general a las capitales de provincia (lo que en jerga inmobiliaria se define como “segunda corona”), ya que se trata de suelos que en principio no resultan interesantes para Árquira, la promotora a través de la cual el banco malo pone vivienda a precio libre en el mercado. Una de las cosas que tiene pendiente la Sareb es ponerse en contacto con todos los Consistorios y los Gobierno autonómicos para que sean conocedores de los planes y tratar de evitar trabas administrativas.

La fórmula escogida para esta colaboración público-privada es la cesión de derechos de superficie. Es decir, Sareb, que desde el año pasado es una entidad con mayoría de capital público, cede un solar a un promotor privado para que este desarrolle viviendas destinadas a alquiler asequible. Luego ese promotor (o una tercera empresa, puesto que se puede ceder de nuevo ese derecho) puede encargarse de la explotación de esos arrendamientos durante un plazo máximo de 80 años, el límite legal. A cambio, los pisos deben tener unas determinadas características, que se fijan en el concurso de licitación, y luego hay que alquilarlos a un precio tasado. Un aspecto que resaltan quienes conocer el plan es que se trata de arrendamiento asequible y se espera que ese precio sea en torno a un 20% más barato que los precios de mercado, no se trata de un alquiler social para familias en situaciones de alta vulnerabilidad, que necesitan soluciones de otro tipo.

En total, el Proyecto Viena contempla la construcción de entre 12.000 y 15.000 viviendas mediante este procedimiento. Para sacarlo adelante, la Sareb contrató a la consultora PwC, que estudió los solares del banco malo, la demanda potencial para viviendas de este tipo y las condiciones en las que a los inversores privados les podrían resultar interesantes. Estos aspectos resultaban capitales en la definición del plan, por eso la Sareb está dispuesta a flexibilizar el plazo de la concesión, que puede variar entre 65 y 80 años en función de las ofertas presentadas para cada lote. Para la detección de la demanda, se tuvo en cuenta que en las zonas donde se va a construir los ingresos medios por hogar determinaran un esfuerzo superior al 30% para acceder a una vivienda en compra en esa área.

Para los inversores, indican fuentes del sector, es clave la combinación de suelos que incluya cada lote. Al tratarse de vivienda con precios regulados entran en juego los módulos, que es como se denomina al importe máximo que impone la Administración para estos inmuebles. Por eso es importante que aquellas localizaciones que resulten menos rentables se combinen con otras dentro del mismo lote que puedan serlo más. De otra manera, el concurso del lote podría quedar desierto si al inversor no le salen los números.

Y el otro asunto que resulta fundamental para el sector es la financiación. La Sareb ha acordado una línea de préstamos ventajosos con el Banco Europeo de Inversiones (BEI) a la que los promotores que participen en el proyecto podrán acogerse. Y el impulso definitivo ha llegado con la introducción de este plan por parte del Gobierno en la adenda de los fondos europeos de recuperación que recibirá España. Ambas vías de financiación son compatibles, resaltan las fuentes consultadas. No obstante, por la parte de los inversores recalcan que todavía están a la espera de ver la letra pequeña, que será definitiva para decidir si acuden o no a la licitación.

En cualquier caso, se trataría de financiación con intereses entre el 3% y el 4%, muy por debajo de lo que ahora mismo marca el mercado, donde un préstamo promotor puede superar fácilmente el 6% de intereses si se ofrece a precios de euríbor con un diferencial de dos puntos. Como se calcula que la rentabilidad de esta vivienda asequible ofrece retornos bajos, como mucho del 5%, cualquier cosa que perjudique esta puede matar el aliciente para los inversores. “O hay una financiación bien estructurada para construir alquiler asequible o esto va a ser muy complicado”, sintetiza un ejecutivo del sector.

Pese a tratarse de proyectos con rentabilidades limitadas, las fuentes consultadas señalan que el plan de viviendas de alquiler de la Sareb ha atraído a potenciales inversores de perfiles muy variados. En las rondas previas que se han hecho para presentar el Proyecto Viena se ha constatado el interés de algunas compañías aseguradoras, normalmente con un perfil inversor más moderado, pero no han faltado promotoras inmobiliarias, con o sin respaldo de fondos internacionales detrás.

No obstante, el éxito o fracaso del plan se verá en el momento en el que el banco malo dé el paso definitivo de sacar la licitación de los lotes. Si nada se tuerce será antes de acabar 2023 y entonces deberán presentar sus ofertas los interesados. Consciente de que se trata de un paso crucial, la entidad se ha mostrado siempre abierta a mantener nuevas reuniones con las empresas que quieran acudir al concurso por un determinado lote.

Creada a finales de 2012, la Sareb se conoce como el banco malo porque fue la sociedad donde las entidades financieras españolas pudieron descargar todo el ladrillo tóxico que tenían acumulado de los años de la burbuja. Se creó con la misión de limpiar el balance de los bancos y a la vez se le dio un mandato de ir deshaciéndose de todos los activos (mayoritariamente préstamos dudosos, pero también inmuebles o solares) durante 15 años. Aunque el planteamiento inicial era que eso se podría hacer extrayendo un valor de esos activos, lo cierto al tener que vender por debajo del precio al que se habían tasado la compañía se fue descapitalizando. Europa obligó entonces a contabilizar toda la deuda de la Sareb como pública, lo que llevó al Gobierno a optar por hacerse con la mayoría del capital (inicialmente no podía pasar del 50% y el resto pertenecía a las entidades financieras que colocaron activos) a la vez que la compañía acentuaba la gestión social de una parte de sus inmuebles.

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