¿Qué viviendas son susceptibles de expropiación y hasta cuándo podría vivir en ellas el particular? Claves sobre el futuro Reglamento de Costas

Expropiaciones masivas de casas a pie de playa, cierre de chiringuitos y traslado de empresas. Estos son algunos de los miedos que hay en torno al futuro Reglamento General de Costas, que el Gobierno intentará sacar adelante después de que el Tribunal Supremo tumbara el pasado febrero la modificación anterior a la norma por un defecto de forma en su tramitación al haber omitido el trámite de consulta pública. Pero lo que sabemos sobre esta futura norma no anticipa una revolución en los litorales españoles.

Aunque el Ministerio de Transición Ecológica todavía no presenta el texto definitivo debido a que se encuentra en consulta previa, fuentes cercanas prevén que lo sustancial del reglamento permanezca igual que en el Real Decreto 668/2022, que fue el que el Supremo declaró nulo. De ser así, la duda que surge es si todas las casas que estén en línea de playa pasarán a ser del Estado y si todos los negocios de la zona estarán obligados a cerrar. Y la respuesta es que no.

¿Qué es el Reglamento de Costas?

Se trata de una serie de normas, originalmente aprobadas en 2014 mediante un Real Decreto, que respaldan y desarrollan la Ley de Costas. Esta tuvo luz verde en 1988 y tiene el objetivo de proteger el uso sostenible del litoral mediante la definición y regulación del dominio público marítimo-terrestre (DPMT), donde entre otras cosas se contemplan las playas y dunas. Desde la fecha de entrada en vigor de la ley, se han introducido numerosas modificaciones en aras a una mayor protección de la costa española.

¿Cómo se determina qué bien pertenece al dominio público?

Mediante lo que se conoce como deslinde. Una vez que se delimita una área y pasa a ser de dominio público, los inmuebles que se encuentran en esa zona dejan de ser privados y pasan a ser del Estado. No obstante, la norma establece un sistema de concesiones compensatorias por adquirir estos terrenos de particulares. En concreto, la reforma presentada en 2022 contempla que una persona que habite una propiedad en esta zona pueda seguir haciendo uso del inmueble por un periodo máximo de hasta 75 años, sin obligación de abonar canon —que es un pago periódico que se efectúa al Gobierno o a la Administración—.

Dichas concesiones compensatorias se establecieron en la Ley de Costas de 1988, por lo que no se trata de una novedad, y ya en ese entonces el Constitucional declaró que se trata de un método adecuado de dar un justiprecio por la privación de la propiedad.

En los últimos años, la erosión de las costas ha hecho que el mar se acerque más a las casas, lo que ha dado pie a que el Gobierno revise los criterios que definen la línea de deslinde del dominio público marítimo-terrestre. La reforma modificaría los artículos 3, 4, 27, 68, 69 y 74 del reglamento, “teniendo en cuenta la amenaza que para el litoral representan los efectos del cambio climático, fundamentalmente la subida del nivel medio del mar y la reducción del periodo de retorno de eventos extremos”.

¿Cómo funciona el deslinde?

Uno de los criterios que contempla la normativa es que el oleaje alcance la primera línea de viviendas de la costa. Aquí es importante señalar que para fijar el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos, se considerarían las variaciones del nivel del mar desde que existan registros de boyas o satélites, o datos oceanográficos o meteorológicos. En caso de que el mar alcance esa primera línea de casas en la playa, se podría iniciar un procedimiento de deslinde a petición de un interesado o de oficio por parte de la Administración General del Estado.

Las viviendas, una vez que son adquiridas por el Estado, pueden seguir siendo utilizadas siempre y cuando se hayan construido de manera legal. No obstante, dejan de estar en régimen de propiedad. Se permite además que el piso pueda ser trasmitido a otra persona, de manera que pueda usarlo durante ese periodo de gracia fijado por ley. Además, en cualquier caso, los propietarios afectados puedan reclamar judicialmente la decisión gubernamental.

¿Qué pasa con los inmuebles que están en el espacio protegido?

Además del deslinde, hay otras limitantes que contempla la norma. Se trata de la zona de servidumbre de protección y la de tránsito. En el primer caso, se prohíben nuevas construcciones de viviendas u hoteles y la ampliación del volumen, altura o superficie de las edificaciones ya existentes. Por su parte, en la segunda zona no está autorizada la construcción de ninguna instalación, y deberá dejarse libre para el uso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento. Se trata de una franja de seis metros de anchura medidos desde la línea interior de la ribera del mar que forma parte de la servidumbre de protección.

La zona de protección, por su parte, tiene una anchura de 100 metros contados desde el límite interior de la ribera del mar, salvo en los terrenos calificados de urbanos a la entrada en vigor de la Ley de Costas en 1988, en cuyo caso la franja limita su ancho a 20 metros. La ampliación de esta zona puede llevarse a cabo por la Administración del Estado en coordinación con cada autonomía y el ayuntamiento, hasta por otros 100 metros.

¿Cuál es la principal diferencia entre las zonas?

La diferencia fundamental es que los dueños de las propiedades que estén en terreno de dominio público pasarán a ser titulares de una concesión, mientras que en la zona de servidumbre mantienen el derecho de propiedad pero con limitaciones para hacer cambios en las construcciones.

¿Habrá más deslindes en el futuro?

Al ser un tema relacionado con el impacto del cambio climático, no existe un estudio oficial sobre el impacto de la reforma. Sin embargo, los analistas consideran que conforme pasen los años aumentarán los deslindes. Rocío Perteguer, del Colegio de Registradores, agrega que a día de hoy hay una interpretación más estricta de la norma que se suma al adelanto tecnológico, el cual permite ver con precisión la invasión del espacio protegido. Ante esta situación, la experta recomienda pedir un informe cartográfico al Registro de la Propiedad a fin de saber si el inmueble intercepta con el DPMT y los efectos que puede tener.

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