La Generalitat planea volver a ser propietaria de sus oficinas solo diez años después de malvender edificios

La pregunta de si es mejor alquilar o comprar no solo se la hacen los ciudadanos que afrontan el problema de la vivienda, sino también las administraciones. El Gobierno catalán ha dado un nuevo giro a su política patrimonial y ha anunciado que quiere volver a ser propietario de la mayoría de las oficinas que usa en Barcelona. Su gasto anual en arrendamientos de despachos solo en la capital catalana es de 81 millones de euros —en el conjunto de Cataluña es de 86 millones—, y ante el vencimiento de muchos de los contratos en los próximos años, el Govern ha decidido tomar cartas en el asunto: quiere pasar de ser el propietario de solo el 22% de sus oficinas, a poseer el 68% en 2038. Se trata del tercer giro de 180 grados que la Generalitat ha dado en esta materia en los últimos 20 años y llega en un momento delicado para el sector inmobiliario, con un gran parque de oficinas libre en Barcelona a causa de las inversiones de los últimos años.

La primera estrategia sobre patrimonio de la Generalitat la pilotó el gobierno tripartito de Pasqual Maragall cuando llegó a la Generalitat, en pleno bum inmobiliario. Quería comprar inmuebles y racionalizar sedes para reducir el coste de los alquileres —que ascendían entonces a 32 millones anuales—. La segunda llegó con el Gobierno de Artur Mas: había que conseguir dinero en plena crisis, y aplicó el refrán catalán de los tiempos de escasez: “Què hem de fer? Vendre la casa i anar a lloguer” (”¿Qué hay que hacer? Vender la casa e ir de alquiler”). Ahora la Generalitat quiere volver a patrimonializarse.

La política es muchas cosas, también el arte de adaptarse a las necesidades y oportunidades de cada momento. La Administración de Jordi Pujol adquirió pocos inmuebles, de forma quirúrgica (incluido uno en tiempo récord a Javier de la Rosa), pero sin apenas planificación. Los tripartitos de Maragall y José Montilla, en cambio, compraron al menos nueve edificios entre 2004 y 2008, en la primera estrategia patrimonial que llevaba a cabo la Administración autonómica. En las últimas operaciones se benefició incluso de un sector inmobiliario que ya renqueaba. Pero la situación cambió radicalmente cinco años después: volvía a gobernar CiU, la Generalitat era incapaz de manejar un déficit desbocado y, acuciado por la deuda, se puso a buscar recursos bajo las piedras. Agruparon 35 edificios en diferentes paquetes, buscaron compradores por todo el mundo y lograron levantar 551,42 millones de euros.

En muchos casos, se malvendió el patrimonio, con grandes descuentos con respecto al precio por el que se compraron, para hacer caja rápidamente. Por ejemplo la sede del departamento de Territorio, cerca de la Estación de Sants y adquirida en 2010 por 60 millones, se vendió por 52 millones dos años después, y la Generalitat pasó a un régimen de alquiler en esas mismas oficinas. El edificio del departamento de Economía en el número 639 de la Gran Via se compró por 26 millones y su precio de salida en la venta era de nueve millones. Otro edificio emblemático, el de la sede de este departamento de Rambla Catalunya, se vendió por 23,2 millones. Las operaciones se multiplicaron en tres años: en 2012 se vendieron tres edificios por 69 millones, en 2013 un inmueble por 24,9 millones, y un lote de 13 edificios a la compañía de seguros Axa por 172 millones. En 2014 la Generalitat vendió cinco edificios sueltos, y otro lote de 13 inmuebles a la multinacional Zurich por 201 millones de euros.

Albert Carreras, quien en 2014 era el número dos del conseller de Economía y Finanzas, Andreu Mas-Colell, el encargado de llevar a cabo la venta de patrimonio, niega sentirse “cuestionado”. “Es una cuestión de ciclos económicos y ahora parece mejor invertir en ladrillo que enjugar deuda, pero nosotros no vendimos porque quisiéramos, sino porque en aquel momento parecía que el euro iba a reventar y no nos querían dejar dinero”, explica el economista, ahora profesor en la Universidad Pompeu Fabra. Recuerda que en aquel momento cualquier activo valorado en euros era dificilísimo colocarlo en el mercado: “En 2011 y 2012 nadie quería comprar pero en 2013, cuando tuvimos la oportunidad, lo vimos claro: aunque se vendiera con descuentos, teníamos que conseguir recursos”.

Después de todas estas ventas, la administración catalana pasó de ser la propietaria del 63% de sus oficinas a solo poseer el 22% actual, aunque en muchos casos seguía siendo inquilina de los edificios que había vendido, con rentas pactadas a largo plazo. Un primer movimiento para racionalizar sus oficinas fue la mudanza de cuatro consejerías a un nuevo edificio de la Zona Franca en 2020, a la zona que se bautizó como Distrito Administrativo. La mudanza afectó a 2.600 empleados de varios departamentos, entre ellos los de Justicia, que dejaron el edificio de Pau Claris, 158-160 (vendido en 2013 y en el que seguían en régimen de alquiler), actualmente en un proceso de rehabilitación completa. El traslado a la Zona Franca liberó nueve edificios y 48.000 metros cuadrados de oficinas.

La consejera de Economía, Natàlia Mas, ha planificado ahora otro gran cambio de dirección para un horizonte de 15 años. No se hará mediante la recompra de los inmuebles vendidos, ni comprando nuevos, sino que el plan pasa por tres ejes: rehabilitar edificios que la Generalitat tiene en propiedad para sacar el máximo jugo de los espacios —como por ejemplo la Torre Muñoz, en Paseo de Gràcia, que pese a que estuvo en venta, no se llegó a ejecutar tras una batalla legal con el comprador—, optimizar las oficinas en las que la Generalitat está de alquiler o como propietaria, y construir nuevos edificios. En este último eje destaca el acuerdo del Govern para invertir 68 millones en levantar un nuevo inmueble en el recinto de Fira de Barcelona en la Gran Via de L’Hospitalet de Llobregat.

Las construcciones se harán “siempre en suelo público y destinado a equipamiento, para aprovechar su menor coste”, destacan fuentes de Economía. En el caso del edificio proyectado, se levantará en el suelo donde se está ampliando la feria barcelonesa, y el propietario del inmueble será la sociedad Fira 2000, participada mayoritariamente por la Generalitat. Toda esta estrategia irá acompañada de medidas como el teletrabajo, que permitirá reducir el número de metros cuadrados necesario: el objetivo es ocupar solo 364.000 metros cuadrados, casi 100.000 menos que los actuales.

La consejera Mas negó que esta nueva estrategia sea una enmienda a la que llevó a cabo el Gobierno de Artur Mas. Fuentes del departamento de Economía destacan que se trata de “una ventana de oportunidad, porque en los próximos 15 años vencen muchos contratos de alquiler, y habrá que reubicar a 11.000 personas, 2.700 de ellas en los próximos cuatro años”.

Mercado con alta disponibilidad

La liberación de superficie de oficinas agravará la situación de un mercado que está tocado. Desincentivada la inversión en el ladrillo residencial a causa de las normas de la ciudad, los promotores y el capital se han centrado en los últimos años en el desarrollo del parque destinado a empresas. Hay proyectos acabados, pero también otros que continúan avanzando a la sombra de las grúas. La capital catalana tiene una sobreoferta que está generando miedo entre los operadores. Los tipos de interés han subido y, sin inquilinos asegurados, los inmuebles acabados o en construcción se convierten en una losa difícil para el sector inmobiliario, que sufrió los estragos del coronavirus y ahora afronta una etapa incierta por el impacto del teletrabajo. “Tenemos una oferta que no teníamos antes, de unos 300.000 metros cuadrados ya hechos y que estarán acabados en poco tiempo, así que veremos cómo afectan los metros que libere la Generalitat, porque absorber toda esa oferta va a costar más”, afirma Tomàs-Marc García Permanyer, socio de 3 Capital Real Estate.

Ante esta incertidumbre, Permanyer apuesta por permitir convertir suelo puro de oficinas en otras categorías, como nuevas fórmulas de residencial, o reformar los edificios para encajar en ellos otras actividades empresariales más punteras, pero que también requieren menos espacio. “Hay una potencial crisis”, señala, “aunque si las cosas se hacen bien y se potencia la marca Barcelona esos edificios de oficinas nuevos y de buena calidad pueden convertirse en oportunidades para captar grandes empresas internacionales”.

Xavier Güell, director de la consultora CBRE en Barcelona, reconoce que el momento para comprar elegido por el Govern es el bueno, pero dadas las dificultades por las que atraviesa el mercado, pide a la Generalitat que se instale en zonas que requieren de dinamización, como lo hizo en la Zona Franca y lo hará ahora en la ampliación de Fira de Barcelona. “Si necesitan 145.000 metros cuadrados, la Sagrera o el norte del distrito tecnológico 22@ lo necesitarán”, dice Güell, quien da por buena la nueva estrategia de la Generalitat. “Tiene lógica que una Administración, con su lógica de permanencia, tenga edificios propios, porque el alquiler a largo plazo sale más caro”.

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