Los rusos buscan casa en España: las compras se disparan un 50%

Los extranjeros siguen queriendo comprar casas en España, pero también se ven afectados por el entorno económico que está ralentizando el mercado inmobiliario. Según los datos de Centro de Información Estadística del Notariado, difundidos este miércoles, en el primer semestre de 2023 las compras de vivienda en España protagonizadas por ciudadanos foráneos retrocedieron un 7,5%. Pero esa coyuntura no parece afectar a los que tienen nacionalidad rusa. En su caso, las operaciones crecieron en el periodo más del 50% y, por primera vez desde 2014, el volumen semestral superó las 2.000 compraventas. “Lo tienen más difícil a la hora de comprar por las normas contra el blanqueo de capitales”, relata al teléfono un agente inmobiliario especializado en los mercados del Este de Europa. Un contratiempo, añade, que superan porque “ahora muchos vienen con otras nacionalidades, a veces con pasaportes israelíes, estadounidenses e incluso ucranios”.

Las cifras expresan un resurgimiento de este perfil de compradores como no se veía en mucho tiempo. Si en la primera mitad del año pasado, cuando se produjo la invasión rusa de Ucrania, las compras de vivienda en España por parte de ciudadanos rusos se quedaron en 1.423 operaciones, entre enero y junio de este año han escalado hasta las 2.137. Es el mayor volumen para un semestre desde la primera mitad de 2014, cuando el mercado inmobiliario español vivía un momento muy diferente, con precios bajos históricamente porque aún renqueaba de la crisis de 2008 y cuando los visados de oro (las conocidas como golden visa, que facilitan la nacionalidad a cambio de una gran inversión inmobiliaria) tenían más tracción.

Pero si el perfil económico de los compradores rusos apenas ha variado con los años, sí lo ha hecho la procedencia de esas familias. Aunque de nacionalidad rusa, cuenta el mencionado agente inmobiliario —que está afincado en la Comunidad Valenciana y pide no ser identificado por la “discreción” que exige su negocio— que la mayoría de los que compran ahora no provienen de ese país. Se trata de familias adineradas que ya tenían residencia en otro país europeo, o incluso en España, y cambian de residencia sin preocuparse demasiado por la subida de tipos de interés. “Pagan casi siempre al contado”, dice el profesional, quien llama la atención sobre otro movimiento significativo: “Hemos notado mucho la llegada de ucranios con alto nivel adquisitivo”. De hecho, según los datos notariales es la segunda nacionalidad, tras la rusa, con mayor aumento de operaciones: un 42% en el último año, superando las 1.700 compraventas en el semestre, que es el máximo de la serie estadística que arranca en 2007.

“La época de clase media se acabó hace tiempo”, constata Alfredo Millà, consejero delegado de Sonneil, “desde la anexión de Crimea [en 2014], con la subida del rublo solo siguieron comprando rusos con dinero fuera de Rusia, porque si no la casa les saldría por el doble”. Sonneil, una compañía emergente especializada en la comercialización de propiedades en zonas de playa, elaboró un informe este verano en el que, con datos del segundo trimestre del año, ya relacionaba “la dilatación de la guerra [de Ucrania]” con el nuevo auge de compradores rusos.

Más peso que nunca

Los datos difundidos ahora por el Consejo General del Notariado, recogidos en notarías de toda España, confirman ahora esa tendencia. También en cuanto al descenso general de operaciones protagonizadas por ciudadanos foráneos. En volumen, el segundo semestre se acercó a las 68.000 operaciones, con el mencionado descenso del 7,5%. Sin embargo, sobre 318.000 compraventas totales, los extranjeros ganaron cuota de mercado. Un 21,4% de las viviendas que cambiaron de manos fueron a ciudadanos no españoles, lo que supone un récord absoluto. El motivo es que, aunque se compraron menos casas que en el mismo periodo de 2022, la caída fue todavía más abultada (-13,9%) para los compradores nacionales.

El comportamiento no fue igual en todas las comunidades autónomas. En Baleares, las compraventas de extranjeros retroceden un 32% respecto al mismo periodo del año pasado. Pero cuatro territorios se salvan de la quema: en dos de los más destacados por el peso de las segundas residencias, la Comunidad Valenciana y Murcia, las operaciones crecieron discretamente. Y en el noroeste se dispararon con una subida cercana al 15% en Galicia y de más de un 27% en Asturias. “Va por zonas”, ratifica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Para este experto en mercado inmobiliario, la mayor resistencia de los compradores extranjeros se debe a que “la vivienda en España les sale barata porque su nivel de renta es más alto”. Pero a la vez, el descenso en cifras absolutas obedece a un contexto de “economías aún más renqueantes que la española, que es de las que más crecen en la UE”.

Precios al alza

En precios, el mercado muestra que sigue apretando pese a que la actividad ha echado el freno. Con una media de 2.085 euros por metro cuadrado (es decir, algo más de 200.000 euros por un piso de 100 metros cuadrados), el importe aumenta un 1,3% con respecto a lo que se pagó en la primera mitad del año pasado. Y la factura salió todavía más cara para los extranjeros. Para los no residentes, que son los que más gastan con un promedio de 2.598 euros por metro cuadrado, el incremento interanual alcanza el 2,8%. Para los extranjeros residentes, con 1.676 euros por metro cuadrado, el precio medio se eleva un 2,9%.

En lo que no hay novedad es en el aprecio de los británicos por el ladrillo español. Representaron casi una de cada 10 compraventas protagonizadas por extranjeros ya que los ciudadanos del Reino Unido compraron entre enero y junio 6.498 casas (un 9,6% del total). Las siguientes nacionalidades con mayor cuota de mercado fueron los alemanes (8,1%) y los marroquíes (7,3%). En cambio, por precios medios son los suecos (3.036 euros por metro cuadrado) y los daneses (2.930 euros) los que más gastan.

En la combinación entre nacionalidad y territorio donde se ubica la vivienda, el mapa cambia mucho en función de la tipología de comprador. Entre extranjeros con residencia en España, los marroquíes o los rumanos aparecen como los más activos del mercado en todas las comunidades salvo tres: Galicia (portugueses), Baleares (alemanes) y Canarias (italianos). Sin embargo, entre los no residentes son los franceses los que aparecen como nacionalidad más frecuente en un mayor número de comunidades. Su predominio es claro en la España septentrional y en total fueron los primeros compradores en siete territorios: Galicia, Castilla y León, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Extremadura. Los alemanes dominan tres (Baleares, Canarias y Cantabria) y los británicos dos (Andalucía y Murcia), igual que los estadounidenses (La Rioja y Castilla-La Mancha). En el resto, los argentinos fueron la nacionalidad más activa en el mercado inmobiliario de Asturias, los chinos en el de Madrid y los belgas en la Comunidad Valenciana.

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