El Banco de España recomienda “revisar” los planes urbanísticos para agilizar la construcción de vivienda

El mercado inmobiliario vive una tensión entre la oferta y la demanda sobre la que no existen precedentes y esa es la principal causa de que los precios se hayan disparado en los últimos años. Así lo valora un estudio publicado este martes por el Banco de España, que apunta al mismo motivo para vaticinar que, pese a la subida de los tipos de interés y la caída de compraventas, los importes de las casas mostrarán “resistencia a la baja”. Por ello recomienda una revisión de las normas urbanísticas “para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes”. Es decir, para edificar más.

El artículo —que lleva por título El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios y firma Lucio San Juan, de Departamento de Análisis de la Situación Económica— analiza los cambios que ha experimentado el mercado inmobiliario desde la pandemia. El principal es que los confinamientos y la ralentización económica, como consecuencia de la covid-19, provocaron una “demanda embalsada” que se desbordó “una vez levantas las limitaciones más severas impuestas para contener la pandemia” gracias al “ahorro acumulado” y a “la prolongación del entorno de tipos de interés históricamente reducidos”.

El incremento de la venta de casas vivió dos momentos, un primero provocado por compradores españoles y un segundo en que se sumaron los extranjeros. “Como resultado, en 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019 (último año precio a la pandemia)”, recuerda el autor.

Pero esa explosión de la demanda no se vio correspondida por el lado de la oferta. “La iniciación de obra nueva venía registrando en los años precedentes a la pandemia niveles históricamente reducidos”, sostiene el estudio, a lo que se añadió que “el confinamiento supuso la parada temporal de las obras y un retraso de la aprobación de nuevos visados”. Y como la recuperación posterior fue más lenta que la de la demanda, “la oferta de vivienda nueva sigue estando en cifras relativamente reducidas, condicionada, además, por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad, la creciente escasez de mano de obra”.

Además de describir las causas del desequilibrio entre quienes quieren comprar casas y las unidades que hay para la venta (que a falta de obra nueva, se han nutrido sobre todo de segunda mano), el artículo trata de medir ese fenómeno. El resultado, obtenido a partir de las compraventas (demanda) y de los anuncios inmobiliarios y la vivienda nueva terminada (oferta), es que España presenta “una mayor escasez relativa de la oferta tras la pandemia”. El autor encuentra además una correlación, al menos desde la recuperación de la Gran Recesión, “entre este indicador y el crecimiento del precio de la vivienda”. Es decir, que en los años en que más se estrecha el margen entre las casas disponibles y las operaciones que se completan, más cara se pone la vivienda. Es algo esperable, por otra parte, conforme a la ley de oferta y demanda.

Cambio de coyuntura

Esa norma no solo se cumple en todos los años desde 2015 (el año a partir del cual el estudio cuenta con datos de oferta publicada por los portales inmobiliarios, ya que lo recopila la tasadora Tinsa), sino que también se observa con perspectiva geográfica. Aunque la aproximación no es idéntica, porque no existe el mismo nivel de datos, el Banco de España halla que las comunidades autónomas con más estrecheces entre oferta y demanda de vivienda son las que viven mayor tensión de precios, de la misma manera que pasa en algunas capitales frente al resto de poblaciones de la provincia.

Por último, el autor recuerda que las condiciones actuales del sector inmobiliario ya no son las de los primeros tiempos de la recuperación de la pandemia. “El actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y, por ende, de las condiciones de financiación están afectando negativamente al dinamismo del mercado”, afirma el artículo. Para medir ese efecto, el investigador usa un modelo que apunta, usando datos trimestrales entre 2004 y 2022, a que cada subida de un punto en los tipos hipotecarios tiene un impacto “significativamente negativo”. Concretamente, y usando valores medianos, los precios caerían un 2% en ocho trimestres (dos años), las compraventas lo harían en un 3% y los visados de obra nueva en hasta un 11%.

Pero en esta ocasión, por la situación descrita y por las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística sobre creación de nuevos hogares, el estudio del Banco de España ve “previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades”. Es decir, que caigan más las compras o las licencias para nuevas unidades que los importes. Y por eso, “dado el desajuste mencionado entre la oferta y la demanda de vivienda”, el autor apunta a “la conveniencia de revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable”, recordando que, según los datos que maneja el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, “cerca del 24% de los planeamientos” son anteriores a 1992 y “apenas un 30% son posteriores a 2008″.

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