La OCDE pide “reforzar” los impuestos sobre las propiedades inmobiliarias y evitar exenciones a los más ricos

Un informe del organismo sugiere aliviar los gravámenes en las transacciones de vivienda, focalizarlos en la tenencia y afinar en impuestos como el de sucesiones para no beneficiar a las rentas más altas

Construcción de viviendas en Dos Hermanas (Sevilla), el mes pasado.
Construcción de viviendas en Dos Hermanas (Sevilla), el mes pasado.PAco Puentes

La vivienda es un bien de primera necesidad y un activo fundamental para vastas partes de la población. La mitad de la riqueza de los hogares en la OCDE (la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, que agrupa a 38 de los países más ricos del mundo) se concentra en sus propiedades inmobiliarias y tener una casa adecuada determina el acceso de las familias a la sanidad, educación, oportunidades laborares o actividades de ocio. Partiendo de esa base, los expertos del organismo han publicado un estudio este jueves sobre Impuestos de la vivienda en los países de la OCDE. El momento, defiende el informe, no puede ser más adecuado porque “mientras salen de la pandemia de covid-19, muchos Estados buscan recomponer las finanzas públicas incrementando los ingresos fiscales” y, a la vez, “muchos gobiernos se encuentran bajo una presión creciente para hacer frente al aumento de la desigualdad y la menguante accesibilidad a la vivienda”. Se trata de asuntos en los que las políticas fiscales pueden intervenir, especialmente si se acompañan de otras regulaciones, aunque el informe llega a una decepcionante (y en parte previsible) conclusión: “La manera en que los impuestos sobre la vivienda están diseñados a menudo reduce su eficiencia, equidad y potencial de ingresos”.

Todos los países de la OCDE gravan de alguna forma la vivienda y normalmente mediante varios impuestos, ya que las figuras fiscales se centran tanto en la adquisición de activos (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en España o el IVA que se paga en las casas nuevas), como en su tenencia (desde el Impuesto de Bienes Inmuebles hasta exenciones por el pago de hipoteca) o en su traspaso (herencias, donaciones o las plusvalías cuando se vende). Pero unos y otros no tienen el mismo efecto. Por eso, el organismo pide a los países “reforzar el papel de los impuestos recurrentes sobre la propiedad (...) mientras se alivian las tasas a la transacción de vivienda”. El motivo, argumentan, es que estas últimas dificultan la movilidad geográfica y laboral. En cuanto a los primeros, si los valores del inmueble no se actualizan periódicamente, los gravámenes pierden capacidad recaudatoria, dificultan también la movilidad (porque las familias encuentran incentivos para no cambiar de casa) y favorecen la desigualdad, puesto que quienes tienen propiedades que han subido más de valor no pagan de manera acorde a esa situación.

En general, la progresividad (es decir, que paguen más quienes más tienen) es una de las preocupaciones que recorre todo el estudio. Los autores, por ejemplo, recuerdan que las bonificaciones a las ganancias de capital (como el impuesto de plusvalías en España, que grava la diferencia de valor de una cosa entre el momento en que se compra y el que se vende) están muy extendidas en todos los países cuando se trata de una venta de la primera residencia. Pero “mientras podría haber una justificación para esa aproximación, una exención sin límite aporta muchos mayores beneficios a los hogares más ricos y además distorsiona la distribución de ahorros en favor de quienes tienen vivienda en propiedad”. El reparto de la riqueza y los ingresos medios de los hogares en 27 países de la OCDE no deja lugar a duda: en todos ellos, las familias que viven de alquiler son las más desfavorecidas desde el punto de vista que se mire, frente a las que viven en una casa ya pagada o con una hipoteca por devolver. No obstante, la recomendación de los expertos es mantener los beneficios para “la mayoría de los hogares” cuando venden su vivienda principal, pero estableciendo un tope “para asegurarse de que las mayores ganancias se gravan”.

Un tope en las herencias

Y algo similar pasa con las herencias. La OCDE pide aliviar, e incluso establecer un pago por plazos, en los impuestos de sucesiones cuando quienes heredan van a necesitar la vivienda que reciben o ya residen en ella. Al respecto, el informe recuerda la “naturaleza ilíquida de la riqueza inmobiliaria”, lo que perjudica a quienes reciben el bien pero no tienen dinero efectivo para afrontar el impuesto. Sin embargo, es contundente al afirmar que la regulación de este gravamen “debería evitar exenciones que concentren los beneficios en los hogares más ricos”. El problema, recuerdan los autores, es que “desde una perspectiva de equidad, el trato preferencial a la vivienda heredada tiende a reducir la igualdad” porque los hogares más ricos poseen una mayor riqueza procedente de herencias inmobiliarias. Por eso se dirige a los 24 países del organismo que de una forma u otra gravan las herencias y “deseen mantener un trato fiscal favorable a la vivienda” para pedirles que apliquen “un tope que asegure que los beneficios no se concentran entre los herederos que reciben mayores transferencias de riqueza”.

Otro de los puntos focales del informe son los impuestos que teóricamente buscan facilitar el acceso a la propiedad. Aquí la objeción es casi total, porque lejos de conseguir su objetivo, estos gravámenes “contribuyen a aumentar los precios de la vivienda” e, incluso en los casos en que parece que funcionan, “no serían necesariamente tan efectivos como otros instrumentos políticos” (regulaciones del mercado inmobiliario). Los autores se detienen en las deducciones o beneficios similares que se obtienen por pagar una hipoteca (en España desaparecieron en 2013) y que constituyen “un gran subsidio para los propietarios y representan un enorme coste fiscal”. El estudio ve poco justificado ese coste porque la medida “alienta las compras de casas más caras en lugar de favorecer la entrada de nuevos compradores en el mercado inmobiliario” y, además, “otorga mayores beneficios a los hogares de altos ingresos”.

Algo similar sucede, recuerda la OCDE, con las exenciones a los caseros de pisos alquilados (que en España ven bonificadas un 60% de las rentas percibidas). Este beneficio supone “una mayor reducción fiscal para hogares de altos ingresos y alta riqueza”. “Requerir a los contribuyentes que declaren todos los ingresos por rentas (...) y lo añadan a sus ingresos totales o sus ingresos de capital [en función del sistema fiscal de cada país] asegura que ese ingreso se grava de la manera más eficiente y equitativa”, indican los autores. En ambos casos, tanto en los ingresos por rentas como en los intereses hipotecarios, se admite que hay condicionantes para mantener este tipo de beneficios, pero el club de los países ricos pide a las autoridades fiscales “introducir limitaciones a estos beneficios para reducir su regresividad”. Más justificados ve los incentivos fiscales para favorecer la descarbonización de la vivienda, como por ejemplo en las rehabilitaciones que buscan aumentar la eficiencia energética. Pero pide que se apliquen “asegurando que alcanzan los hogares de bajos ingresos”.

Sobre la firma

José Luis Aranda

Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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