2021: el año en que los alquileres volvieron a caer

Noticias agridulces para los inquilinos en España. Los alquileres se abarataron el año pasado por primera vez en más de un lustro, según los datos de los principales portales inmobiliarios. Fotocasa, que ha publicado este lunes su informe anual de precios, recoge una caída de las rentas del 3,6%, tras seis años de subidas. Antes hizo lo propio Idealista, que apuntó a una bajada mayor (-4,5%) y más prolongada (en su serie estadística, los arrendamientos subían desde 2014). Solo Pisos.com, que maneja volúmenes de anuncios menores a los anteriores, discrepa al apuntar que los pisos se encarecieron ligeramente en 2021. Pero los tres coinciden en otro dato clave: los precios entran en 2022 con tendencia de subida.

Si se mira la variación mensual (lo que valían los alquileres en diciembre frente a lo que valían en noviembre), los tres portales apuntan hacia rentas al alza. Un cambio de tendencia claro que comenzó a verse a finales de año y parece devolver la situación a los tiempos anteriores a la pandemia. “El mercado se vuelve a normalizar”, resume el economista Gonzalo Bernardos, quien se muestra cauto con las estadísticas de los portales. Estos muestran los precios de oferta (lo que piden los propietarios de los pisos en los anuncios) y no las rentas finales (que muchas veces, tras negociarse, acaban siendo más bajas).

En cualquier caso, Bernardos sí cree que el alquiler vivió “un antes y un después” a mediados del año pasado. Entonces, explica, el exceso de oferta provocado por la pandemia comenzó a desaparecer, a la vez que muchos apartamentos turísticos que se habían intentado pasar al ámbito residencial volvieron a abandonar ese mercado. Mientras, la demanda aumentaba impulsada por los buenos datos de empleo, lo que volvió a hacer más difícil encontrar piso. Y esto solo tiene una traducción: “El alquiler va a subir en 2022, principalmente en las zonas que siempre han sido más dinámicas”, augura el economista y director de un máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Madrid, una excepción

La llegada de la covid-19 a España, en el primer trimestre de 2020, provocó que mes a mes los alquileres se fueran abaratando. El movimiento comenzó a verse antes en las grandes ciudades, las que antes notaron la caída de la actividad económica, la parálisis del turismo, la menor movilidad laboral o el éxodo de estudiantes a sus lugares de origen para acabar el curso de manera telemática. Poco a poco, la bajada de los precios se fue extendiendo por todo el territorio. Ahora sucede lo contrario, aunque el análisis de lo que pasa en las seis urbes españolas con más de medio millón de habitantes no es tan claro. Madrid, de momento, es una excepción: los precios en la capital no remontaron en 2021, aunque dos de los portales (Fotocasa y Pisos.com) sí creen que han tocado suelo.

También es llamativa la evolución de Barcelona. Las tres fuentes estadísticas coinciden en que es, junto con Valencia, donde más pronto y con mayor intensidad volvieron a crecer los alquileres el año pasado. Pero en la metrópolis catalana hay una normativa autonómica (recurrida ante el Tribunal Constitucional, pero en aplicación) que fija precios máximos a las rentas. En Fotocasa, el portal que le da un crecimiento anual más abultado (un 8,2%), señalan que es una cifra “llamativa” y aseguran que la están estudiando. Barcelona cuenta con una estadística oficial de precios (una rareza en España) a partir de las fianzas de alquiler que se depositan ante el organismo autonómico competente. Los últimos datos del Ayuntamiento de la capital catalana señalan que en el tercer trimestre de 2021 los arrendamientos eran más bajos que un año antes, aunque subían respecto al trimestre previo. Todavía no se han publicado los datos del año completo.

Zaragoza, la más barata de las seis grandes ciudades españolas

En Zaragoza, la más barata de las seis grandes urbes españolas y la que mejor ha resistido las caídas de precios en la pandemia, también hay coincidencia en que los pisos siguen encareciéndose, aunque lo hacen a un ritmo relativamente pausado. Sin embargo, en las dos mayores ciudades andaluzas (Sevilla y Málaga), la divergencia entre los portales es absoluta. Esto abunda en la idea de que el mercado español de arrendamientos, profundamente fragmentado en mercados locales, atraviesa un momento de inflexión.

José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora de Alquiler, una compañía privada que intermedia cientos de arrendamientos al año, destaca que el cambio de orientación del mercado se ha producido “de forma bastante brusca”. Como Bernardos, ve la causa principal en una caída de la oferta a la vez que “sigue habiendo mucha demanda”. Y en esa coyuntura, describe propietarios (que constituyen la base de su clientela) preocupados por la futura ley de vivienda, planteándose vender la casa en lugar de arrendarla y, en caso de hacerlo, poco dispuestos a negociar precios. “Hay un cambio de tendencia, pero hasta dónde puede llegar no lo sé”, afirma el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. Su empresa estimó recientemente que los alquileres se encarecerían en 2022 por encima del 5%.