El Banco de España aprecia una mayor resistencia del precio de la vivienda respecto a otras crisis

El balance del Banco de España sobre cómo la pandemia ha impactado en el mercado de vivienda tiene claros y oscuros. Entre los primeros, la entidad señala principalmente dos cuestiones: los precios no se han derrumbado como sucedió en la Gran Recesión, y los intereses que pagan los compradores por sus hipotecas han continuado su descenso hasta alcanzar mínimos históricos gracias a los estímulos del Banco Central Europeo. En el lado negativo las secuelas citadas por el supervisor no son menos palpables: el mercado se recupera lentamente y sigue condicionado por la evolución de los contagios, y “se aprecian algunos indicios de endurecimiento en los criterios de concesión y en algunas condiciones aplicadas a los préstamos”, dice en un informe de 15 páginas publicado este martes. Para llegar a esta última conclusión, se basa en la Encuesta de Préstamos Bancarios, un cuestionario que rellenan los bancos y que deja entrever cierto cierre del grifo del crédito por el aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras.

El texto recopila el cúmulo de consecuencias que ha tenido el virus sobre esta actividad. El banco explica que la bofetada económica no interrumpió un boom con mucho fuelle por delante, sino que llegó en un contexto de agotamiento de la fase alcista iniciada en 2014, como mostraba la suave caída de las compraventas, la moderada desaceleración de los precios y la notable ralentización de la construcción en 2019.

El Banco de España justifica la actual resistencia de los precios con varios argumentos: el sector no estaba al inicio de la pandemia tan sobredimensionado como en 2008, había menos endeudamiento, los criterios de concesión de crédito han sido “más rigurosos” que en aquellos años, y las autoridades nacionales y europeas han sostenido la renta de las familias con medidas más ambiciosas para salvar el empleo y el tejido productivo.

Pese a esos esfuerzos, la desaceleración de los precios ha sido generalizada, pero no homogénea. Las islas y la costa mediterránea la han sufrido con mayor intensidad “por su mayor atractivo turístico y las restricciones a la movilidad internacional”, que complica las operaciones, y como mínimo ha aplazado buena parte de ellas. Las operaciones cayeron en España casi un 18% en 2020, su mayor desplome desde 2011, y entre los extranjeros, los británicos siguen siendo los que más adquisiciones realizaron, aunque su cuota cayó al 13%, un punto menos que en 2019.

El comienzo de año no ha traído las buenas noticias que muchos esperaban, con la recuperación de la economía retrasándose a la segunda mitad de 2021. “Los indicadores de oferta muestran una pérdida de dinamismo en la parte final del pasado año y una prolongación de la atonía de la actividad constructora residencial en los inicios de 2021, como consecuencia de los nuevos desarrollos adversos acerca de la pandemia y de su impacto sobre la demanda de obra nueva”, señala el artículo, firmado por Pana Alves y Lucio San Juan. Y son especialmente negativas para los jóvenes, con menos capacidad para efectuar grandes desembolsos debido a la fragilidad del mercado laboral en el que tratan de crecer: “El deterioro de las perspectivas laborales a raíz de la pandemia también habría inducido cambios en la composición de los compradores hacia demandantes de edad y posición socioeconómica algo más elevadas”.

La vivienda nueva entra en decadencia

La vivienda nueva ha mostrado más fortaleza desde el verano, debido sobre todo a que ya estaban comprometidas antes de la pandemia. Pero su futuro es menos prometedor: la cifra de visados de obra nueva descendió un 20% respecto a 2019, un año con niveles muy bajos, por lo que “se anticipa un número de viviendas terminadas aún más reducido para los dos próximos años”.

El cambio de hábitos de los compradores también es objeto de estudio. Los meses de confinamiento han empujado a aquellos con potencial económico suficiente a buscar viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores. Según la información notarial, el tamaño medio de las viviendas vendidas en el último trimestre de 2020 fue cercano a 120 m², más de un 6% por encima de su nivel a finales de 2019, con un incremento del tamaño medio de los pisos algo mayor que el de las viviendas unifamiliares.

Otra tendencia que se ha acelerado es un cierto trasvase de las compras en municipios más poblados a otros con menor densidad. La falta de vivienda nueva y los elevados precios de las grandes ciudades ya habían generado ese desplazamiento, pero con la pandemia se ha exacerbado “debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y más amplios por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo”. Basándose en la información registral, el Banco de España detalla que esa evolución es generalizada: más del 80% de las capitales de provincia redujeron su peso a lo largo de 2020 en las compraventas totales de la provincia.

En un entorno de reducción de los intereses que pagan los hipotecados (hasta el 1,5% en marzo de 2021), el plazo medio de devolución de los préstamos se mantuvo en 2020 ligeramente por encima de los 26 años en el caso de las hipotecas a tipo variable, sin apenas cambios respecto a la evolución de los últimos años. Sin embargo, en las hipotecas a tipo fijo, el plazo medio de amortización siguió con su tendencia previa y se incrementó hasta los 25 años y medio.

Las referencias al alquiler son menores, pero basándose en la información de los principales portales inmobiliarios, el Banco de España señala que los precios del alquiler caen más en Cataluña, Madrid y los archipiélagos. Además, apunta a que la demanda de alquiler por parte de estudiantes se ha reducido debido a las restricciones de movilidad y el aumento de la educación a distancia. E igual que sucede con las compras, detecta un desplazamiento de la demanda hacia municipios menos poblados, con precios más bajos.