Viviendas alquiler

El Constitucional alemán anula el límite al precio de los alquileres de Berlín

La sentencia tiene efectos retroactivos: los inquilinos deberán devolver la diferencia entre la cantidad pactada en el contrato y la que han estado pagando gracias a la normativa de la capital

Carteles de protesta contra la especulación en un edificio de la avenida Karl Marx, en Berlín, en 2018.
Carteles de protesta contra la especulación en un edificio de la avenida Karl Marx, en Berlín, en 2018.Joachim Herrmann / Reuters

La ciudad-Estado de Berlín se excedió en sus competencias al tratar de poner límites al incremento desbocado de los alquileres en la capital alemana. El Tribunal Constitucional del país ha declarado inconstitucional la conocida como ley del tope del alquiler que el Gobierno de Berlín, una coalición formada por socialdemócratas, verdes y la izquierda, aprobó en 2019 y que entró en vigor hace poco más de un año. Un Parlamento regional no tiene competencias para regular los precios de las rentas por ley, concluye el tribunal, cuya decisión era muy esperada tanto entre los propietarios como entre los inquilinos.

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El mercado del alquiler en la capital alemana estaba prácticamente paralizado desde hace meses a la espera de que el Constitucional se pronunciara. Muchos propietarios optaron por vender o por no sacar al mercado los pisos afectados por la normativa, con lo que la oferta se había contraído. La ley, que no afecta a las nuevas construcciones (las posteriores a 2014), establecía un techo o tope a los alquileres en función del año de construcción del edificio y de las reformas o mejoras que se le hubieran hecho. Ese límite estaría en vigor cinco años a partir de la entrada en vigor de la ley. Los partidos de la oposición en Berlín (los conservadores de CDU y CSU y los liberales) votaron en contra y presentaron un recurso ante el Constitucional.

El tribunal de Karlsruhe ha decidido que la normativa queda sin efecto desde el momento en que entró en vigor, es decir, el fallo tiene efectos retroactivos. Esto significa que los inquilinos deberán pagar a sus caseros la diferencia entre el alquiler que pactaron en el contrato y el que Berlín estableció como máximo. A lo largo de estos meses ha sido habitual ver este tipo de avisos en anuncios de portales inmobiliarios: un piso se anuncia a un precio determinado, pero el propietario alerta de que, en virtud de la ley de tope del alquiler, solo puede cobrar una cantidad inferior. La diferencia entre uno y otro importe, advertían los anuncios, se le exigiría al inquilino en caso de que la Justicia anulara la normativa, como finalmente ha sucedido.

Vonovia, uno de los mayores propietarios de viviendas en Berlín, con más de 40.000 pisos, anunció este jueves que no va a reclamar a los inquilinos la diferencia entre los alquileres pactados y los efectivamente abonados, pese a que la sentencia se lo permite. “Hemos decidido no exigir ningún alquiler adicional a nuestros inquilinos para no provocar aún más inseguridad en estos tiempos”, escribió Rolf Buch, el consejero delegado de la empresa, en su cuenta de Twitter. “Necesitamos una alianza amplia para obtener más viviendas asequibles”, añadió. Las acciones de esta compañía, y de la otra gran propietaria de pisos de alquiler en Berlín, Deutsche Wohnung, subieron tras conocerse el fallo del Constitucional. Esta última señaló en un comunicado que facilitará el pago de los alquileres atrasados. “Ningún inquilino perderá su casa por culpa de esta decisión”, añadió.


Los Länder o Estados federados solo pueden legislar sobre el acceso a la vivienda si el Gobierno federal no lo ha hecho, recuerda el tribunal en su sentencia. Dado que ya existe una legislación federal que ha regulado los precios de los alquileres, “no hay espacio para el poder legislativo de los Estados”, asegura. La normativa de Berlín, por tanto, es “nula”. La regulación federal a la que se refiere el Tribunal Constitucional se aprobó en 2015 y se conoce como ley del freno del alquiler. Solo se aplica en zonas tensionadas, es decir, con mucha demanda y precios elevados. La norma obliga a que los nuevos contratos solo puedan subir el alquiler un 10% por encima del alquiler medio de la zona.

Multas de hasta medio millón

El tope a los precios del alquiler de Berlín (conocido como Mietendeckel, literalmente “tapa del alquiler”) entró oficialmente en vigor el 23 de febrero de 2020 y afectó a un millón y medio de viviendas, cuyos propietarios se enfrentaban a multas de hasta medio millón de euros si no cumplían las condiciones. En los nuevos contratos firmados a partir de esa fecha se tomaron como referencia los precios vigentes en junio de 2019, que se congelarían durante cinco años. Estaba previsto incrementar los alquileres en un 1,3% anual a partir de 2022 para incorporar la inflación.

El instituto económico IFO publicó en febrero pasado un estudio que asegura que los alquileres se redujeron gracias a la normativa, pero que la oferta se contrajo. Los propietarios estaban sacando al mercado menos pisos, en una ciudad donde el 85% de sus habitantes viven de alquiler. Uno de los principales problemas de la capital alemana es que la construcción de nuevas viviendas no va al mismo ritmo que la llegada de nuevos berlineses, que se calcula en unos 40.000 cada año.

Alemania es el país de la Unión Europea donde un mayor porcentaje de población (48,9%) vive en pisos o casas que no son de su propiedad, según la oficina estadística europea. Además de la capital, varias ciudades tienen una alta densidad de población y elevada demanda, que empujan al alza los precios. Entre 2010 y 2018 las rentas en las siete mayores ciudades alemanas subió de media más de un 40%, según un estudio de la consultora Empirica.

“Habíamos abierto nuevos caminos con el límite de alquiler y esperábamos una decisión diferente”, reconoció Sebastian Scheel, senador (consejero) de Desarrollo Urbano y Vivienda del Gobierno de Berlín. “La paz social está en peligro por el aumento de los alquileres. El objetivo de la política es no quedarse de brazos cruzados. Los últimos meses han demostrado que el tope del alquiler es un instrumento adecuado para ello. Ahora es tarea del Gobierno federal aprobar una ley de precios del alquiler efectiva”, añadió. Los conservadores siempre han criticado la normativa de Berlín. Horst Seehofer (CSU), ministro federal de construcción, acogió con satisfacción la decisión de Karlsruhe: “Creó incertidumbre en los mercados de vivienda, ralentizó las inversiones y no creó un solo apartamento nuevo”, dijo.

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