La vivienda desacelera en las mayores ciudades españolas

La vivienda siguió encareciéndose en 2019, pero las principales ciudades españolas vivieron una desaceleración del mercado. Los mayores frenazos se observaron en Barcelona y Zaragoza. En la capital catalana, el precio medio por metro cuadrado acabó el año en 3.362,8 euros, solo un 0,7% más que en el cuarto trimestre del año anterior. Ese pequeño margen de crecimiento contrasta con los de años anteriores, cuando el valor tasado de la vivienda, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes Fomento), aumentaba a ritmo a doble dígito. En Zaragoza, el precio de la vivienda pasó de subir un 13,4% en 2018 a un exiguo 0,6% en 2019.

En Madrid la pausa está siendo más gradual. Entre el último trimestre de 2019 y el último trimestre de 2018, los precios aumentaron un 7,4% para situarse en una media de 3.332,9 euros por metro cuadrado. Es un ritmo considerable, pero más de un punto por debajo de los registrados en 2018 (8,5%) y 2017 (8,9%). Algo similar pasa en Sevilla, donde la vivienda creció un 5,1% frente al 6,9% del año anterior.

Entre las seis ciudades que superan el medio millón de habitantes, Málaga (con un crecimiento interanual del 8,9%) y Valencia (8,7%) son las que mostraron los mayores ritmos de encarecimiento. Pero incluso en estos casos se observa una desaceleración clara: en la ciudad andaluza las casas aumentaban de precio un año antes al 12,9% y en la capital valenciana lo hacían al 15,5%.

Emilio Portes, director de Q&RM (modelos cuantitativos y de riesgo) de la consultora JLL para Europa, Oriente Próximo y África, cree que tras el ajuste de precios se encuentra el hecho de que "las tasas de esfuerzo de las familias están llegando a máximos". En Madrid, por ejemplo, el consultor calcula que un hogar necesita 18 años de ahorro para poder acceder a una vivienda. Esto hace que los precios "tengan más recorrido hacia arriba" en otros municipios respecto a las grandes ciudades. 

Las tensiones se alejan de las metrópolis

Otro patrón que se observa en casi todas esas ciudades es que las tensiones de precios en sus áreas metropolitanas se alejan cada vez más del centro. El fenómeno es muy claro en Madrid. 17 localidades del entorno de la capital vieron aumentar sus precios más de un 10% en 2018. El año pasado, todos esos municipios volvieron a crecimientos de un dígito. Y de todos los núcleos de más de 25.000 habitantes (las que contempla la estadística del Ministerio) que hay en la Comunidad de Madrid, la que más creció fue Aranjuez, situada a 50 kilómetros de la capital. En el área metropolitana de Barcelona, Gavà fue la ciudad donde más se tensaron los precios (crecieron un 17,7%), pero las otras dos ciudades con mayores incrementos de precios en la provincia fueron Premià de Mar (a 27 kilómetros de la capital catalana) y Vic (a 73 kilómetros).

"Llevamos tiempo observando que las segundas y terceras coronas crecen más que las capitales", señala Jaime Fernández, director del servicio de estudios de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). El experto describe un "efecto dominó" en el que "las capitales van expulsando hacia afuera a los compradores con presupuestos ajustados". No obstante, desde APCE señalan que la caída se da sobre todo en la segunda mano, donde "los vendedores de viviendas están bajando un poco sus expectativas", ya que la obra nueva que se compra ahora responde a preventas de hace unos dos años y se pactó con precios al alza.

Gavà, precisamente, es uno de los municipios de toda España donde más crecieron los precios. Solo lo hicieron más en Calvià, situado en el este de Mallorca, ya que allí las casas se encarecieron un 18,7%. Otra ciudad insular ocupó el tercer lugar de los municipios donde más subió la vivienda: Puerto del Rosario, la capital de Fuerteventura, vio crecer los precios de los pisos un 16,4%.

San Sebastián, la más cara

En términos absolutos, San Sebastián acaba otro año más como la ciudad más cara de España. El metro cuadrado se cotiza allí a 3.811,1 euros de media. Son solo 1,2 euros más que en Ibiza, que a mediados de año arrebató fugazmente a la ciudad vasca el cetro de los municipios con las viviendas más prohibitivas. Tras San Sebastián e Ibiza se sitúa otro municipio de la isla balear, Santa Eurlària des Riu, con 3.711,5 euros por metro cuadrado. La cuarta posición corresponde a Sant Cugat del Vallés (Barcelona) con 3.474,6 euros por metro cuadrado. Barcelona capital (3.387,4 euros) y Madrid (3.332,9 euros) se sitúan en quinta y sexta posición.

Puertollano (Ciudad Real) y Elda y Villena (ambas en Alicante) son los tres municipios con más de 25.000 habitantes donde la vivienda es más barata. Castellón de la Plana (887 euros por metro cuadrado) es la capital provincial donde la vivienda tiene el precio medio más bajo. La media para el conjunto de España se situó en 1.652,8 euros por metro cuadrado, un 2,1% superior a la del cuarto trimestre de 2018. Es el menor crecimiento en tres años, ya que tanto en 2017 como en 2018, la vivienda se encareció a un ritmo superior al 3%.