La crisis del coronavirus

S&P espera que el precio de la vivienda en España caiga un 3,2% este año

La agencia de calificación cree que el mercado inmobiliario español será de los más afectados del continente, aunque se recuperará con fuerza en 2021

Promoción de viviendas en construcción, en Madrid.
Promoción de viviendas en construcción, en Madrid.

Los precios de las casas en España se abaratarán este año un 3,2%, aunque recuperarán el pulso en 2021 con una de las recuperaciones más vigorosas del continente. Esa es la expectativa de la agencia de calificación estadounidense Standard & Poor’s, que ha emitido este viernes un informe sobre la evolución de precios de la vivienda en los principales mercados europeos. “Las transacciones se han derrumbado durante el periodo de confinamiento, los precios están fuertemente distorsionados y son casi irrelevantes en este tiempo. Únicamente cuando avance el año, y veamos levantarse más medidas de contención, emergerá el daño al mercado”, señalan los autores del análisis.

En las estimaciones, España aparece como el segundo país que registrará una mayor bajada de precios este año. Solo Irlanda, con un 3,5% de caída, le superará. Cerca quedan Italia y el Reino Unido (ambos con descensos del 3%) y Portugal (-2,5%). Bélgica, Francia, Alemania y Holanda las pérdidas de valor oscilarán entre el 1,4% y el 0,7%. Y solamente Suiza, donde los precios subirán un 0,5%, se librará de los descuentos.

La situación, sin embargo, cambia radicalmente para los siguientes años. En 2021, S&P prevé que el valor de las viviendas siga bajando en Bélgica, Francia, Alemania, Irlanda, Italia y Holanda. Pero para entonces, el mercado inmobiliario español protagoniza la recuperación más rápida de todos los países y liderará las subidas con un 1,5%, el mismo porcentaje que Suiza. En 2022 la tendencia se acentúa todavía más, y la agencia estadounidense cree que las casas subirán un 5%, aunque entonces Portugal se situará con un crecimiento superior (6%). Y ya en 2023 se volvería a una situación de relativa normalidad con un crecimiento del 3,3%, el más cercano de todos los pronósticos al dato de 2019, que se calcula en un 3,7% de encarecimiento anual.

Más allá de las diferentes cifras, el informe apenas hace apuntes por países y simplemente describe una situación generalizada para toda Europa, que “encara la recesión más abrupta en mucho tiempo”. Por ello, los analistas de S&P creen que “la actividad en el mercado de la vivienda seguirá siendo débil inicialmente, en el tiempo que tarde en retroceder el desempleo, mientras que aquellos que tengan trabajo continuarán preocupados por la seguridad de su empleo y el débil crecimiento salarial”.

El empleo, clave para la evolución del mercado

En general, el estudio hace mucho hincapié en la relación entre el empleo y la vivienda. Los autores explican que “no se espera” un desmoronamiento de los precios de vivienda porque “para que eso sucediera, se debería dar un incremento sustancial del paro” y “los Gobierno de toda Europa han desplegado rápidamente paquetes de ayuda”. Entre las medidas adoptadas, destacan como “las más importantes” aquellas tendentes a preservar el empleo mediante reducciones temporales de jornada y sueldo, tales como los ERTE (expedientes temporales de regulación de empleo) en España.

Pese a ello, la agencia estadounidense señala que espera que “unos países se vean más golpeados que otros”. “En los países donde la pandemia ha hecho más daño, o aquellos donde el apoyo del Gobierno a los hogares es menos generoso, las pérdidas de empleo e ingresos serán mayores y los precios de la vivienda caerán más rápido”, añade. En el caso de España, está claro que el mercado laboral es el talón de Aquiles, ya que en los cuadros de perspectiva macroeconómica que acompañan el informe aparece como el país que tendrá más paro y que más tardará en reducirlo. S&P calcula una tasa de parados del 16,4% este año, que subirá al 16,5% el siguiente. En 2023, seguirá en el 15,8%, todavía muy por encima de los valores previos a la epidemia, que el resto de países ya habrán dejado atrás o estarán muy próximos a hacerlo. En cuanto al PIB, el análisis se elabora sobre la hipótesis de una caída del 8,8% en 2020 (la mayor del continente, por detrás de Italia) y un rebote del 5,1% el año próximo.

Por último, los autores del estudio señalan otros factores que pueden interferir sobre el mercado inmobiliario. Uno es la evolución de la construcción, ya que señalan que en aquellos países donde la epidemia ha paralizado esa actividad (algo que en España sucedió durante las dos semanas de máximo confinamiento) “la escasez de oferta puede agravar [la situación] en el medio plazo”. Por el contrario, las condiciones hipotecarias serán beneficiosas por la respuesta que han dado a la crisis el Banco Central Europeo y otros reguladores nacionales. También señalan que, pese a la caída de ingresos, el confinamiento ha reducido muchos gastos, por lo que “los hogares están actualmente acumulando ahorros que ayudarán a apuntalar la recuperación económica y el mercado inmobiliario”. Como nota final, el informe recuerda los “riesgos considerables” que tiene el pronóstico, ya que se elabora sobre las previsiones actuales y debería revisarse si “hay nuevas oleadas de infecciones o las medidas sobre el mercado laboral son menos efectivas en el medio plazo”.

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