Si compra vivienda sobre plano lea bien la letra pequeña

En lo que va de año, 57.827 personas han comprado una vivienda sobre plano en España y en los próximos 18 meses, 24 en el peor de los casos, verán cómo se levantan los cimientos de una nueva vida. Las grúas han vuelto y con ellas la compra sobre plano, una fórmula que permite a los ciudadanos, sobre todo a jóvenes que quieren independizarse, pagar poco a poco ese 20% que hay que abonar para que el banco conceda la hipoteca. Sin ahorros previos, es el único camino para quien quiera ser propietario.

Pero las malas prácticas de algunas promotoras y entidades financieras durante los años de la burbuja siguen pasando factura al sector una década después, a pesar de que hoy el mercado está más saneado que nunca. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha recomendado estos días "no comprar vivienda sobre plano, especialmente cuando no existe licencia de obras, hay falta de transparencia en los compromisos o los contratos contienen cláusulas abusivas". Dice haber visitado 11 promociones en comercialización. Solo cinco contaban ya con el permiso para edificar, mientras que otras seis esperaban la aprobación o aún no eran propietarias de terreno. "Los riesgos de comprar sobre plano están relacionados con incumplimientos, retrasos y posibles dificultades económicas, como no poder acceder a la hipoteca llegado el momento o una posible caída del mercado que convierta la compra en antieconómica", plantea Enrique García, portavoz de la OCU.

Un estudio similar hace cada año la plataforma SOS Vivienda en Málaga, la tercera provincia española con más obras en marcha. "El 94% de las promotoras suspende", señala Carlos Cómitre, de Ley 57 Abogados y coordinador de la plataforma. El informe se basa en 217 visitas entre los meses de julio y agosto a diferentes promociones por parte de personas que se hacían pasar por compradores. "A casi todas les cuesta hablar de garantías y plazos. En casi todos los modelos de contrato encontramos cláusulas que perjudican al consumidor", dice Cómitre.

La respuesta de promotores y cooperativas no se ha hecho esperar. La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) considera injustificados los riesgos que apunta la OCU. "No obedecen a las prácticas habituales de un sector altamente profesionalizado que cumple con la normativa vigente", apuntan. "Solo pretende atacar a un sector impulsor de la economía española, alertando y no informando debidamente a los usuarios", añaden.

Es cierto que las promotoras empiezan a comercializar las viviendas sin tener licencia de obras. Está permitido y es muy habitual. Entre otras cosas porque "el banco no concede el préstamo promotor si no acredita entre el 40% y el 60% de preventas", dice Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

El problema llega cuando el cliente adelanta dinero a la promotora en esta primera fase. Y se remonta a enero de 2016, cuando entró en vigor la nueva Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Desde entonces, "los compradores de viviendas sobre plano únicamente están protegidos a partir del momento en que el promotor obtiene la licencia de obras, de modo que si una promoción fracasa los consumidores se encuentran desprotegidos", afirma Marta Serra, directora de El Defensor de tu Vivienda. Es decir, el promotor no está obligado a contar con avales o seguros de las cantidades entregadas antes de tener el permiso de edificación. Sobre este asunto, el Defensor del Pueblo ya emitió una serie de recomendaciones en 2015 a propósito del cambio en la LOE, pero fueron rechazadas.

"Aunque decidimos no interponer recurso, sí reflexionamos acerca de que la protección de los compradores sobre plano es insuficiente", comentan. La institución dice que "entre la solicitud de licencia de edificación y la obtención de la misma, la responsabilidad del promotor no está definida, no hay seguro ni aval. El procedimiento administrativo de concesión de licencia puede ser prolongado por causas ajenas al promotor y la norma nada dice".

Sin embargo, la APCE niega la indefensión del consumidor. "Los importes entregados con antelación se deben ingresar en una cuenta especial indisponible de la entidad bancaria, que solo puede destinarse a la construcción de la promoción", cuenta José María González, responsable del Departamento Jurídico de la patronal. Así las cosas, ese dinero no puede tocarse hasta que se ponga el primer ladrillo.

Una vez que la promotora obtiene la licencia de obra, el cliente firma el contrato privado de compraventa. Durante los siguientes meses y hasta que finalice la construcción, deberá pagar en torno al 20% del valor del piso. Esas cantidades sí "quedan protegidas mediante un contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras autorizadas o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito autorizadas", explica González.

Si el banco finalmente no permite al cliente subrogarse al préstamo y ninguna otra entidad le concede una hipoteca, deberá resolver el contrato. Hay una penalización "siempre que se haya pactado en el contrato, sea proporcional y exista otra equivalente para el promotor", precisa Serra. Suele ser entre el 30% y el 50% del dinero entregado, dice Corral. Y si la construcción no se inicia o no acaba en el plazo convenido en el contrato, "el comprador puede recuperar todas las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales", comenta González.

La patronal de los promotores dice que la crisis ha motivado una mayor profesionalización del sector. Aunque, en SOS Vivienda, que en tres años ha recuperado diez millones de euros de familias afectadas, dan cuenta del regreso de "pequeñas promotoras que hacen una obra y luego desaparecen".

La OCU ha sido más dura si cabe con la compra sobre plano en régimen de cooperativa. "El riesgo y la incertidumbre aumentan en cuanto a plazos, planos, materiales y coste final, que suele verse incrementado. Además, exige al comprador tener más ahorro y algunas solicitan más de 100.000 euros". La Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi) denuncia la actitud irresponsable de la OCU, le exige una corrección y está estudiando iniciar acciones legales. Las cooperativas están llamadas a cubrir el 50% de la demanda de vivienda en España. "No todas son dignas de llamarse movimiento social, pero son una minoría cada vez más acorralada. Son promotores encubiertos que, disfrazados de cooperativas, impulsan prácticas delictivas", comentan en Concovi. Y prosiguen: "La pregunta es muy sencilla: ¿Es una cooperativa federada? Las que lo son cumplen a rajatabla la normativa vigente", comentan en Concovi, que defiende los intereses de más 12.000 familias que están autopromoviendo sus casas. En estudio más de 25.000.