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¿Planeas comprar una vivienda de obra nueva? Así evitarás sorpresas

Garantías, plazos, entrega, y todo lo que tienes que saber antes de lanzarte en un proceso de adquisición

Construcción de vivienda nueva en Santiago de Compostela.
Construcción de vivienda nueva en Santiago de Compostela.

¿Adquirir una vivienda usada o una de obra nueva? Ante esta disyuntiva, una aplastante mayoría de los usuarios sigue decantándose por la primera opción. De hecho, aunque en 2018 las compraventas de vivienda se incrementaron un 10,1%, esta subida se debe casi exclusivamente a las transacciones de casas de segunda mano. Al alcanzar 92.520 unidades el año pasado, la compraventa de viviendas nuevas ha crecido un 11,1%, pero permanece casi cinco veces inferior a la de las casas usadas (422.531 operaciones), según el INE. Del lado de la oferta, hasta septiembre la producción creció un 17%, pero “sigue manteniéndose por debajo de lo que se considera adecuado a las necesidades de la población”, reza el último informe de tendencias del sector inmobiliario de Sociedad de Tasación.

Los particulares que sí invierten en obra nueva suelen privilegiar “la mejor calidad de la construcción y la mayor eficiencia energética, que se traduce en ahorro y durabilidad”, subrayan fuentes de la promotora Aedas Homes. Cualquier potencial propietario que se plantee la adquisición de una vivienda de este tipo, sin embargo, debería tener en cuenta algunas diferencias con la compra de una casa a otro particular, y las peculiaridades del proceso de compraventa de una vivienda de este tipo, para evitar incurrir en sorpresas desagradables.

Garantías y plazos

Antes de todo, en este caso la relación entre comprador y vendedor no es entre particulares, sino entre un consumidor que adquiere a una promotora una vivienda que todavía no está construida y de la que habrá podido ver solo una reproducción (el llamado piso piloto) o una simulación virtual. “Al tratarse de una relación de consumo, se aplicarán las normas de protección al usuario, como la Ley de defensa del consumidor y la normativa autonómica que esté en vigor en cada región”, señala la portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu.

Según la Ley orgánica de la edificación, además, “existe una garantía de un año en los acabados, tres años en lo relativo a las instalaciones y 10 años para los vicios ocultos o defectos que afectan a la estabilidad y seguridad del edificio, es decir, que presenten desperfectos de obra importantes en la estructura”, añaden desde Aedas Homes. “Pero cuidado: esos plazos empiezan a contar desde la fecha del certificado de fin de obra y, en los años posteriores al pinchazo de la burbuja, ha habido casos en los que una vivienda a estrenar se vendía quizá tres o cuatro años después de estar terminada”, advierte Izverniceanu.

Incumplimiento del contrato

A estas garantías, se suma la posibilidad de reclamar por incumplimiento del contrato, antes de que hayan transcurrido cinco años. “Es el caso de defectos materiales, por no haber respetado la memoria de calidades o lo que se había anunciado en los folletos”, agrega la portavoz de la organización.

A esta última tipología de demandas pertenece uno de los casos tratados recientemente por la OCU, en el que el comprador de una plaza de aparcamiento de nueva construcción, que adquirió por 49.400 euros, pidió la resolución de la compraventa y la devolución del pago. “El usuario había comprado la plaza para su único vehículo, de unos 4,50 metros de longitud, pero no pudo entrar antes de la escritura”, relata Izverniceanu. “Cuando finalmente intentó aparcar su coche, se dio cuenta de que era imposible hacerlo por problemas de acceso”, ya que el giro de los vehículos había sido reducido con respecto al proyecto original.

Pese a que el usuario hubiese reclamado a la constructora por vicio oculto, el septiembre pasado la Audiencia Provincial de Barcelona estableció que se trataba en realidad de incumplimiento contractual. “El tribunal entendió que este defecto es muy grave, porque hace inhábil la plaza para el uso que al que le hubiera destinado el comprador, sin que su vehículo pudiese considerarse de un tamaño excepcional”, concluye Izverniceanu.

Subrogación en la hipoteca

Más allá de estas garantías, adquirir una vivienda de obra nueva presenta otras virtudes, como “la posibilidad de subrogarse a una hipoteca ya negociada por la promotora en una condiciones más ventajosas que si se compra una casa usada a un particular”, afirman las fuentes consultadas de Aedas. Las mismas destacan también que el pago inicial para poder entrar en la vivienda nueva puede hacerse mes tras mes durante la obra, “de tal modo que, llegado el momento de la entrega, el cliente ha desembolsado ya el 20% del precio”. Por el contrario, en la compra de una casa de segunda mano, este 20% tiene que estar inmediata e íntegramente disponible para la escritura, ya que el banco no suele financiar más del 80% del valor del inmueble.

Si se subroga al préstamo, además, el comprador de una vivienda nueva se ahorrará el coste de la tasación, puesto que ya está realizada por la promotora. Con respecto a una casa usada, sin embargo, deberá tributar por el IVA, al 10%.

Retrasos en la entrega

“Memoria de calidades, orientación, copia de la licencia, fechas de entrega, penalizaciones, todo está definido por escrito desde en principio”, resume el director general de la intermediaria Tu Solución Hipotecaria, Ricardo Gulias. “En muchos casos, puedes también cambiar la distribución de la vivienda y hacer mejoras, por lo que la compra se convierte en un proceso apasionante y bonito”, redunda.

Lo que sí podría ocurrir, según Gulias, es que haya un retraso en la entrega, en el caso de que el Ayuntamiento tarde en emitir la licencia de primera ocupación. Junto con los defectos en los acabados, los retrasos en las entregas copan históricamente la mayoría de las reclamaciones, informan desde Aedas Homes. “Por ello, disponemos de un protocolo para que los clientes conozcan de antemano cuáles son los plazos para exponer los fallos y repararlos por nuestra parte”, detallan.

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