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Los fondos de inversión le echan el ojo a las residencias de ancianos

Grandes inversores han desembarcado ya en el sector geriátrico, y los expertos creen que llegarán más

Residencia para mayores en la zona norte de Madrid.
Residencia para mayores en la zona norte de Madrid.

Mayor esperanza de vida. Natalidad baja. Sociedades envejecidas y estructuras familiares que cambian. El futuro de Europa no se presenta muy jaranero desde el punto de vista demográfico, pero para algunos inversores, dispuestos a hacer de la necesidad virtud, sí espera un auténtico festín inmobiliario. En realidad se podría decir que la fiesta ya ha empezado: entre 2015 y 2017, el sector de las residencias de tercera edad superó los 2.000 millones de euros en volumen de inversiones, según un estudio de mercado que ultima la consultora inmobiliaria CBRE. Y lo que viene, creen los expertos, es todavía mayor.

España cuenta con unas 376.000 camas en residencias geriátricas. Sobre el total de personas mayores de 65 años, supone una tasa de cobertura inferior al 5%, la recomendada por la Organización Mundial de la Salud. Para llegar a ese porcentaje, y teniendo en cuenta que la población de la tercera edad aumentará, se necesitarán 200.000 camas adicionales en 2030 y 400.000 en 2050, siempre según cálculos de CBRE. “Es un sector cada vez más estable y va a mantenerse en el tiempo”, señala José Alberto Echavarría, presidente de la Federación Empresarial de la Dependencia (FED). Esta patronal agrupa sobre todo a pequeñas y medianas empresas, la mayoría en un mercado donde los siete principales operadores controlan menos de la quinta parte de las camas.

El sector se ha redibujado en menos de un lustro. En 2014, la suma de las siete compañías líderes no alcanzaba ni el 10% de las camas. Pero en los últimos años se han sucedido las adquisiciones, fusiones y ampliaciones. La mayoría de operaciones han contado con el impulso de fondos de inversión. “Hay una tendencia hacia una mayor profesionalización de este servicio con empresas más grandes y más procedimentadas que entran en negocios tradicionalmente de empresas familiares”, señala Pablo Callejo, director de Inversiones Alternativas de CBRE España.

Dominio de capital francés

No hace falta buscar mucho para encontrar un ejemplo. DomusVi, que lidera la oferta con más de 22.000 camas en 119 residencias, solo existe como tal en España desde hace un año. Se trata de un grupo de origen francés cuyo control tomó en 2014 PAI Partners, un fondo de capital riesgo de la misma nacionalidad. El nuevo dueño apostó por la internacionalización y puso su mirada sobre España. En tres años compró dos de los mayores operadores nacionales, Geriatros y SARquavitae, y los fusionó. En 2017, PAI Partners vendió toda su participación al fondo británico ICG y a SRS, la plataforma de inversión del propio fundador de DomusVi.

La presencia de grandes inversores entre los principales grupos geriátricos que operan en España es una constante. Orpea, el segundo en número de camas y también de origen francés, cuenta entre sus accionistas con CPPIB, el fondo de pensiones de Canadá. Y Vitalia, tercero en el podio, está participado en más del 80% por la firma de capital riesgo española Portobello Capital. La entrada de estos inversores se debe a que “hay un interés por las dos partes”, asegura Ivan Azinovic, socio del departamento de Derecho Inmobiliario de Ernst&Young. “Se trata de un producto más especializado que el residencial de vivienda o el comercial”, continúa el abogado con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario, “los nichos típicos ya han sido explotados y por eso hay socimis que se van a nichos de mercado más especializados”.

Los estudiantes, otro nicho de inversión

Las residencias para estudiantes son otro de los filones que los fondos han comenzado a explotar en España. En 2017, atrajeron inversiones por un valor superior a 600 millones de euros, según unas estimaciones publicadas recientemente por CBRE. La consultora inmobiliaria señala que las rentabilidades de inversión para este tipo de activos en España se sitúan por encima de las que ofrecen en Alemania o Reino Unido. En las mejores zonas, puede llegar al 5,5%.

¿Y dónde están esas residencias? Además de Madrid y Barcelona, los expertos señalan otras ciudades, generalmente de costa, donde la clave reside en mantener la ocupación en los meses de verano. Málaga, Valencia, Sevilla o Granada tienen nuevos proyectos para ampliar su oferta de alojamiento para estudiantes. Porque España, con seis camas por cada 100 estudiantes, está por detrás de Reino Unido (24), Francia (15) o Alemania (10).

“Lo bueno es que van de la mano de operadores que ya estaban”, señala Echevarría. El presidente de la FED describe una situación muy diferente cuando, durante la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, desembarcaron los constructores en el negocio: “En la crisis muchas residencias cerraron por inviables, pero porque los gestores no eran profesionales”. Por eso no le preocupan las previsiones de una mayor concentración en el sector. “Quedan un 70% de pequeños y medianos empresarios que van a seguir porque conocen el sector y tienen las inversiones y los gastos muy amortizados”, asegura.

¿Y qué es lo que viene? Para Callejo, el experto de CBRE, no cabe duda de que “hay nuevos operadores extranjeros que quieren entrar en el mercado”. Lograr un pronóstico más concreto es difícil: la discreción es regla obligada en este tipo de operaciones. Pero todos los expertos consultados coinciden, a grandes rasgos, con esa afirmación Y también la realidad del día a día. Javier Blasco es un empresario aragonés que se ofrece en portales inmobiliarios a comprar negocios, entre ellos residencias de ancianos. Llego a gestionar tres en el pasado, pero en la cartera de su compañía no hay ahora ninguna. Tampoco ha logrado cerrar ninguna operación en un mercado que considera "complicado".  Pero su diagnóstico es tajante: "Las residencias pequeñas van desapareciendo".

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