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Inflexión para las hipotecas: la revisión con el euríbor arrojará este mes subidas por primera vez desde 2014

El indicador al que se atan los préstamos variables cierra septiembre en el -0,166%, tasas menos negativas que hace un año

Los hipotecados de España con préstamos variables empezarán a ver subir sus cuotas por primera vez en muchos años. Porque el euríbor ya es menos ventajoso que hace justo un año, y las hipotecas variables, en su inmensa mayoría, están sujetas a revisiones cada 12 meses. La subida del coste de los créditos va a ser mínima, de unos pocos céntimos, pero supone un cambio de tendencia. Será la primera alza internanual del indicador desde 2014 y para un mes de septiembre, la primera desde 2012. En todo caso, la referencia hipotecaria sigue en tasas negativas y muy lejos de las cotas del 5% que alcanzó en 2008.

Dos personas observan el escaparate de una empresa inmobiliaria.
Dos personas observan el escaparate de una empresa inmobiliaria.

El euríbor terminará septiembre en el -0,166%, frente al -0,168% de septiembre de 2017. Estas dos milésimas harán que aquellos a los que les corresponda una revisión por parte del banco ahora vean sus cuotas actualizadas con el nuevo porcentaje y sumen unos céntimos a su cuota. No será un cambio que pesará en las economías familiares, pero es una señal: la era de los tipos de interés ultrabajos está cerca del fin y los intereses negativos que ha vivido el euríbor empezarán a recorrer el camino de vuelta.

Inflexión para las hipotecas: la revisión con el euríbor arrojará este mes subidas por primera vez desde 2014

En España la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios variables se une al euríbor, un indicador que se forma con la media de los tipos a los que se prestan los bancos. Ese indicador lo publica el Banco Central Europeo cada día, pero es el dato de la media mensual el que se usa (salvo contadas excepciones) para marcar los intereses de las hipotecas variables de las familias y actualizarlos cada año.

En concreto, los bancos suelen conceder hipotecas con un precio que se basa en el euríbor y la suma de un diferencial (por ejemplo, euríbor más un punto porcentual). Así se definen las cuotas mensuales. Si en ese momento el euríbor es del 1%, los intereses aplicados ese año serán del 2%. Y una vez al año —es la periodicidad habitual pero estará indicado en los contratos que firman los clientes con las entidades— el banco revisará esa ecuación y cambiará el euríbor que aplica según sea su media ese mes.

Si en el mes de la revisión con respecto al año anterior el euríbor ha bajado, los intereses para el hipotecado bajarán y sus cuotas mensuales serán durante 12 meses inferiores a las del año que acaba. Si el euríbor ha subido, se revisarán al alza las cuotas. Desde 2014 la comparación con el año anterior no había arrojado una subida. En un mes de septiembre no se había producido un alza desde 2012.

El euríbor tocó su cota máxima hace poco más de una década: en julio de 2008, con el 5,39%. Ese era el porcentaje que se usaba para revisar los préstamos entonces. Pero tras esa cota, con la crisis ya azotando Europa y Banco Central Europeo tratando de aplacar los problemas del sistema financiero con bajadas de tipos y liquidez barata, el indicador bajó y para los hipotecados supuso un alivio importante en sus cuotas. Para todos los que tenían hipotecas variables, excepto aquellos que en sus contratos tenían cláusulas suelo, algo muy habitual en los créditos de determinadas entidades, que trataron de proteger su rentabilidad de las bajadas del euríbor incluyendo topes mínimos ante la caída de los intereses. Los tribunales han ido anulando la mayoría de esas cláusulas por abusivas, tras varias sentencias del Supremo.

Inflexión para las hipotecas: la revisión con el euríbor arrojará este mes subidas por primera vez desde 2014

Tasas todavía negativas

El euríbor, en todo caso, sigue muy lejos de las cotas de la era de la burbuja inmobiliaria. Quien firmó una hipoteca con el euríbor de septiembre de 2008, durante un año pagó cuotas con el 5,38% del euríbor (más el diferencial pactado con el banco). 12 meses después, se revisó su cuota con el euríbor al 1,26%. Después volvió a subir un poco, al 1,42%, en septiembre del 2010; y al 2,067% en 2011. En 2012, con el 0,74%, volvieron las bajadas y ya se encadenaron los años siguientes. Solo durante unos meses en 2014 (de marzo a junio) se registraron leves alzas interanuales. Y de nuevo, desde 2014, las bajadas se aceleraron, incluso a tasas negativas desde 2016.

El euríbor, sin embargo, ha roto la tendencia de bajadas en 2018 otra vez. Tocó suelo en marzo de 2018: en el -0,190%. Y a partir de ahí ha empezado a subir muy ligeramente. Encadena seis meses al alza, dentro todavía de tasas negativas y mínimas, pero subidas. Sin embargo los hipotecados todavía no lo habían notado, porque en comparación con el año anterior la tasa seguía siendo más ventajosa. En septiembre el cierre arroja por primera vez una cifra (el -0,166%) que es menos baja que la de 12 meses antes, aunque solo dos milésimas. Y de ahí que, por primera vez desde 2012, los que en septiembre tengan fijada su cita para la revisión anual del crédito verán recalculada su cuota unos céntimos.

Inflexión para las hipotecas: la revisión con el euríbor arrojará este mes subidas por primera vez desde 2014

Los que no verán subir sus hipotecas serán aquellos que han firmado créditos a tipo fijo. El miedo a asumir subidas como las vividas antes de 2008 y las fuertes campañas de las entidades han animado este tipo de créditos. El 39% de los préstamos firmados en junio eran a tipo fijo, frente al 3,4% de 2009.

Solo unos céntimos más en la cuota por el momento

La subida de las hipotecas para aquellos que revisen su crédito este mes porque tengan intereses variables será mínimo. Porque el euríbor es más alto que hace justo un año, pero solo dos milésimas, y además el indicador está todavía en cotas negativas. Por ejemplo, según el sistema de cálculo que ofrece la Asociación Hipotecaria Española en su web, para un crédito medio de 120.000 euros, a devolver en 20 años y con unos intereses fijados en el euríbor de septiembre más un punto, la cuota mensual sería ahora de 542,93 euros. Con el euríbor de hace un año eran 543,03 euros, diez céntimos menos al mes. Con el euríbor al 5%, como en 2008, esa misma hipoteca hubiera tenido una cuota mensual de casi 860 euros.