El Santander compite con dos fondos para recomprar su ciudad financiera por más de 2.000 millones

El Santander vendió su ciudad financiera de Boadilla del Monte, en Madrid, en enero de 2008, poco antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, por 1.900 millones. La sociedad Marme Inversiones 2007 quedó como propietario y el banco como inquilino por 40 años. Hace cinco años, Marme quebró y comenzó la liquidación judicial de la empresa.

Este miércoles por la tarde, se han abierto los sobres con las ofertas y entre los interesados está el propio Santander (que tiene derecho de tanteo antes de que se cierre el acuerdo definitivo), AGC, un fondo árabe con sede en Londres, y una firma desconocida, Sorlinda, que es un despacho de abogados con sede en Madrid. El próximo lunes, el juez comentará cada oferta con los competidores por si quieren mejorarla. A continuación se abrirá un segundo tramo de la subasta que se cerrará el 16 de octubre. A partir de entonces, el juez tiene siete días para decidir el ganador.

Según fuentes de la operación, las tres ofertas están por encima de los 2.000 millones netos. No obstante, la cuantía final que se ofrezca por Marme podría llegar a los 3.000 millones porque acumula unos 800 millones en liquidez en su caja. Esos 3.000 millones serían el precio de pago, pero el coste real de la ciudad financiera para el comprador sería, en ese caso, de 2.200 millones para los compradores. Algunas fuentes inmobiliarias consideran que el precio de esta operación es demasiado alto teniendo en cuenta que no se ha recuperado el valor de los inmuebles desde 2008.

Marme acumula la renta de los últimos cinco años, o quizá más, pagada por el Santander, a razón de 120 millones por año. Además, cuenta con emisiones de deuda subordinada en operaciones intragrupo que se anularán al ser comprada. Esto sumaría los 800 millones de liquidez, según fuentes de la operación.

Más control del Santander

Se desconoce quién está detrás del bufete Sorlinda, cuyo administrador es Jorge Luis González Rodríguez, según el Registro Mercantil, y pertenece a la firma Afiens Legal, en manos de sociedades radicadas en Luxemburgo. Según Expansión, se trata del inversor británico-iraní Robert Tchenguiz, que junto con el fondo Aabar Investments de Abu Dabi, ya controla parte de la deuda de Marme Inversiones. El interventor deberá comprobar la solvencia de los compradores.

La novedad de la apertura de las plicas es la presencia del Santander, ya que por contrato tiene derecho de tanteo y siempre podrá mejorar la oferta más ventajosa si quiere adquirir la ciudad financiera. Algunas fuentes del mercado consideran que esta posición le puede dar más control sobre la operación.

Esta compra es un cálculo financiero entre el coste de los más de 2.000 millones (ahora que los tipos de interés están muy bajos), los ingresos anuales de 120 millones de renta que debe pagar el Santander durante 30 años más, y el riesgo que supone asumir cualquier problema del banco en el futuro que le impidiera hacer frente a su compromiso. Desde el punto de vista financiero, es como si el comprador adquiriera un bono a 30 años, cuya media de rentabilidad ahora es del 1,48%. Para cualquiera de los dos fondos, la renta anual debe superar esta rentabilidad. Para el Santander, debería compensarle el lucro cesante (lo que deja de ganar) al destinar 2.000 millones a este fin, teniendo en cuenta que se ahorra los 120 millones anuales. La renta es variable según la inflación y los precios medios que se pagan en esa zona.

En 2007 el Santander anunció la venta de 44 inmuebles, incluida la ciudad financiera, por 4.000 millones con 1.400 millones plusvalías. En aquel momento, el Santander relacionó esta operación con la adquisición del Banco Real y el italiano Antonveneta, filiales de ABN Amro, por unos 20.000 millones de euros.