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Hoteleros y hoteles separan sus caminos

Fondos y socimis se convierten en España en los grandes inversores de inmuebles vacacionales y aceleran la tendencia de separación entre la propiedad y la gestión

Torres de edificios con hoteles y apartamentos en Benidorm
Torres de edificios con hoteles y apartamentos en Benidorm GETTY

Los hoteleros españoles son cada vez menos propietarios y más gestores. Los grandes grupos, la mayor parte de ellos formados a partir de empresas familiares, se especializan en el negocio de alojar y servir a los clientes, mientras que el ladrillo se concentra cada vez más en manos de fondos de inversión y socimis, sociedades inmobiliarias cotizadas que adquieren inmuebles destinados al alquiler. Es el caso de Hispania, que con solo tres años de vida y tras una batería de compras se ha convertido en el mayor propietario de habitaciones de hotel de España, por encima de cadenas como Meliá o Iberostar. Los expertos coinciden en que la tendencia es positiva, porque renueva la planta hotelera y permite a las cadenas profesionalizarse y expandirse.

Hispania acumula 39 hoteles con más de 11.296 habitaciones, entre otras cosas, porque parte de los establecimientos que controla son resorts de vacaciones muy espaciosos. Le sigue Meliá, con 39 hoteles y cerca de 11.000 habitaciones. Y H10, con aproximadamente 10.100 habitaciones en 43 establecimientos. El top cinco de inversores hoteleros del primer semestre está formado por HI Partners, KKR & Dunas Capital, Riu, Axa y Benson Elliot. Salvo en el caso de Riu (la cadena de origen mallorquín que acaba de comprar en Madrid el céntrico Edificio España), el resto son fondos. Los grupos hoteleros han ido perdiendo peso en favor de los inversores especializados en el mercado hotelero.

“La tendencia de separación de propiedad y gestión de los hoteles continúa con un predominio, cada vez mayor, de este tipo de operaciones y un inversor cada vez más especializado y familiarizado con el sector hotelero”, explicaba el último informe de la consultora especializada Irea, que daba cuenta del récord de inversión alcanzado en la primera mitad del año, de 1.655 millones de euros. “El interés de este tipo de inversor se ha incrementado en los últimos años por la posibilidad de estructurar operaciones de mayor volumen”, apuntaba.

Hispania, el rey de las habitaciones

Hispania, gestionada por Azora, se ha convertido en la punta de lanza de la inversión hotelera. Esta socimi, cuyos establecimientos y los de Barceló empiezan a cotizar hoy en el MAB a través de Bay Hotels & Leisure, es la mayor propietaria de habitaciones de hotel en España. “Tenemos vocación de seguir invirtiendo y convertirnos en la mayor socimi hotelera de Europa”, cuenta Cristina García-Peri, su directora general.

El secreto, asegura, es un equipo muy amplio de personas dedicadas a buscar oportunidades de inversión. No solo grandes paquetes, sino también hoteles individuales.

El pasado mes de junio compró el hotel Fergus Tobago, con 275 habitaciones en Palmanova (Mallorca) por 20,2 millones. A mediados de mes, el Hotel Selomar con 245 habitaciones localizado en Benidorm, por 15,6 millones. García-Peri asegura que no solo se trata de pagar por un edificio. “El papel del propietario del hotel ha cambiado. Queremos ser socios de los gestores”, asegura. “Ofrecemos capital a los que quieren vender. Nos ocupamos de mantener los ladrillos para que las cadenas puedan centrarse en la gestión”.

“Es una tendencia que toma fuerza y que en otros países, sobre todo anglosajones, es muy habitual”, explica Miguel Vázquez, socio de la división de hoteles de Irea. Cadenas como Hilton, Intercontinental o Marriott llevan lustros especializadas en poner su nombre en inmuebles propiedad de otros. Aun así, comenta, los grupos familiares españoles "siguen siendo muy patrimonialistas", y compañías como H10 o Ibersotar, recuerda, apuestan aún por ser propietarios. Pero cada vez más grandes grupos, como Meliá o NH, viran su interés hacia la gestión.

En general, en las operaciones predominan dos modelos. En el primero, el fondo compra el inmueble y la cadena hotelera se queda como inquilina, pagando una renta. En el segundo, el fondo compra el inmueble y es quien explota el negocio y sus beneficios, pero busca a una cadena para gestionarlo, a la que le paga una comisión por su trabajo.

“Ahora mismo somos un destino muy interesante. El turismo crece y estamos en el foco de los inversores internacionales. Hace años solo miraban algunas propiedades urbanas, pero los hoteles vacacionales se han convertido en la prioridad de muchas firmas”, cuenta Luis Arsuaga, vicepresidente de Hotels & Hospitality Group de la consultora JLL en España y Portugal.

Renovación de la planta

“Es un movimiento totalmente positivo. Significa poner los recursos en lo que se sabe hacer: gestionar hoteles, y no en el ladrillo. Si se venden inmuebles, se liberan recursos que se pueden invertir en crear marca, innovar en los servicios, expandirse internacionalmente…”, asegura Albert Grau, socio de la consultora Magma HC. “En el sector hotelero español del segmento vacacional hacía falta inversión”, señala. Vázquez, de Irea, coincide. “El momento está siendo extraordinario para el sector, porque hay capital disponible y España lo está aprovechando. La planta hotelera está mejorando y subiendo de nivel”, considera.

¿Y de cara al futuro? Todos los expertos coinciden en que el interés de los fondos y las socimis seguirá. Aunque los precios comienzan a subir, y esto puede ralentizar un poco las compras. “Ahora los resultados de los hoteles vacacionales no tienen nada que ver con los de 2012. La rentabilidad ha subido mucho. Todavía quedan oportunidades, pero hay zonas en las que empieza a ser más complicado encontrar oportunidades a buen precio”, señala Arsuaga. Albert Grau destaca varias: “Baleares ya es caro, Barcelona, intocable. Y Madrid empieza a subir. Pero queda parte de la costa y ciudades medianas muy interesantes”, apunta.