¿Hay que pagar la plusvalía municipal al vender una casa?

A las batallas judiciales por las cláusulas suelo y los gastos de formalización de las hipotecas se une ahora otra contienda que está dando mucho que hablar. Los juzgados españoles están lidiando con el pago de la plusvalía municipal, un impuesto cobrado por los ayuntamientos a los vendedores de inmuebles. Desde que estalló la crisis inmobiliaria, que ha provocado caídas en los precios de las propiedades de entre el 30% y 40%, el impuesto está siendo cuestionado.

Esta tasa grava el incremento que experimenta el valor de un terreno urbano (aunque incluya edificación) desde su adquisición a su venta y se paga siempre que un inmueble se transmite a través de una venta, una herencia, una donación o una permuta y ha pasado al menos un año en poder de la persona o empresa que lo comercializa. Cuando se vende un terreno es fácil demostrar que no ha habido incremento de valor, pero cuando se trata de un inmueble la cosa se complica. ¿Qué pasa si vendo una vivienda a un precio inferior al de compra, como ha ocurrido en los años de crisis y sigue sucediendo? En este caso, "si se trata de un impuesto que grava la revalorización de los terrenos, lo lógico sería no pagarlo cuando ha habido una depreciación", se posiciona Jorge Daniel Mora, de OCU.

Para los ayuntamientos siempre se da ese incremento de valor, sin excepción, porque realizan el cálculo en base al valor catastral del terreno y no sobre el valor real del mismo. "Además, la normativa aplica unos porcentajes teóricos a efectos de gravar un supuesto incremento de valor que en algunas ocasiones puede no darse en la realidad", explica Lina Guerra, directora de planificación patrimonial y fiscal de Tressis. Es decir, "el cálculo no depende en absoluto del precio de compra o venta del terreno —al contrario de lo que ocurre con la ganancia patrimonial—, sino de una fórmula matemática que aplica un incremento ficticio", dice Pelayo de Salvador Morell, abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyer.

Ocurre entonces que, "aunque se venda por mucho menos de lo que se compró, como se calcula aplicando un coeficiente al valor catastral, siempre da a pagar", apunta José María Salcedo, abogado y socio de Ático Jurídico. Muchos son los abogados que consideran que "el método de cálculo contemplado en la ley resulta tremendamente rígido pues, aunque haya pérdidas en la transmisión y una inexistencia total de incremento de valor, el resultado siempre sale favorable para las arcas municipales", concluye Carmen Giménez titular de G&G Abogados.

Pero los vendedores no están dispuestos a pasar por el aro de una tasa que consideran injusta y de la que ya se reclama su inconstitucionalidad. En los últimos años ha crecido el número de particulares y empresas que han acudido a los juzgados a denunciar el pago indebido de la plusvalía. Concretamente, "desde la crisis inmobiliaria se han multiplicado las impugnaciones de este impuesto, en la medida en que se ha liquidado plusvalía municipal en transmisiones en las que el precio de venta ha sido inferior al de adquisición", explica Xavier López Villaécija, director del Área Fiscal de Sanahuja Miranda Abogados. El impuesto existía antes, pero las circunstancias eran bien distintas. "Antes de la crisis a todo el mundo le daba igual, ya que el impuesto a pagar era pequeño en relación a las grandes plusvalías que se obtenían en la venta. Pero cuando la gente empezó a vender perdiendo dinero, se convirtió en un impuesto molesto", opina Salcedo.

El importe medio reclamado está entre los 2.000 y 5.000 euros, pero depende del valor del inmueble transmitido. El abogado de Ático Jurídico explica que recientemente ha ganado un recurso contra un ayuntamiento de la provincia de Valencia por varias liquidaciones dictadas al mismo contribuyente por un importe de más de 13.000 euros. "Pudimos acreditar que los inmuebles se habían vendido en pérdidas y el juzgado declaró la inexistencia de hecho imponible. También estamos recurriendo en municipios de Baleares y Madrid".

La primera sentencia que inició la guerra contra las liquidaciones de plusvalía municipal fue en 2010 por un juzgado de lo contencioso de Cuenca que cuestionó la fórmula matemática aplicada. Pero una de las más significativas, al considerar que no se había producido un incremento real del valor del terreno y que no había obligación de tributar por el impuesto, fue la sentencia de 2012 del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, recuerda Carmen Giménez. Cada vez más jueces sostienen ahora esta interpretación. Una de las últimas ha sido la dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid el pasado mes de junio, que anuló las liquidaciones reclamadas por un contribuyente por importe de 96.313 euros.

Doctrina judicial

Los jueces se están posicionando en contra de los ayuntamientos y su poco precisa fórmula de cálculo. "La doctrina de los tribunales que va consolidándose se fundamenta en que el impuesto municipal no se devenga y no existiría la obligación de tributar en casos en los que no se ha producido, en base a hechos objetivos, un incremento en el valor del terreno urbano", apunta el director del Área Fiscal de Sanahuja Miranda Abogados. Aunque hay algunas voces críticas: "Los jueces no han interpretado la norma adecuadamente y confunden pérdida patrimonial con pérdida de valor", cree De Salvador.

Aún así, las demandas están prosperando cuando se puede acreditar que no ha existido incremento de valor y sí depreciación. Muchas veces es necesario un peritaje, pero "en otras ocasiones basta con las propias escrituras de compraventa y tasaciones hipotecarias", recuerda José María Salcedo.

Los expertos aconsejan pagar la plusvalía primero (dentro de los 30 días posteriores a la transmisión; seis meses en el caso de herencias), para evitar sanciones y reclamar después (tiene cuatro años para hacerlo) el importe pagado más los intereses de demora. Esto en el caso de que el contribuyente presente una autoliquidación por este impuesto. Ahora bien, "si al vendedor le notifica el ayuntamiento una liquidación tendrá solo un plazo de un mes para recurrirla", recuerda Salcedo.

La resolución de los tribunales suele demorarse entre 12 y 18 meses. OCU recuerda que el contribuyente puede enfrentarse a un "proceso caro, largo y solo compensa si hay bastante dinero en juego y buenas perspectivas". Si se aporta prueba pericial merece la pena acudir a juicio si la reclamación supera los 4.000 o 5.000 euros, dice Xavier López. En caso de no necesitar la pericial, sí compensa reclamar a partir de los 3.000 euros, cree Salcedo.