¿Es suficiente pagar todos los plazos de la hipoteca para cancelarla?

¿No basta con terminar de pagar todas las cuotas para cancelar la hipoteca? No. Generalmente, se cree que es suficiente con pagar la deuda económica para librarse de esta atadura con el banco que puede llegar a durar hasta 40 años. Pero la realidad es otra: si el titular del préstamo no hace nada, la carga sigue vigente sobre la finca. Aunque en un principio no conlleve problemas, debido a que la ley no obliga a llevar a cabo este trámite, hay circunstancias en las que se exige. Por ejemplo, cuando se quiera vender la vivienda. Conocer de antemano el proceso y sus costes puede ahorrar tiempo y dinero.

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Cómo se cancela la hipoteca y cuánto cuesta

“Pagada la hipoteca, que está muerta, y hay que enterrarla, como a cualquier muerto”. Así Francisco Rosales, notario en Alcalá de Guadaíra (Sevilla), ejemplifica en una entrada de su blog la situación a la que se enfrenta el titular de una vivienda al terminar de pagar la hipoteca. “Igual que cuando se entierra a alguien, resulta que hay unos gastos por entierro y funeral”, resume. Pero, ¿cuáles son estas gestiones y estos gastos?

Al adquirir la vivienda, se firman dos escrituras: una para la compraventa y otra para la hipoteca. Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit, explica que, “así como se constituye con escritura pública, también se cancela con escritura pública”. Esto es así salvo cuando transcurre el plazo en el que la hipoteca se cancela “por caducidad”, que son 20 años completos —21, en la práctica—, a partir del último vencimiento. Si, por ejemplo, el titular firma hoy una hipoteca a 20 años, el plazo de cancelación por caducidad llegará en 2057. Da igual que se amortice antes, porque lo que vale es lo que pone la escritura.

Si todavía no ha pasado este plazo y se necesita el certificado, hay que empezar pidiendo un certificado de deuda cero al banco, que otorga tras comprobar que el titular ha saldado su deuda hasta el último céntimo. “Algunas entidades cobran comisión por ello, otras no”, comenta Cruz. “En algunos bancos es una cuota fija de 90 euros”. Pero el trámite no acaba aquí: este documento se entrega a un notario —el que elija libremente el titular— para que prepare una escritura pública de cancelación que tiene que contar con la firma de un apoderado de la banca. “Esto es justo lo que puede retrasar el proceso, que si todo funciona bien tarda entre 15 días y tres semanas”, garantiza Cruz. 

A diferencia del certificado de deuda cero, que puede ser gratuito o tener una tarifa fija, la escritura notarial tiene un coste directamente proporcional a la cuantía del préstamo. “Para una hipoteca de 150.000 euros, el precio medio a abonar puede rondar los 700 euros”, dice Cruz. Llegados a este punto, el titular de la vivienda tiene que acudir a Hacienda para solicitar el formulario de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto autonómico que en este caso está exento.

La gestión se acaba en el Registro de la Propiedad: es aquí que el titular de la vivienda tiene que solicitar, con la escritura notarial y el formulario a la mano, la cancelación definitiva de la carga hipotecaria que grava sobre la vivienda. “También en este caso, hay un coste proporcional a la cuantía del préstamo”, explica Cruz, “que para los 150.000 euros mencionados anteriormente rondaría los 400 euros”. Si se espera el plazo de 20 años, simplemente habrá que solicitar la cancelación al Registro, ya que no la hace de oficio, y se recortarían costes. 

Todos estos gastos, por otro lado, aumentarían si la gestión la hace el banco en lugar que el titular de la vivienda. “El coste se incrementaría en unos 400 euros”, estima el consejero delegado de Ibercredit. Por ello, es recomendable que el titular cancele la hipoteca antes de empezar los trámites de venta, porque si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario para cerrar la operación, se suele hacer una provisión de fondos al vendedor y hacer la cancelación a un precio mayor al que se conseguiría haciendo el trámite por cuenta propia.

Cuándo hacerlo y cómo evitar problemas

La cancelación de la hipoteca no es obligatoria, “al contrario: es recomendable solo cuando es necesario”, insiste Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Esto es, básicamente, cuando existe la intención de vender el inmueble o pedir una hipoteca a otro banco, que no concederá préstamo si la finca no está libre de cargas. “En todo caso sugiero que siempre se pida el certificado de saldo cero”, añade el experto hipotecario, para protegerse de posibles fusiones bancarias. “He visto lo que ha pasado con las cajas y he conocido a gente que ha tenido serios problemas porque ya no se encontraban los certificados”.

Cruz también sugiere la cancelación si se ha usado otra vivienda como aval para financiar el préstamo y se haya depositado una escritura con dos garantías. “Cuando se amortice la parte que grava sobre este inmueble, es aconsejable la cancelación de la misma en el Registro; si no se solicita el banco no diferencia y puede a ir a por las dos casas en caso de impago, porque responden conjuntamente las dos garantías”, explica. En este caso, añade Gulias, “debe haber quedado muy claro en la escritura el importe por el que responde la otra finca, y que el capital que va a amortizar esta parte sea el primero abonado”.

También los compradores deben de tomar precauciones, sobre todo cuando compran al contado. En este caso, no hay ningún banco detrás que exija la cancelación de una anterior hipoteca para constituir una nueva, y pueden surgir problemas serios. “He visto casos en los que el banco que había firmado la hipoteca ya no existía y el titular era otro sujeto”, asegura Gulias. Pedir una nota simple al Registro de la Propiedad puede convertirse en la clave para evitar disgustos: cuesta menos de 10 euros e informa sobre la situación de la finca. “También la pediría cuando es una gestoría quien se encarga del trámite, y lo ideal sería hacerlo inmediatamente”, dice Gulias. Mejor prevenir que curar.