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La casa grande recupera su sitio

Las nuevas promociones vuelven a ofrecer pisos con tres y cuatro dormitorios

Las familias son el principal cliente que compra vivienda en España.
Las familias son el principal cliente que compra vivienda en España.

Las viviendas nuevas que se están construyendo en España recuperan su talla. Tras el régimen de adelgazamiento forzoso y atropellado al que se vieron sometidas en la época de mayor auge, las casas rescatan dormitorios y metros cuadrados. Por ejemplo, en el año 2010 la superficie media de la vivienda en España era de 100,5 metros cuadrados, mientras que en 2015 subió a 113,7 metros, un 11,6% más, según los visados llegados al Ministerio de Fomento. En marzo de este año ya va por 117,2 metros cuadrados.

En las nuevas promociones, muchas vendidas sobre plano, las tipologías de tres y cuatro dormitorios ganan por goleada a los pisos de uno y dos que durante tantos años fueron el recurso fácil de un mercado sobrecalentado. Ya nadie quiere estudios, salvo los inversores que compran en el centro de las ciudades. "Las subidas de precios obligaron a la reducción del número de dormitorios y de la superficie; era la forma de que el comprador pudiera acceder a la vivienda, no es que la gente quisiera pisos pequeños. El boom distorsionó la compra tipo de los españoles que eran los tres dormitorios", dice Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Además, todo valía y "era la forma de sacar más rendimiento a un solar con el mayor número de pisos posible, en lugar de 20 viviendas de 100 metros se hacían 40 de 50 metros", explica Óscar Ochoa, director de promociones de la inmobiliaria Gilmar. Y los que trataron de respetar las tipologías hicieron virguerías. "Viviendas que perfectamente deberían ser de dos pasaban a tres dormitorios a costa de reducir espacios", recuerda Víctor Portela, director de marketing de iKasa.

Compran las familias

Los promotores lo tienen claro. Quien compra vivienda en España son las familias que buscan un piso más grande, la conocida como demanda de reposición que ha esperado para comprar y ahora se beneficia de la depreciación del mercado. El razonamiento de este comprador es sencillo: por menos precio tengo más superficie. En pleno boom estos mismos pisos de tres y cuatro habitaciones habrían costado entre un 30% y un 50% más, calcula Smerdou. "En una zona residencial de Madrid, como Las Tablas o Valdebebas, cuatro dormitorios salen por unos 600.000 euros, mientras que antes podían pedir cerca de 800.000 euros", añade Ochoa.

Las familias se han convertido en el cliente mimado, aunque es un viejo conocido. Existía antes de que el precio creciese de manera desorbitada. "Tradicionalmente se trata de la vivienda tipo en España; ahora esta demanda se ha reactivado y el nivel de precios actual permite acceder a ese tamaño", indican en Servihabitat. Y, sobre todo, cuentan con el favor de las entidades. "Es más solvente, han ahorrado en los últimos años y los bancos prefieren financiarles", apostilla Ernesto Tarazona, director de residencial y suelo de Knight Frank España.

No es que las familias numerosas estén creciendo en España. Este demandante tiene de dos a cuatro hijos, aunque a veces tan solo uno. Pero incluso estos últimos prefieren tener un dormitorio de más para invitados o despacho. "Al margen del número de miembros, el comprador busca mayor versatilidad en su forma de vida con viviendas más amplias: los hijos no comparten habitaciones, se necesitan espacios amplios para almacenaje...", explican en iKasa. Esta promotora ha tenido que hacer un 27% más grandes las 31 viviendas de la última fase de un residencial en Las Rozas (Madrid). Y no solo exigen metros, también zonas comunes, garaje y trastero, e incluso en los centros donde los precios suben, dice Matías Alcojor, director de marketing de Asentis.

Tendencia generalizada

La tendencia a ganar estancias es generalizada en toda España, aunque donde más se percibe es en ciudades como Madrid o Barcelona, donde el stock ha drenado y se inician nuevos residenciales. En la capital, "en el mix comercial de las promociones entre el 40% y el 50% del producto final es de tres y cuatro dormitorios y en algunos casos más", explica Tarazona. Lo más demandado es la vivienda de tres estancias con un precio medio entre los 230.000 y los 450.000 euros en localizaciones como los Paus o distritos más descentralizados. En el interior de la M-30 los precios suben un 167%, determina un informe reciente de Knight Frank.

Esta consultora, que comercializa pisos grandes en calles tan céntricas como José Abascal, Serrano, Goya o Paseo del Prado, refleja que la oferta de tres dormitorios en Madrid tiene un peso del 53%, cuando en 2007 apenas era del 10%. Los inmuebles de cuatro son ya el 18%, mientras que hace nueve años eran el 2%. "La tipología de cinco más uno de servicio supone aproximadamente el 6% del total", añade Álvaro González, de Abbantire, que ha vendido por completo una promoción con cinco y seis dormitorios junto al Monte del Pardo que alcanzan hasta los 285 metros cuadrados.

10 metros cuadrados más de salón

Más estancias pero también más grandes. La casa media de tres dormitorios ahora tiene entre 120 y 125 metros construidos, frente a los 110 y 115 que tenían en pleno boom, asegura Carlos Smerdou. La de cuatro va de 180 a 200 metros, estima Tarazona. Además, engordan todas las estancias, sobre todo salones, cocinas y dormitorios principales, que incluyen vestidor. "Antes los salones sumaban 20 metros y ahora superan los 30 y las cocinas que tenían ocho metros llegan a los 15", asegura Alcojor. Los dormitorios principales se ponen con, al menos, 15 metros cuadrados y 12 metros para los secundarios.

"La superficie es mayor que antes, pero lo más importante es que ahora se diseñan promociones con un uso más eficiente de los metros. Por ejemplo, se evita que se pierda superficie con largos pasillos", según Servihabitat. Coinciden en Foro Consultores: "Ahora se evitan salones de paso, se diferencia mucho las zonas de día de la de noche y se apuesta por casas más cuadradas para conseguir más amplitud".

Más uno de servicio

Madrid es la capital de las nuevas promociones de viviendas grandes, sobre todo,

en la zona norte y noroeste donde "el 80% de la oferta tiene tres y cuatro dormitorios", apunta Matías Alcojor, director de marketing de Asentis, que va a empezar las obras de un residencial en Aravaca con pisos de cinco dormitorios o cinco más uno de servicio que superan los 180 metros cuadrados y cuyos precios parten del millón de euros. En otra situada en Boadilla del Monte los cuatro dormitorios parten de 309.000 euros. Hay oferta en Valdebebas, Sanchinarro, Mirasierra y fuera de la capital en Las Rozas, Pozuelo de Alarcón... Por ejemplo, en Mirasierra Gilmar comercializa la promoción CB14, con pisos de tres a cinco dormitorios más uno de servicio y precios que parten de 780.000 euros y llegan a 1,4 millones. En la ciudad de Barcelona hay en venta en torno a 46 promociones que tienen tres o más dormitorios, según se recoge en el portal de Idealista. En la plaza del Duc de Medinaceli, los de tres y 115 metros cuestan 849.000 euros.