Internet dispara el alquiler turístico

Las webs de alojamiento de corta duración crecen mientras los hoteles batallan contra ellas

Un grupo de turistas en el centro de Barcelona.
Un grupo de turistas en el centro de Barcelona. Marcel·lí Saènz

No paran. Desde que hace una década se hicieron con una porción del fértil mercado del alojamiento vacacional, las firmas online de alquiler de corta duración no han dejado de expandirse. Aumentan las viviendas que gestionan y crece el número de usuarios. Y, con ellos, las polémicas de los hoteleros, que hacen hincapié en la falta de regulación y se quejan de que estas empresas pueden operar en condiciones tan ventajosas que acaban tornándose en competencia desleal. Un enfrentamiento que parece lejos de concluir, ya que el pasado 6 de julio la Generalitat impuso una multa de 30.000 euros al portal estadounidense Airbnb por ofrecer en su web pisos que no respetan la normativa catalana.

Sea como fuere, la instantánea que el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha tomado al sector indica que en España hay más de 120.000 viviendas de alquiler turístico, alrededor de 23.000 familias que viven directamente de ellas y otras 7.500 que están indirectamente relacionadas.

Los modelos de negocio que se han implantado en el mercado varían según la empresa. HomeAway, compañía líder en el sector, funciona como un puente: los propietarios de viviendas las anuncian en su web, que es un escaparate para que los usuarios se pongan en contacto con ellos. Y la fórmula funciona. Según los datos publicados por la propia compañía, presente en 190 países, los anuncios en la página española obtuvieron el año pasado una rentabilidad de 234 millones de euros, gracias a los 6,8 millones de pernoctaciones registradas. El pasado 26 de junio la empresa alcanzó un millón de anuncios: se basa en una oferta de 2,8 millones de habitaciones, concentradas en viviendas en localidades de sol y playa y en las principales capitales europeas. La cifra supera la capacidad conjunta de las cuatro principales cadenas hoteleras del mundo.

La demanda de alquiler vacacional aumentó un 18% entre 2012 y 2013

“Tenemos 50 portales en 21 idiomas diferentes, con un total de 750 millones de visitas en 2013, año en el que la demanda de alquiler vacacional aumentó en España un 18% con respecto a 2012. Pero en otros mercados el fenómeno es más relevante: un informe publicado recientemente demuestra que en 2013 la compraventa de casas de vacaciones en EE UU subió un 47% con respecto al año anterior, y que un 89% de los nuevos propietarios se plantea alquilar su propiedad”, explica José Carlos Fernández, director general de HomeAway para el sur de Europa. Fernández detalla la expansión de su empresa: entre 2012 y 2013 la facturación se incrementó un 23% gracias a una red constituida por un 65% de propietarios particulares, y el restante 35%, por gestores profesionales de viviendas. Se reparten un pastel cuyo valor supera los 8.000 millones de euros.

Pero la reciente modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que ha delegado a las comunidades autónomas la legislación sobre la vivienda vacacional, ha desatado la polémica. Pero solo un puñado de administraciones se ha preocupado por regular el sector, así que sigue existiendo un gran vacío legal. Madrid, por ejemplo, ha legalizado las viviendas turísticas con estancias mínimas de cinco días.

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La multa de 30.000 euros al portal Airbnb ha reavivado la polémica

“La mal llamada economía colaborativa no es más que economía sumergida porque está al margen del sistema legal y fiscal”, sostiene el vicepresidente de la Alianza Turística Exceltur, José Luis Zoreda. Tacha de preocupante “la amenaza creciente de esta economía sumergida”, y aboga porque “la competencia se produzca en igualdad de condiciones, [ya que] estos alojamientos están fuera de la legalidad”.

El problema de la tributación de los alquileres vacacionales es, sin embargo, “anterior a la aparición de los anuncios en las páginas web”, afirma Luis del Amo, secretario técnico del Consejo General de Economistas. “Los dueños de los pisos deberían restar a los ingresos la comisión que tienen por anunciar su vivienda en estos portales, y tributar a partir del resultado final de cada operación. Los portales no tienen responsabilidad si no lo hacen. En su día nunca se han tomado medidas contra un periódico porque los dueños de las viviendas que se anunciaban en sus páginas evadieran al fisco”, remacha.

Webs líderes

  • Booking: entre las páginas más antiguas del sector, nació en 1996 en los Países Bajos. Ofrece la posibilidad de reservar pisos así como alojamientos tradicionales.
  • HomeAway: creado en 2005 en EE UU, es el portal líder del sector. Cobra a los dueños por anunciar los pisos en su portal en la Red. Alcanzó el millón de anuncios el pasado junio.
  • Airbnb: nació en 2008 en San Francisco. Permite alquilar también habitaciones en pisos privados. Cobra una comisión sobre el pago de los usuarios a los dueños.

Pese a las críticas, el sector va viento en popa, y el incipiente boom en el mercado turístico de los países emergentes confirma la tendencia. Según la consultora Oxford Economics, en 2023 los viajeros chinos representarán el 20% del total global, hasta alcanzar los 220 millones y llegar a ser los primeros en esta clasificación, superando a los de EE UU. A ellos se unirán los turistas rusos, brasileños, indios, indonesios y turcos, que crecerán de media más de un 5% anual a lo largo de la próxima década.

La propensión de los viajeros internacionales a dormir en alojamientos no tradicionales ha hecho que la empresa barcelonesa Only-Apartments, que empezó hace 11 años gestionando ocho pisos en la capital catalana, tenga hoy una red de cerca de 25.000 viviendas en casi 270 destinos en todo el mundo; más de un millón de noches reservadas y una plantilla de 70 empleados. La cifra de negocios de la firma, que cobra una comisión del 18% en las transacciones que se realizan en su página entre propietarios y usuarios, fue de 5,1 millones de euros entre 2012 y 2013, con un beneficio neto de un millón de euros entre 2011 y 2012.

El pasado 26 de junio, Alon Eldar y Elisabet Cristià, los fundadores, viajaron a Madrid y presentaron su salida a Bolsa. Para concretar la operación, captaron los 3,4 millones de euros necesarios para ampliar su capital y poner en marcha su estrategia: “Queremos integrar en nuestra red los gestores de grandes apartoteles y apoyarnos cada vez más en los operadores profesionales; el objetivo es alcanzar las 300.000 viviendas en los próximos dos años”, detallan.

Pero no es oro todo lo que reluce. Pablo Zubicaray es fundador de otra empresa con sede en Barcelona, Friendly Rentals, y presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas de Uso Turístico y Apartamentos Turísticos (Fevitur), una suerte de patronal del sector con poco más de un año de vida. Remarca que “el crecimiento fue exponencial hasta 2009, pero desde ahí en adelante hubo una ralentización. El mercado se va saturando”, sentencia. Sobre la multa a Airbnb, opina: “Si no ha cumplido la regulación, es lógico que la Generalitat lo multe. Nosotros estamos a favor de una regulación, pero no puede consistir en normas imposibles de cumplir que impidan el desarrollo del sector”.

Alon Eldar, de Only-Apartments, especifica: “No se trata de competir, sino de integrarse con los negocios tradicionales. Aquí en Madrid, donde me quedo sólo una noche, estoy pernoctando en un hotel, que para una estancia tan breve es una solución mejor que alquilar una vivienda. Y de la misma manera a veces uso Uber [la aplicación para móvil que permite a los particulares ofrecer transporte alternativo a los taxis]. La economía colaborativa es imparable”. 

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