¡Qué difícil volver a promover vivienda!

El optimismo desbordado con el que arrancó la Conferencia Inmobiliaria, organizada en el marco del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) este martes 26 de mayo, dejó paso a la sensación de que la actual situación del mercado no es peor que hace un año y que el sector también puede beneficiarse de los efectos de la tímida recuperación económica.

Aunque los datos definitivos del anunciado estudio La relevancia del sector inmobiliario en la economía española, elaborado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE), no publicarán hasta mediados del próximo mes de junio, su presidente, José Luis Feito, dejó entrever que todo hace pensar que "lo peor ha pasado". Y que, si finalmente se juntan, en el momento justo, el final del ajuste con la creación sostenible de empleo, se puede hablar de un "cambio radical de las expectativas, incluso con alzas bruscas de los precios a partir de 2016".

La nota de optimismo desbordado de Feito, basada en datos más o menos contrastables, contrarrestaba con los mil y un problemas, más allá de la coyuntura económica, con los que se topa la producción de vivienda en España.

El suelo, entre ellos. "Es un mercado de lo más imperfecto, con precios que oscilan constantemente y desarrollos que se llevan a cabo donde no son necesarios", se lamentaba César Cort, presidente de la Junta de Compensación de Valdebebas.

El también presidente de la promotora Valenor quiso hacer hincapié en la excesiva y discordante tramitación urbanística. "En Valdebebas hemos tenido que presentar más de 500 informes, a veces contradictorios entre sí", apuntaba de su experiencia en este ámbito del norte de la capital.

Para colmo, la Administración tampoco ayuda. Cuando al final de proceso tienen que recepcionar los ámbitos se muestran reacios para no asumir los costes. "El ensanche de Barajas fue recepcionado por el Ayuntamiento en 2006, y ahora, hace dos meses, acabamos de recuperar los avales", clamaba.

La discrecionalidad de la Administración también lleva, como comentaba César Cort, a sinsentidos muy costosos, como ese puente, que salió por siete millones, y que no lleva a ninguna parte, ya que enlaza el barrio de Valdebebas con una zona protegida.

Acerca de los costes de construcción Javier López-Ulloa, de Sacyr, llegaba a la conclusión de que han bajado un 20% desde 2006. "Hoy se puede construir VPO desde 450 euros por metro cuadrado y desde 500 euros la libre". Unas cuentas de las que discrepaba abiertamente Leonardo Sánchez-Heredero, de la inmobiliaria Delta. "A mí me sale un mínimo de 1.200 euros, y sin contar el suelo", decía.

En ese debate sobre por qué la vivienda es cara en España, López-Ulloa dejaba caer que el coste de las urbanizaciones es el gran olvidado. Estas son caras e hipotecan el futuro por su mantenimiento y, además, apuntaba, se echa en falta la necesaria flexibilidad, por parte de la Administración, para superar normas de construcción obsoletas.

Sánchez-Heredero, con cierta sorna, se refería a que el suelo y el urbanismo se habían convertido, incluso en época de crisis, "en la Fábrica Municipal de Moneda y Timbre", aludiendo a las decenas de tasas e impuestos que gravan la producción, compra y mantenimiento de la vivienda.

"Serán justos y serán razonables, pero implican una voracidad recaudatoria bárbara", comentaba el responsable de Delta, quien también se refirió al incremento de costes que ha supuesto el Código Técnico. "Fachadas y tabiques más gruesos que se comen metros útiles", remachaba Sánchez-Heredero.

Los promotores también tienen la vista puesta en los próximos stress tests que van a pasar de nuevo las entidades financieras, de cara a saber si existe o no posibilidad de que llegue dinero al sector inmobiliario. "Que aparezcan de una vez todas las pérdidas y se acabe definitivamente el saneamiento", señalaba José Luis Roca, director general de Promociones Levantino Aragonesas. Como alternativa, ahí están, apuntaba Roca, el capital riesgo o el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF) o, el que pueda, tirar hacia adelante con recursos propios.

Respecto al papel que están jugando los fondos oportunistas, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, mostró sus reticencias. "No me gusta que hagan y deshagan, y que, como está sucediendo con las compras actuales, tengan un mero interés especulativo. Hasta que no compren títulos, bonos o cédulas hipotecarias no habrá nada que hacer", decía.

Juan Velayos, socio de PwC España, veía la presencia de los fondos con mayor optimismo. "Es el dinero real que está dinamizando el mercado, y lo mejor es que se queden todavía un tiempo. Siempre quedará lo que hayan invertido", remachaba.

Entre los colaterales de estas hipotecas, pisos en zonas como Lleida, Castellón o Almería con precios inferiores a 20.000 euros. En Madrid, en el barrio de Entrevías, uno de casi 100 metros cuadrados, con tres dormitorios y en buen estado de conservación, lo ofrece por 59.000 euros tras rebajarlo un 32%, hasta situar el metro cuadrado en poco más de 600 euros.