Vivienda: dos mercados y una recuperación

Gran parte de la sociedad española sigue mirando al mercado inmobiliario con recelo, pendiente de un cambio de tendencia que sugiera que la corrección de precios se ha completado. Las razones son múltiples, desde los que quieren acceder a una vivienda en las mejores condiciones hasta los que aspiran a vender parte de los activos que adquirieron como inversión. La vivienda es una referencia esencial de la riqueza de los hogares, y, hoy por hoy, gran parte de ellos siguen afrontando con dificultad la devolución de una deuda hipotecaria que, en muchos casos, sigue superando el valor del activo adquirido.

Atrás quedan mitos y leyendas como esos que dicen que “los precios de la vivienda no bajan” o que “el ladrillo es la mejor inversión”. Eso sí, los aprendizajes en materia económica tienen una duración limitada. El tiempo hace el olvido, y la ambición revive las burbujas. Así ha sucedido históricamente. Seguimos tratando de que, al menos en algunos mercados, ya no lo vuelva a ser. Tarea difícil.

Sea como fuere, el sector inmobiliario sigue y deberá seguir siendo muy importante en la estructura productiva española. Adquirió un protagonismo excesivo y ocupó un espacio que probablemente no le correspondía. Una sobreactuación que ahora le ha relegado a un papel secundario. Como en tantas buenas películas, los secundarios pueden dar gran calidad a la obra, pero los protagonistas deben brillar por sí mismos para que el resultado final sea óptimo y creíble. Lo mismo sucede con la economía española, creció impulsada por el cemento, pero sus pies quedaron atrapados en el mismo y su credibilidad depende de un cambio progresivo en la estructura productiva.

La demanda inmobiliaria real se situaba, antes de la crisis en unas 250.000 viviendas al año

Ahora nos encaminamos hacia el final de un ajuste que ha durado demasiado. La corrección de precios era absolutamente necesaria, pero, al contrario que en otras economías como Irlanda —donde los precios cayeron del orden del 50% en apenas tres años—, en España estamos aún en 2014 esperando que se toque fondo. Pero el fondo es profundo, tanto como la magnitud del desfase alcista previo. Eso sí, quien quiera hacer una previsión sobre hasta cuándo caerán los precios acertará en alguna medida, porque según qué precios y dónde la respuesta puede ser muy distinta. En algunas localizaciones ya no cae —incluso se encarece—, y en otras, la caída sigue siendo pronunciada. Podríamos distinguir, de forma algo abrupta, dos mercados. Uno en las grandes ciudades y de calidad (o prime), donde realmente resulta difícil encontrar ya descuentos importantes y los precios suben. Otro, el que engloba ciudades con menor densidad poblacional, construcciones en el extrarradio de áreas metropolitanas y áreas rurales y costeras donde la burbuja se cebó y el exceso de oferta sigue siendo muy importante. La cuestión es que las grandes ciudades son el mercado más visible y el que más demanda atrae, pero la realidad de conjunto es más la del resto de localizaciones. Esa es la que sigue marcando la tendencia descendente y al ajuste pendiente. Esta restricción es extraordinariamente relevante porque la mayor parte de la población española no busca precisamente resolver sus problemas de acceso a la vivienda o de amortización de su deuda en localizaciones urbanas privilegiadas, y por tanto, aunque haya dos mercados, solo hay una posible recuperación, la que suponga un ajuste completo en la mayor parte de los territorios. En algunos casos —un número difícil de determinar pero, a todas luces, nada despreciable—, la salida es dramática. En particular, para algunas promociones inmobiliarias terminadas o en curso, por su baja ocupación y/o su deterioro aparejado, solo cabe demolerlas y buscarle otro uso, asumiendo las pérdidas oportunas. Así está, de hecho, sucediendo. Y este no es un problema exclusivo de España. Este es, por ejemplo, el caso de las llamadas “promociones fantasma” en California. Grotescas y tristes realidades.

A la hora de estimar la corrección pendiente en el mercado, la restricción fundamental es que las estadísticas de precios de la vivienda en España no son buenas. Esto resulta casi esperpéntico en un país donde la propiedad y la industria inmobiliaria tienen la importancia que tienen. En una situación de recesión como la de los últimos años, este problema es incluso más agudo, porque para formar precios tiene que haber transacciones, y estas han sido escasas. Las estadísticas oficiales se han basado fundamentalmente en precios de tasación para solicitud de hipotecas o, más recientemente, en las transacciones recogidas por los registradores de la propiedad. Ninguna de las dos es buena aproximación del mercado, en parte porque las tasaciones suelen ser significativamente diferentes a los precios de venta, en parte porque los precios registrados suelen ser menores que los reales (para eludir la carga impositiva) y, en parte, porque todos ellos se publican con un cierto desfase que hace que las estadísticas reflejen una realidad más del pasado actual. Por otro lado, en los últimos tiempos proliferan índices de diferentes portales privados de compraventa de vivienda en los que se muestran precios medios basados en las ofertas registradas por las propiedades anunciadas. Estas estimaciones resultan útiles, pero tampoco reflejan los precios finales de la transacción y, en muchos casos, tienen una limitada cobertura del mercado. En todo caso, la proliferación de estos últimos índices ha ayudado a hacerse una idea algo más clara de hacia dónde van los precios de la vivienda en España.

En la situación actual, combinando todas las fuentes, parece confirmarse que hacia 2015 se alcanzará ese ajuste promedio a la baja de entre el 45% y el 50% en los precios de la vivienda desde el pico (finales de 2007, principios de 2008, dependiendo del tipo de vivienda). Aunque durante 2012 y 2013 la caída de precios se aceleró, es posible que ese viaje hacia el fondo se prolongue, como una lenta agonía. Entre otras cosas, porque se puede ir produciendo un fútil cambio en las expectativas que desemboque en una creciente resistencia de los vendedores a cerrar transacciones a precios reducidos. Entre otras cosas, porque esos vendedores interpreten que la afluencia de inversores foráneos interesados en el mercado inmobiliario español puede elevar los precios. Eso está aún lejos de ser así. Estos inversores compran propiedades prime o en otras localizaciones menos privilegiadas, pero con descuentos no accesibles para el comprador minorista. Además, de forma muy importante, adquieren propiedad inmobiliaria no residencial. Por tanto, la bajada puede retrasarse, pero alcanzar el fondo será inevitable en la mayor parte de los casos. Para la mayor parte de los españoles no existen esos dos mercados y la recuperación solo puede ser una, la que suponga una caída de precios completa, aún no finalizada.

El acceso a la vivienda sigue siendo limitado por el alto desempleo y la escasez de crédito

Asimismo, que se produzca la corrección prevista de precios no implica que se resuelvan al mismo tiempo dos de los problemas más acuciantes relacionados con la situación de la vivienda en España: la deuda acumulada por los que compraron en el boom y el acceso a la misma para las familias que aún lo precisan. Estos problemas también parecen estar encontrando una solución, pero, desgraciadamente, parecen precisar más tiempo. Por ejemplo, los hogares españoles han devuelto ya casi 200.000 millones de euros de deuda en los últimos cinco años y el plazo de amortización de una hipoteca sigue siendo menos de la mitad del contratado. También resulta llamativo comprobar —en un análisis banco por banco— que, para la mayor parte de las entidades financieras, aproximadamente la mitad del crédito total concedido (hipotecario y para otros fines) tiene un plazo de amortización inferior a cinco años actualmente. En todo caso, el acceso sigue siendo complicado tanto por la situación del empleo y las rentas como por la escasez de crédito para la compra. En la actualidad, los salarios precisos para comprar una vivienda siguen encontrándose en el entorno de los seis, y una verdadera animación de la demanda no se puede producir en las condiciones actuales con una ratio mayor que cinco.

Todas estas condiciones y cifras suscitan tres reflexiones finales. La primera, que la industria inmobiliaria española debe aspirar a un equilibrio de mercado más acorde con las necesidades de demanda, estimadas antes de la crisis en 250.000 viviendas construidas anualmente. Esta cifra fue claramente sobrepasada antes de la crisis. Incluso con el ajuste necesario en precios, aún harán falta algunos años más para lograr el equilibrio, ya que hará falta reducir el stock existente. La segunda reflexión, que la mayor parte de los españoles sigue haciendo un esfuerzo considerable por honrar su deuda hipotecaria, mucho más allá de lo que algunos habían estimado y alejando el fantasma de quitas hipotecarias que solo hubieran pervertido el sistema de incentivos y arruinado por mucho tiempo la reputación financiera del sector privado español. La última reflexión, muy importante, que hay un número importante de hogares que con deuda o sin ella no tienen acceso a la vivienda y que, manteniendo condiciones de igualdad y esfuerzo, deberían procurarse políticas de alquiler y vivienda social más activas para determinados colectivos.

Santiago Carbó Valverde es catedrático de Economía de la Bangor Business School (Reino Unido) y de la Universidad de Granada e investigador de Funcas.