Arrendamiento y prosperidad económica

La prosperidad económica depende en un país de la existencia de instituciones sólidas y arraigadas que protejan los derechos de los ciudadanos. Hoy, innumerables estudios económicos demuestran que la movilidad de las personas y de las familias en nuestro mundo globalizado es un factor que incrementa el desarrollo y la prosperidad de las naciones. Esta movilidad global está muy unida al contrato de alquiler. Resulta muy elocuente la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013 de reforma del contrato de arrendamiento urbano cuando indica que en España "el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17%, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al 30%". Recientemente el historiador FERGUSON ("La gran degeneración". Debate. 2013) se pregunta por qué unas sociedades progresan y otras no lo hacen o lo hacen más lentamente. Cita los trabajos sobre el África moderna de Paul Collier; los de Hernando de Soto, el economista peruano, y los del grupo de académicos que capitanea Andrei Shleifer al abordar el estudio comparado de los sistemas legales desde una perspectiva económica. La conclusión es que lo importante es contar con instituciones que generen riqueza.

La reforma de la Ley de Arrendamientos incorpora los principios de seguridad jurídica y protección de los derechos inmobiliarios al contrato de arrendamiento. Este es el principal objetivo de la reforma de la legislación arrendaticia. Para la consecución del mismo se reforman –entre otros- dos artículos del contrato de arrendamiento urbano de vivienda: el nº 7 y el nº 13. En ellos se introducen las normas de la protección inmobiliaria al contrato de arrendamiento. Estas normas permiten, entre otras cuestiones, acudir a un notario para que eleve el contrato de alquiler a escritura pública, tras su perceptivo asesoramiento y su control de la legalidad. A continuación, las partes también podrán, de forma voluntaria, solicitar la inscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad. Si se inscribe, el inquilino gozará de una protección muy parecida a la del derecho de propiedad. La inscripción del contrato supone que el arrendamiento afecta a terceros. ¿Qué significa esto? Una vez inscrito el contrato el embargo del derecho de propiedad no afectará al inquilino. Tampoco le perjudicará la constitución de una hipoteca por parte del propietario. En el caso de que, ejercido tal derecho, se produzca la enajenación forzosa de la finca, el inquilino no podrá ser molestado por el acreedor, que deberá respetar el contrato de arrendamiento. Lo mismo puede afirmarse de otras cargas posteriores al contrato inscrito. Esta es, a mi entender, la reforma más importante que la nueva ley establece.

Esta reforma ha sido criticada desde varios puntos de vista. Unos aseguran que al dar la ley tal protección al contrato de arrendamiento los propietarios no querrán inscribir los contratos. Esta es la impresión inicial, pero no es cierta. La claridad en los derechos protege en primer lugar al inquilino, después a los que quieran conocer la situación del inmueble, pero también al propietario, porque agiliza los mecanismos de resolución del contrato ante –por ejemplo- el impago de la renta.

La segunda critica viene acerca de los costes del otorgamiento de escritura pública y de la inscripción en el registro, así como, en su momento, los derivados de la cancelación del derecho de arrendamiento. En mi opinión, la reforma da seguridad al contrato de arrendamiento, y la seguridad –aquí y en Estados Unidos, por citar un país con un sistema jurídico distinto-, tiene un coste. Si analizamos el coste es muy bajo, pero si lo comparamos con el beneficio aún resulta menor.

Últimamente son muchos los trabajos de prestigiosos economistas, cito el más reciente de ROBINSON y ACEMOGLU ("Por qué fracasan los países", 2013), que ponen el acento en las instituciones económicas de un país para discernir acerca de los orígenes del poder, la prosperidad y la pobreza. Uno de los pilares del triunfo de los países reside en tener estructuras económicas e instituciones que ayuden a la creación de riqueza. Precisamente las instituciones que protegen los derechos de propiedad son un motor de crecimiento. En esta línea hay que enmarcar la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La documentación pública y el registro son elementos de la seguridad jurídica y de protección de los derechos de propiedad, y por ende de creación de riqueza. La seguridad jurídica es un intangible pero que da magníficos réditos económicos. Pensemos en la Argentina o en la Venezuela hoy. Seguridad jurídica se contrapone a la arbitrariedad y es sinónimo de prosperidad.

Notarios y Registros han dado seguridad a la propiedad inmobiliaria en España desde 1861 y ha propiciado el crecimiento del crédito territorial, como hemos podido comprobar a lo largo de más de 150 años.

Antoni Bosch Carrera, notario