Promotores tutelados bajo vigilancia

La promoción inmobiliaria podrá remontar, pero hay coincidencia en que no volverá a las magnitudes de la exuberancia irracional pasada, aunque no será por falta de ganas. Lo que tampoco volverá es la forma de promover. Hay nuevos modos y vocabulario que aprender.

Es el caso del project monitoring. La banca lo impone y, a regañadientes al principio, promotores y autopromotores lo incorporan. No se puede traducir solo por auditoría, pero en esencia lo es: supone el control de cada euro que sale, del préstamo concedido, con destino a la promoción inmobiliaria desde antes de iniciar la obra hasta la entrega de llaves.

La banca propone o impone colaboradoras que hacen un seguimiento exhaustivo del dinero que van liberando. Se inicia con un informe en profundidad del proyecto y concluye con el informe final tras la licencia de primera ocupación. 

Sin informe positivo del project monitoring no hay pago que valga. Es preceptivo para ir librando pagos contra cada certificación de obra ejecutada o factura presentada —y, en ocasiones, se paga directamente al subcontratista— y así hasta el término de la obra que se cierra con un informe final que incorpora toda la documentación administrativa, técnica y económica.

¿Injerencia y/o transparencia? Marta Mora, la directora adjunta de la gestora de cooperativas Domo Gestora, con cuatro promociones en marcha, lo ha experimentado en carne propia: "Para nosotros el project monitoring es un requisito más que impone la entidad financiera. Es cierto que el trato y coordinación con la empresa asignada para esta tarea requiere dedicación suplementaria, pero es nuestro trabajo y cada aspecto que se monitoriza forma parte del proceso habitual de una promoción financiada".

Eso sí, la coordinación entre la gestora y la empresa que realiza el control tiene que ser fluida para no interrumpir un proceso como el de edificación que afecta a tantos oficios y agentes.

Mora explica que "cuando se dice en las asambleas que el préstamo promotor concedido o pendiente de conceder incluye la obligación de contratar este servicio y se explica en qué consiste, los socios lo valoran como elemento suplementario de control para asegurar el buen fin de su promoción".

Hay que tener en cuenta que la mayor parte de la nueva promoción se realiza sobre suelo de entidades financieras y en régimen de cooperativa que permite un mejor control. En estos casos, la entidad financiera exige que, antes de iniciarse la edificación, una buena parte de las futuras viviendas tengan ya adjudicatario cuya solvencia puede, además, comprobar.

Un pero: el mayor control implica más transparencia, pero también más papeleo, y los informes previos han supuesto retrasar el arranque o continuación —cuando se trata de ampliación de préstamo— de las obras hasta que se ha finalizado el análisis solicitado por las entidades financieras, especialmente las nacionalizadas.

Al promotor o gestora se le ofrece en ocasiones una terna de colaboradoras homologadas. Una de estas, ST Consultores, forma parte del grupo Sociedad de Tasación. Enrique Vinagrero, su director técnico, explica cómo operan: "analizamos el coste de ejecución de la obra y los gastos en que va a incurrir y la idoneidad técnico-económica de proyecto, así como del presupuesto, del contrato y de la licencia de obra. También marcamos la trazabilidad del dinero para conocer pormenorizadamente el grado de avance de la obra y si se ajusta o no a lo previsto. Además, también auditamos y validamos las facturas. Y, al finalizar ofrecemos un balance económico y comprobamos que la documentación administrativa esté completa para poder dar por finalizada la promoción".

Desde 1996, en ST hacían estudios de viabilidad de promociones, pero antes, para disponer del préstamo al promotor, bastaba con un informe del denominado valor intermedio de obra: el tasador realizaba una estimación de los porcentajes de obra ejecutada. "Ahora, las entidades piden un control más exhaustivo para promover desarrollos o finalizarlos", explica.

Y con tal control, por cierto, desaparece la posibilidad de que un promotor destine parte del préstamo concedido para una promoción a señalizar la siguiente. Las entidades financieras persiguen que pongan recursos propios.

Antonio García, director de Consultoría Técnica, y Javier Collado, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa explican cómo realizan el project monitoring. Su empresa trabaja desde hace un cuarto de siglo y ha ido evolucionando junto con el sistema inmobiliario y financiero.

Han pasado de tener una visión general de la obra a controlar las facturas, el estado de los capítulos del presupuesto, las mediciones directa e indirectamente y los gastos generales de la obra. "Nos ponemos en la piel del promotor para poder decirle a la entidad que el préstamo concedido por su departamento de Riesgos es coherente con la promoción desde el punto de vista jurídico, legal y financiero", aclaran García y Collado.

Coinciden en que, "a medida que las entidades financieras han ido quedándose con promociones, las reglas del juego han ido cambiando. Han pasado de pedirnos revisión de certificación y comprobación de gastos de contrato hasta encargarnos que autoricemos el pago de facturas a proveedores".

Y, de rebote, se cobra en fecha y plazo, y la obra cumple plazos. Dos novedades respecto a prácticas del pasado.

También analizan los costes comerciales y entran a hacer análisis de idoneidad del proyecto o de los precios y, si hace falta, replantean la obra. "En algunos casos hemos detectado que hacer el project monitoring no es suficiente y hemos pasado al project management, o gestión delegada, sobre todo en los casos en los que la promotora se ha quedado sin medios ni personal técnico y hay que suplirla hasta conseguir las licencias de primera ocupación".

Es un paso más en lo que Vinagrero plantea cuando sostiene que "somos complementarios del promotor, pero no intervenimos en la gestión". Ahora bien, esto es así "salvo en los casos en que, como sucede con algunas promociones de activos adjudicados, haya desaparecido el constructor y/o el promotor y nos vemos obligados a implantar procesos que garanticen coste, plazo y calidad". 

Estas dos consultoras son una muestra de las que están ofreciendo sus servicios a banca y fondos de inversión en un escenario en el que, según los directivos de Tinsa, la tendencia futura es la de "menor volumen de promociones y mayor concentración de operadores de mayor tamaño y con un alto nivel de gestión profesional".