Cuando el inversor manda

Para que la recuperación de la crisis sea definitiva en el mercado inmobiliario de empresa español es necesario que la economía crezca y, por tanto, que las compañías necesiten ocupar más metros para instalar a sus nuevos empleados en ellos. En el año 2013 se ha producido un claro cambio de tendencia en la inversión inmobiliaria y el dinero ha empezado a entrar y, sobre todo, a buscar oportunidades con fuerza.

Como decía recientemente Luis Isasi, presidente de Morgan Stanley España, “hace un año todos tenían miedo a invertir en España y hoy todos tienen miedo a perder la oportunidad de invertir en España”. Ni la situación económica estaba tan mal entonces ni va tan bien ahora. Pero hay varias cosas claras, que existe mucho dinero que ha entrado ya en el país y que aún hay mucho más queriendo desembarcar en él, incluso en áreas de negocio en las que nunca había estado presente.

Justo al principio del verano pasado se produjo el verdadero tiro de salida para la carrera de los inversores en España. Así, Goldman Sachs primero y Blackstone después invirtieron en sendas carteras de viviendas del Ivima y de la Empresa Municipal de la Vivienda. Era la primera vez que se producía inversión institucional en vivienda en España.

¿Por qué? Primero, porque nunca había habido ese tipo de producto disponible en el mercado, ya que la vivienda tradicionalmente se ha comprado por sus usuarios y no por inversores, como tradicionalmente ha ocurrido con las oficinas. Además de porque los fondos en el pasado tenían miedo al riesgo de crear carteras de vivienda por la sobreprotección legal (antigua Ley de Arrendamientos Urbanos) y judicial de los inquilinos de vivienda.

Cuando los inversores internacionales han visto que dos de los más importantes actores del mercado, como Goldman Sachs y Blackstone dan el paso, empiezan a preguntarse qué están haciendo, por qué aún no han invertido y, así, comienza la carrera para no quedarse fuera. Pero el problema es que no hay tantos chollos como muchos creían y las rentabilidades muy altas conllevan riesgos más elevados o un componente de gestión de los activos mucho más grande.

Por ello el dinero va entrando poco a poco y buscando esas oportunidades que no son tan fáciles de encontrar porque nadie quiere vender perdiendo la camisa y el que lo hace es porque no tiene más remedio.

Lo que es indudable es que el momento de mercado es inmejorable para los compradores. La caída de los valores de las rentas más altas de las oficinas en el mercado de Madrid lleva estabilizado desde hace más de un año, aunque él sigue ajustándose aún por las bandas más bajas del mismo, lo que quiere decir que a partir de ahora el recorrido para los próximos años solo puede ser al alza.

Por su parte, los valores patrimoniales de los activos han tocado fondo hace ya meses e, incluso, las rentabilidades de referencia se han reducido, lo que supone que la tendencia de esos precios de compraventa es a subir y, de nuevo, su recorrido solo debería ser al alza en los próximos años.

Pero para que esta situación se confirme, el siguiente paso necesario es que la demanda de espacio a ocupar por parte de las empresas aumente en el futuro y eso únicamente llegará de la mano del crecimiento de la economía.

En 2012 el mercado de oficinas de Madrid tocó fondo, con una contratación de 260.000 metros cuadrados (son los metros alquilados o comprados por usuarios, que son los que pisan el terreno y pagan las rentas a los inversores). Cifra equivalente a la del año 1993. El pasado ejercicio subió, hasta los 360.000 metros cuadrados, fundamentalmente gracias a varias operaciones puntuales de gran volumen (Vodafone, Iberia, Cepsa), aunque el mercado en general se mantuvo en niveles muy bajos de contratación todavía. Este año esperamos que la cifra se mueva en torno a los 400.000 o 450.000 metros, que es una superficie más adecuada al tamaño del mercado (con 15 millones de metros de oficinas) y la potencia de la economía de nuestro país. Así los inversores verán adecuadamente remuneradas sus inversiones y querrán continuar invirtiendo.

Por ello confiemos en que el sector inmobiliario vuelva a ser uno de los motores de la economía, aunque nunca llegará, ni sería sano que lo hiciera, a los niveles de un pasado no tan lejano.

Pedro de Churruca es consejero director general de Jones Lang LaSalle.