Más dinero vuelve al inmobiliario

El apetito del inversor foráneo por el mercado inmobiliario ha despertado este año tras llevar apagado cerca de un lustro. La rebaja de precios de los activos ha favorecido que fondos que jamás se habían fijado en España hoy ocupen oficinas de las zonas de negocios de Madrid y Barcelona, y que grupos que dejaron el país se hayan decidido a volver. Durante siete años, hasta 2007, Josep Maria Farré fue consejero delegado de Renta Corporación. Tras un paréntesis de seis años, ha vuelto a España al frente del grupo inversor KKH Capital and Property Europe. Tras haber operado en países centroeuropeos, la sociedad gestiona hoy una cartera de 100 millones de euros en España y se propone crecer el año que viene en Madrid, Barcelona y Lisboa para llegar a los 300 millones.

Farré dejó su cargo de consejero delegado de Renta Corporación —hoy, en concurso de acreedores— tras la salida a Bolsa de la compañía. Firmó entonces un acuerdo de no competencia por el que no podía actuar en los mercados en los que estaba presente la inmobiliaria, entonces internacionalizada en Francia, Reino Unido, Alemania y Estados Unidos. Farré fue a Suiza, y desde allí empezó a realizar operaciones en Austria y Hungría. El grupo inversor, con sede en Luxemburgo, desembarcó de nuevo en España el año pasado. “Vimos que empezaba a haber oportunidades y que el panorama estaba más despejado, aunque eso ha ocurrido finalmente este año”, explica Farré.

El grupo compra el edificio, lo transforma y lo vende, tras hallar un operador

El grupo inversor gestiona ahora una cartera de 100 millones de euros en inmuebles. De momento, KKH se ha hecho con cuatro edificios para uso hotelero en el centro de Barcelona. Dos de ellos, en las calles de Balmes y Provença, están destinados al segmento de bajo coste, mientras que otro establecimiento, en la calle de Ausiàs March, tendrá cuatro estrellas. Su primera joya es la antigua sede de Agrupació Mútua, en la Gran Via, para el cual se trabaja en el proyecto arquitectónico. “Este está llamado a ser uno de los cuatro o cinco grandes hoteles de Barcelona, junto al Mandarin Oriental, el Arts o el W”, asegura Farré. Estas adquisiciones se producen en pleno boom turístico barcelonés. Según el Gremio de Hoteles, el año pasado se abrieron 14 nuevos establecimientos y 1.643 plazas, lo cual eleva el parque de la ciudad a 352 hoteles y 65.100 camas. Sin embargo, la llegada de turistas y las pernoctaciones siguen creciendo.

La misión de KKH no es crear una cartera inmobiliaria, sino ir adquiriendo edificios para transformarlos, crear valor y luego venderlos. “Se trata de crear un producto para el inversor final”, aclara Farré. En el caso de los hoteles, el grupo inversor ha adquirido los inmuebles para pedir permisos, elaborar el proyecto arquitectónico, realizar las obras y buscar un operador que los gestione. Este paquete es el que vende al comprador final, que está prácticamente atado desde el principio. “Vemos edificios, los valoramos y los compramos. Procuramos que estén vacíos, pero si hay inquilinos o, por ejemplo, locales comerciales, nos encargamos de reubicarlos o indemnizarlos”, explica Farré. En estos proyectos llave en mano, los inversores se adaptan a las exigencias del comprador, que incluso puede marcar qué tipo de operador quiere para el establecimiento.

El grupo inversor ha dado de momento un buen pellizco al mercado barcelonés, pero ahora tiene el punto de mira en Madrid. “No nos centramos solo en el segmento hotelero. También buscamos producto residencial con servicios, como residencias, o bien viviendas de alta categoría con un estándar internacional, es decir, edificios con unos servicios y una arquitectura de calidad. Eso es algo que no es fácil encontrar”, sostiene Farré. Este tipo de contratos, añade, suelen ser del agrado de los compradores a los que se dirigen. “Los hoteles, por ejemplo, tienen un operador único y se basan en contratos a largo plazo, muy profesionales y con pocas incidencias”, apunta.

La sociedad busca hoteles y residencias con servicios en Madrid y Barcelona

Los clientes que compran el producto ya transformado, explica Farré, son, sobre todo, family offices e inversores institucionales, a los que ofrecen una rentabilidad fija de entre el 7% y el 7,5%. “Vendemos el inmueble a una sociedad patrimonialista con una visión a largo plazo. Por ejemplo, firmas que quieren entrar en España aprovechando los precios actuales”, explica.

El modelo de Farré recuerda al de Renta Corporación, que estaba especializada en la compra de inmuebles para darles valor, transformándolos o cambiando su uso y luego vendiéndolos a un tercero. Farré, sin embargo, aprecia varias diferencias. “Eran otros tiempos”, dice para empezar. Y eso ya supone que el sistema que seguía Renta Corporación, hoy sea difícil de replicar. Durante el boom, la inmobiliaria compraba, realizaba la transformación y vendía con importantes plusvalías en un tiempo relativamente corto. “Aquí agotamos todo el ciclo, añadimos valor, pero llave en mano. Se trata de operaciones a tres bandas: estamos nosotros, un operador que quiere explotar el inmueble y un inversor patrimonialista final”, asegura.

Farré define a KHH como un “club de inversores” que, de momento, está hallando el capital necesario para sus operaciones en entidades españolas. La clave, asegura, está en “hacer algo nuevo” y “poner fondos propios”. “Si acudes a la banca con un proyecto nuevo, capital, y pides un acompañamiento, hallas respuesta. Eso sí, los precios de los préstamos son más caros”, afirma.

La firma, no obstante, requerirá más músculo financiero para gestionar el año que viene una cartera que podría triplicarse, hasta los 300 millones de euros. “Hay bastante capital internacional con ganas de comprar en España, y grandes fondos que están trayendo equipos para hacerse con carteras voluminosas y gestionarlas. Junto a eso, hay gente que quiere carteras sueltas. Somos capaces de hacerlo, pero para atender un mayor volumen necesitamos abrirnos. Podemos hacerlo”, remacha Farré.