Oficinas: es el momento de la búsqueda de calidad

Posiblemente la pregunta del millón en cualquier mercado tras una fase bajista como la que estamos viviendo es si hemos tocado fondo para, llegado ese punto, obtener el máximo beneficio de los precios bajos del momento.

Trasladado al mercado del alquiler de oficinas, esta pregunta cobra una gran importancia al tratarse de una de las partidas más relevantes en la cuenta de P&L de cualquier compañía. Pero por mucho que queramos no es la única variable a tomar en consideración, para empezar porque las empresas no siempre pueden elegir el momento de cambiar al arrastrar contratos que, aunque en ocasiones cuentan con ventanas de salida, en otras muchas llevan de manera inevitable a la fecha del vencimiento.

Dicho esto, y trasladado a la realidad empresarial desde un punto de vista operativo, la pregunta del millón simplemente se ve matizada, dejando de buscar la verdad "absoluta" sobre si se ha tocado fondo o no, para intentar dar con una respuesta "relativa", que conteste a la pregunta de si, llegado el vencimiento de contrato de una determinada compañía, el momentum es el óptimo para afrontar un proceso de relocalización. Y la respuesta es que ahora es muy bueno por diferentes motivos:

En primer lugar, y en materia económica porque, estemos o no al final del ciclo, la realidad es que los precios medios de alquiler en ciudades como Madrid o Barcelona han caído en el entono de un 40%. Y eso significa ahorro.

En segundo término, porque la mayoría de las compañías, tras varios años de desgaste, tienen algún mensaje que trasladar, bien hacia sus propios empleados, bien hacia el mercado en el que operan. Y un cambio de oficinas es la manera ideal de hacerlo. Puede servir para romper estructuras y formas de trabajo obsoletas, para demostrar una coherencia con las nuevas necesidades que ha impuesto la coyuntura económica, para dar una determinada imagen de fortaleza en el sector, para revitalizar a una plantilla desmotivada como consecuencia de los malos años pasados.

Los alquileres han bajado un 40% en Madrid y Barcelona

En tercer lugar, la crisis ha propiciado que las tasas de disponibilidad de oficinas en nuestras principales ciudades hayan ido creciendo a niveles no alcanzados desde hace varias décadas mientras, en paralelo, en los últimos tiempos se han terminado modernos edificios o rehabilitaciones que han actualizado nuestro parque de oficinas. Es decir, hay más edificios que nunca donde elegir y muchos de ellos son muy buenos técnicamente y ofrecen un alto nivel de prestaciones al inquilino que los ocupe.

Por último, y en cuarto lugar, las necesidades de espacio de las empresas se han visto modificadas en muchísimos casos como consecuencia de la crisis y de los ajustes que se han producido en las plantillas. Además, los nuevos formatos de trabajo permiten flexibilizar el uso del espacio haciendo más eficiente cada metro cuadrado, permitiendo realizar más cosas en los mismos metros o las mismas cosas en menos metros. En definitiva, también se puede traducir en ahorro el buen uso del espacio.

Estos cuatro aspectos son, entre otros que los complementan, los que están provocando lo que podríamos llamar un flight to quality (salto cualitativo o búsqueda de calidad) en el mercado de oficinas. Las compañías están encontrando la posibilidad de mudarse a edificios mejores (que se adaptan mejor a sus necesidades) a un precio que puede llegar a ser mucho menor que el que pagan en la actualidad. Se están dando cuenta de que el mercado hoy ofrece multitud de posibilidades que no tuvieron en fases anteriores o que no estuvieron a su alcance. Hoy el precio de un edificio en la mejor calle de la ciudad es muy similar al de hace cinco años en una zona descentralizada.

Actualmente, muchos edificios de la periferia tienen un nivel de instalaciones y acabados que, al precio adecuado, pueden compensar sobradamente una determinada distancia al centro. Pero lo más importante es que hay edificios muy competitivos en todas las zonas de las ciudades. La zona en la que una compañía debe estar viene muy marcada por su modelo de negocio. No obstante, una vez definido ese modelo de negocio, acertar con el inmueble se traduce no solo en coste, sino también en sinergias entre los profesionales, se traduce en confort y rendimiento, se traduce en eficiencia.

Por eso es el momento de hacer un flight to quality, de definir qué es lo que se necesita y encontrarlo.

Volviendo al inicio de la reflexión, es muy posible que hayamos tocado fondo o estemos a punto de hacerlo. Desde diferentes instituciones se coincide en que en 2014 nuestra economía volverá a crecer. No queda mucho margen de caída de precios, pero en realidad eso no es lo importante. Lo realmente significativo para cualquier empresa no es que las oficinas vayan o no a ser más baratas en doce meses; lo importante para una compañía es tomar la decisión correcta cuando le llega el momento de tomarla. Y si de paso es buen momento, como ahora, mejor que mejor.

Ignacio Martínez – Avial Redondo es director general de División Agencia de Aguirre Newman