Brotes verdes inmobiliarios en EE UU

El sector inmobiliario vuelve a contribuir al crecimiento en Estados Unidos. Mejoran las construcciones, las ventas y los precios, y de eso se benefician de rebote otros sectores. Pero hay detalles en los datos que siguen que cuestionan la solidez del repunte y llevan a algunos analistas a hablar de espejismo, porque pueden ser a la vez factores buenos y malos sobre la manera en la que avanza.

La situación de partida es la siguiente: los tipos de interés están estancados en el 0% desde diciembre de 2008. El banco central de Estados Unidos, además, está firmemente comprometido con mantener abierta la espita de la liquidez el tiempo que haga falta, lo que servirá para mantener barato el precio del dinero a largo plazo. En paralelo, el valor de la vivienda sigue un 30% por debajo de su pico máximo.

Los números también van en la buena dirección porque mejora la confianza del consumidor hacia la opción de tener una vivienda en propiedad. Es decir, hay un deseo por volver a comprar, ahora que el interés en los préstamos está a niveles históricamente bajos. Las encuestas muestran que el 70% cree que es mejor que alquilar y el 40% opina que es una buena inversión a largo plazo.

El último indicador que publica Standard & Poor’s y Case Shiller muestra la tendencia. Los precios en las 20 mayores ciudades de Estados Unidos están un 8% más altos que hace un año, lo que representa la mayor mejora anual desde junio de 2006, cuando la vivienda avanzaba a toda máquina antes del desplome. El precio medio actual, en todo caso, está al nivel de hace 10 años.

La vivienda en las 20 mayores ciudades del país está un 8% más cara que hace un año

En Estados Unidos se considera un ritmo saludable la venta de 700.000 viviendas nuevas al año. En febrero rondaban las 411.000 unidades, un 12,3% más altas que en el mismo periodo de 2012. Los analistas de IHS Global Insight calculan que este año podría llegarse a las 450.000 unidades. Pero eso estará aún muy lejos de los 1,28 millones de 2005, en plena burbuja inmobiliaria.

“No es genial, pero los datos son buenos”, añaden desde la firma de analistas, que dan por hecho que 2013 será un año mejor que el pasado. Creen que se construirán 959.000 nuevas viviendas en 2013, aunque en este caso también sigue lejos de los 1,55 millones de la media anual de los últimos treinta años. Por eso en Moody’s son cautos, aunque admiten que “el progreso es sustancial”.

El repunte se refleja en los títulos de las compañías de sector, como la constructora Toll Brothers. Su capitalización bursátil se apreció un 50% en el último año. Eso en la costa del Atlántico. En la del Pacífico, DR Horton tuvo un comportamiento aún mejor, con un incremento superior al 60% en un año. En el caso de Meritage Homes, el incremento es del 75%.

Las constructoras no son las únicas que sacan tajada. La cadena Lumber Liquidators se apreció un 180% desde marzo de 2012 mientras que su gran competidora en el negocio de los artículos para la mejora de la vivienda Home Depot lo hizo en un 40%. Watsco, el fabricante de aires acondicionados, vale ahora un 160% más que en 2009, como Toro, especializada en equipos de jardinería.

Eso convierte al conjunto de la industria en el sector con el mejor rendimiento en Wall Street, frente al tecnológico o el financiero, que siguen a medio gas. El índice que S&P reserva a los constructores se triplicó en los últimos cuatro años. La National Association of Realtors calcula que todo combinado —construcción, remodelación, mudanzas, jardinería y menaje— equivale al 20% del PIB.

Home Depot va a contratar a 80.000 personas esta primavera para atender la demanda. Lowe’s, su rival, habla de 9.000 más sobre los 45.000 que contrata con el fin del invierno. Sus gestores dicen que sus clientes no compran solo productos de mantenimiento o reemplazo, sino para proyectos. Coinciden al señalar que vuelve a haber un “compromiso sentimental con sus viviendas”.

Hasta aquí, todo bien. ¿Pero las compras las hacen propietarios que quieren ocupar las viviendas o inversores que las dejan vacías esperando un ulterior incremento de precios? Para empezar, el bajo nivel de inventarios es lo que está apoyando, según los analistas, el incremento de precios por todo Estados Unidos. Y es esta rigidez en la oferta lo que seguirá sosteniendo el alza de los precios.

El 40% de los ciudadanos cree que todavía es un mal momento para invertir en inmuebles, y no es solo por el empleo: son los sueldos

El bajo nivel de inventario se debe a las dificultades para iniciar nuevas obras y a que hay muchos propietarios que no sacan sus casas a la venta porque creen que los precios siguen muy bajos. Del lado de los compradores, cerca de un 40% piensa que es un mal momento para invertir. La situación del empleo es clave. No se trata solo de la seguridad de tener un trabajo; son los sueldos.

Hay otro factor a tener en cuenta al anticipar la marcha del sector y de los precios. CoreLogic cifra en 2,2 millones las propiedades morosas o en procedimiento de desahucio. Es muy similar al de viviendas en venta, que la National Association of Realtors cifra en 1,9 millones. En todo caso, el inventario fantasma es un 28% inferior que en plena crisis.

El alza de los precios tiene un aspecto positivo. Ahora hay 1,7 millones menos de propietarios que hace un año con viviendas cuyo valor estaba por debajo del de sus hipotecas. Pero todavía es un gran problema, porque una quinta parte de los propietarios que deben más de lo que podrían recibir por sus viviendas si las vendieran. En Nevada es más de la mitad y en Florida llega al 40%.

El otro factor que impide ver la situación con claridad es el acceso a los préstamos. Hacerse con una hipoteca no es fácil. Los bancos siguen siendo muy cautos. Eso se ve en el número de operaciones que se hacen en efectivo, que rondan el 33% de las ventas. Al sur de Florida se dispara al 60%, debido a que los precios son muy bajos y hay mucho inversor extranjero.

Los potenciales compradores entran ahora en el mercado porque temen que los precios suban más si esperan, insisten en IHS, “eso contribuye a magnificar los precios en algunos lugares conforme el mercado va mejorando”. Moody’s añade que el perfil del comprador difiere mucho del normal. En febrero, el 25% de las ventas de casas usadas eran viviendas bajo estrés y el 22% inversores.

En definitiva, el mercado inmobiliario vuelve a cobrar fuerza, pero los precios están aún muy lejos del valor previo a la crisis. Además, todos los eslabones que forman parte de la cadena inmobiliaria se redujeron en los últimos seis años. Lo que está por ver ahora es si la recuperación de la industria está siendo más rápida, o más lenta, de lo que dicen las estadísticas.