Estable como la compra y accesible como el alquiler
Hay vías alternativas para acceder a una vivienda con seguridad y sin endeudarse
No es una adivinanza. En Londres, para acceder a una vivienda hay una vía alternativa a la compra —que requiere demasiado esfuerzo económico— y al alquiler, que se puede tachar de poco estable. Por eso, el Grupo de Investigación sobre el Acceso a la Vivienda acaba de volver de la capital de Reino Unido.
Este grupo multidisciplinar y multinacional de expertos tiene al frente al catedrático de Derecho Civil Sergio Nasarre, de la Universidad pública de Tarragona Rovira i Virgili, que esta semana ha hablado de esta tercera vía en el Consejo General de la Abogacía Española.
Pocas economías familiares pueden afrontar el pago de una vivienda en Madrid y menos en Londres. Allí hay dos posibilidades. La primera, la adquisición progresiva de la vivienda, libre o protegida. Se empieza por comprar un 25%, y la familia compradora va demostrando paulatinamente su capacidad de pago. Y segunda posibilidad: ¿por qué comprar de por vida una casa que solo se quiere utilizar, por ejemplo, durante la vida profesional? La respuesta es la propiedad temporal. Al cabo de los años, la propiedad de la vivienda revierte al vendedor; hasta ese momento, el comprador temporal es el propietario a todos los efectos: es una inversión y puede venderse e hipotecarse libremente, al igual que sucede con la compra parcial.
El comprador temporal o parcial es propietario a todos los efectos pero no necesita endeudarse
Así que se consigue, según Nasarre, seguridad en la tenencia de la vivienda, financiación y, a la vez, no se necesita un alto endeudamiento.
“Estos trajes a la medida de las necesidades de las familias están en la línea del proyecto de directiva comunitaria de marzo de 2011 para prevenir el sobreendeudamiento”, aclara Nasarre. “No podemos seguir haciendo lo que veníamos haciendo. Se trata de actuar sobre la ciudad ya existente, pero las nuevas fórmulas requieren cambiar la estructura jurídica”, apunta Nasarre.
Las propuestas que elabora se podrían plasmar en una modificación en el Código Civil catalán de 2004. Y si cuaja, también podría tener que modificarse la legislación de ámbito estatal.
Nasarre anota que la propiedad de la vivienda ha llevado al sobreendeudamiento y a las ejecuciones hipotecarias, y que el alquiler sigue siendo escaso, inseguro e inaccesible en general. La salida la aporta el derecho comparado o el perfeccionamiento de figuras tradicionales como la masovería catalana, en la que se paga al dueño del inmueble por usar la vivienda, haciendo las obras de mejora y rehabilitación. Y lo que el catedrático pide son ventajas fiscales para todas ellas.
Su grupo de investigación ha conseguido convocar en Tarragona el macrocongreso de la European Network Housing Research (ENHR), con más de 400 investigadores, para el mes de junio (www.enhr2013.com).
En Canadá las cooperativas se gestionan de forma democrática y son las dueñas del edificio de viviendas
El derecho comparado también aporta alternativas como la cooperativa con cesión de uso. Miguel Ángel Albors presentó una tesis en la Universidad Politécnica de Valencia sobre esta fórmula. El modelo danés y el de Canadá parecen los más exportables.
Para empezar, es la más barato y se puede disfrutar de la vivienda de por vida e, incluso, cederla en herencia. La propiedad del inmueble es de la cooperativa, y el miembro de esta puede abandonar el inmueble y recuperar la participación social que le ha dado derecho a disfrutar del piso. El préstamo se hace a la cooperativa, que se gestiona de forma democrática (una persona, un voto).
Mientras el cooperativista (que antes de ser inquilino tiene que ser miembro de la cooperativa) cumpla sus obligaciones, está protegido.
El Gobierno canadiense, que estableció una legislación que define los derechos fundamentales de los cooperativistas, avala los préstamos y da subvenciones a las cooperativas que no tienen ánimo de lucro. En Canadá, algunas se autogestionan y otras están en manos de profesionales. Los miembros pagan una cuota y depósitos que son reembolsados al salir de la cooperativa. Con el tiempo ha ido surgiendo una red de equipos de apoyo y control. La ventaja, es que esta posibilidad de disfrutar de casa de forma estable y sin endeudarse tiene cabida en la legislación actual.
Remedios para la cuesta arriba de la deuda hipotecaria
Cuando en unos presupuestos municipales no se destina dinero a política social para evitar la exclusión de las familias, al cabo del tiempo hay que destinarlo a seguridad y sanidad. Esta es la reflexión que hacen en el Ayuntamiento de Terrassa (Barcelona), que ha puesto en marcha con el Colegio de Abogados un servicio de mediación entre el deudor hipotecario en dificultades y la entidad financiera. Esta experiencia, con resultados positivos, se está exportando gracias a la implantación en todo el territorio y al compromiso de los abogados, y fue expuesta en el debate del Consejo de la Abogacía sobre Alternativas al desahucio de los deudores hipotecarios. También se apuntaron propuestas. En primer lugar, las recomendaciones que ha venido haciendo la defensora del Pueblo, María Luisa Cava de Llano, como limitar la imposición de seguros asociados o desarrollar la obligación de la concesión responsable del crédito. Algunas están siendo ya plasmadas, como la mayor implicación del notariado. En esto coincidió Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili, quien propuso además la inadmisión notarial de las cláusulas abusivas de oficio, la mediación de un tercero externo entre el deudor y la entidad, que se prohíba legalmente dar créditos que supongan sobreendeudarse o que se haga constar en la publicidad, junto a lemas como "la hipoteca de tu vida", que "esta hipoteca puede hacerle perder su vivienda y su patrimonio". Abogó por la necesidad de subastas judiciales abiertas incluso internacionalmente como las de eBay.
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