Un panorama desolador

La profesión y la imagen de los promotores inmobiliarios se encuentran en sus horas más bajas. Cuatro años y medio de crisis han provocado la desaparición de más de miles de empresas del sector inmobiliario y los próximos años incrementarán esta cifra de forma significativa. Odiados por la opinión pública y abandonados por la Administración, el sector promotor se ha enfrentado estos años a la presión constante de su principal proveedor: la banca, que también se ha convertido en competidor.

Siguen pintando bastos en la promoción, y durante bastante tiempo, nos tememos. El sector no tiene apoyos ni los tendrá hasta que se termine la crisis.

La mayoría de los promotores inmobiliarios mantiene en la actualidad una actividad nula o muy limitada. No se inician prácticamente nuevas promociones por falta de crédito, incluso existiendo demanda solvente para la adquisición de las viviendas.

Las viviendas terminadas que aún mantienen en sus balances no pueden venderse, en muchas ocasiones, si no se admiten quitas en sus deudas hipotecarias. En cualquier caso, la capacidad de generar liquidez a través de la venta de estas viviendas es mínima o se encuentra comprometida de antemano para el servicio del resto de la deuda viva de la entidad financiera correspondiente.

En 2012 y 2013 habrá adjudicaciones masivas de suelo y se reducirá aún más la actividad del sector

Sin otras fuentes de liquidez, como el alquiler, la construcción para terceros o la prestación de servicios, los suelos hipotecados de los promotores acabarán por evidenciar una situación conocida de antemano por la banca y el sector: sus deudas no se podrán pagar jamás.

La reducción del valor del suelo hacia valores que tienden a cero, según la Ley de Saneamiento Financiero, junto con los intereses capitalizados en los más de cuatro años que llevamos de crisis, no dejan otra salida más que el trasvase masivo de dichos suelos a la banca. Es un hecho cierto e imparable que superará con creces las estimaciones de adjudicación centradas solo en los préstamos subestándar o dudosos.

En este contexto, la actitud de la banca ante la gran mayoría de los promotores es la de liquidar el máximo porcentaje de sus deudas a toda costa. En primer lugar, contra su escasa liquidez. En segundo, copando todos los activos posibles como garantía y, por último, si se tercia, consiguiendo garantías personales de los accionistas, lo que anticipa su ruina personal a fecha fija. Para alguien que no conozca este sector, es tanto como si la banca refinanciase la harina a un fabricante de pan pero no le diera financiación para fabricarlo y venderlo.

Este es el panorama de partida de los promotores inmobiliarios ante 2012 y 2013. Anticipa adjudicaciones masivas de suelos y la reducción aún mayor de su actividad.

Este año se modifican de nuevo las reglas de juego de la banca, a través de la citada Ley de Saneamiento Financiero. Con su aplicación parece que dejaremos de “contar mentiras”, como en la canción popular, sobre el impacto de la crisis en los balances financieros; eso sí, en cómodos plazos, ya que el efecto estimado de su aplicación inmediata se quedará muy corto frente al tsunami de las adjudicaciones futuras de los activos que garantizan la deuda tóxica.

Adicionalmente, dicha ley modificará aspectos significativos de las refinanciaciones permanentes en las que se encuentran envueltos los promotores. En nuestra opinión, se acelerarán las adjudicaciones, provocará más concursos de acreedores y extenderá un poco más la miseria latente en el sector promotor. Todo ello aderezado con la promesa pública de que los pisos bajarán un 35%, promesa que no nos atrevemos a desmentir pero que, de ser cierta, no vendrá precisamente por la aplicación de esta ley.

El panorama, como puede apreciarse, resulta desolador. No se podrán pagar la mayoría de las deudas de los promotores. La banca no podrá ocultar por mucho más tiempo su impacto real. La financiación seguirá reduciéndose y fluyendo exclusivamente a los promotores esponsorizados por la banca y a la docena de promotores solventes que sobreviven en función de su extrema prudencia y a su cartera de suelo histórica y no hipotecada.

¿Qué opciones tienen los que aún no han tirado la toalla? En mi opinión, se reducen a una drástica reducción de su balance a través de la dación en pago preconcursal de sus activos y la liquidación de su deuda tóxica, y tratar de reinventarse mediante la recapitalización de sus nuevas actividades con fondos propios o de inversores allegados.

¿Qué podría hacerse para evitar en parte lo inevitable?

Incrementar la prudencia de las declaraciones públicas sobre el futuro de este mercado. ¿Alguien se imagina el escándalo que se hubiera armado si se vaticinase que los automóviles iban a bajar un 30% su precio? Los precios se ajustarán en la medida que sea necesario. No es prudente hacer predicciones deflacionistas sobre bienes que constituyen el principal destino del ahorro de los españoles.

Adicionalmente, debería favorecerse el crédito destinado a promociones racionales en precio y con demanda. En este sentido, creemos que hay margen para discriminar las provisiones requeridas por el Banco de España en función del grado de avance en la construcción y comercialización de las promociones. Este aspecto podría incentivar a prestar cuando hay demanda desdotando provisiones si la demanda solvente es evidente.

La liquidación de las deudas financieras como estrategia a ultranza acabará con la gran mayoría del sector promotor. Muchos pensarán que se lo merecen. Yo no. Tienen que existir vías alternativas de liquidación parcial de la deuda garantizada con activos improductivos e inviables que permita la supervivencia de los promotores que no han incurrido en una gestión imprudente de sus negocios. Un promotor vivo es una posibilidad cierta de apoyo futuro de la banca para la salida, transformación y gestión de sus activos adjudicados.

Mikel Echavarren es consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea.