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Propiedades

Cambian las reglas del juego

La mitad de las compañías inmobiliarias van a desaparecer; sobrevivirán las que sean capaces de sacar al mercado el 'stock' de viviendas bajando precios y ganando en transparencia

Este año el austero Salón Inmobiliario Internacional de Madrid ha menguado tanto que cabe en un único pabellón, el 4, del parque ferial Juan Carlos I. Ocupa la tercera parte del espacio usado en la edición anterior. Hay menos expositores que nunca (220, el 25% extranjeros), pero más ofertas que nunca: rebajas de hasta el 50%, cuotas desde 600 euros al mes, seguros de desempleo o viviendas a estrenar a precio de segunda mano.

Los promotores han puesto todas sus esperanzas en esta feria. No es para menos. Sobre ellos pesa un stock que supera las 500.000 viviendas sin vender, que debe salir al mercado porque de otro modo es imposible reflotar el sector inmobiliario español. Toca pensar en el futuro y buscar fórmulas imaginativas. La primera no lo es tanto: que los promotores bajen precios.

Y es que quien dijo que los precios de las viviendas nunca bajaban se equivocó. "Tiene que producirse una evolución moderada de los precios, adaptada a la demanda", según Fernando Rodríguez-Avial, presidente de la empresa de alquileres Testa. El esfuerzo para acceder a una vivienda es todavía alto, equivalente al 45% de los ingresos, cuando debería ser del 30%, explica José Luis Suárez, profesor del IESE.

No parece fácil. "No podemos vender a precio de hipoteca", indica Félix Abánades, presidente de Afirma. La solución: "En 2009 y los siguientes ejercicios se van a iniciar unas 100.000 viviendas, y a ese ritmo en tres o cuatro años nos habremos comido el stock".

Autocrítica

Pero antes de ponerse a trabajar toca hacer autocrítica. "Lo que hemos hecho no ha estado bien y nos han avisado desde el Banco de España y al Fondo Monetario Internacional; no se puede producir el doble de lo normal ni vender seis veces por encima de la inflación", según el presidente de Testa. Además, el sector residencial, a diferencia del de oficinas o centros comerciales, no ha sido transparente. Es la hora, sin peros, de una profunda reestructuración.

A corto plazo, el 50% de las empresas va a desaparecer y el resto va a sufrir un parón en la actividad. "En los próximos dos años perderemos dinero en la cuenta de resultados, los activos se van a deteriorar y la deuda permanecerá", dice Abánades. Además, las inmobiliarias se enfrentan a las entidades financieras, "una dura competencia". Se camina sin remedio hacia un escenario menos atomizado, con compañías muy ligadas al sector financiero y con proyectos de internacionalización más ambiciosos.

Los expertos coinciden en que el sector nunca volverá a ser el mismo. Será más maduro, con menos liquidez y con una demanda más sostenida. Para empezar, acceder a la financiación será mucho más difícil y se volverá a una regla de oro del sector inmobiliario: los suelos se compran con fondos propios y la construcción se financia cuando existe proyecto y licencia. "No habrá financiación para compra de suelos, aunque sean finalistas", considera el presidente de Afirma. Y menos para suelos rústicos sin previsión de recalificación.

Este menor apalancamiento, que no debería exceder del 80%, es el que pondrá techo a la construcción de viviendas en el futuro. Toca especializarse y pensar, sobre todo, en el producto final que se pone a la venta y en el comprador que paga por él.

El sector tiene que aprender a producir viviendas más asequibles, haciendo un análisis integral del proceso productivo, desde la compra de suelo hasta la posventa, dice Carolina Roca, de Promociones Levantino Aragonesas. Por ejemplo, el promotor se puede convertir en constructor y optimizar costes. O se puede tratar de modificar el urbanismo tanto en estándares como en plazos. Los márgenes brutos de los promotores serán como máximo de entre el 10% y el 15%, opina Abánades.

Más alquiler y barato

Por otro lado, el nuevo mercado inmobiliario que está por llegar es impensable sin el crecimiento del alquiler. De haber habido arrendamientos suficientes se hubieran resuelto parte de los problemas actuales, como la escalada de precios, la falta de movilidad geográfica, el retraso en la edad de emancipación o el descenso en picado de la natalidad, señala Rodríguez-Avial. Para ello, es necesario un parque de viviendas nuevas baratas y pequeñas, de unos 50 metros cuadrados, para jóvenes y divorciados, gestionado de forma profesional por grandes empresas. De hecho, parte de las viviendas protegidas que se construirán en los próximos años será en alquiler. No vale el modelo de alquiler entre particulares.

A pesar de eso, los expertos del sector piensan que tras la enorme tormenta el modelo productivo volcado en el ladrillo va a seguir siendo el pilar de la economía. "La inversión inmobiliaria y el valor de los activos inmobiliarios es mayor que en la Bolsa; los préstamos al sector inmobiliario suponen un 70% del total del crédito y nunca bajarán del 50%, y además seguirá siendo el activo más importante en el patrimonio de las familias", considera el profesor del IESE. El sector inmobiliario supone un 10,6% del PIB español y un 12,1% del empleo. El peso futuro estará próximo al 8% del PIB y al 10% del empleo.

¿Cuánto durará la crisis? "La crisis es coyuntural, pasará y volverá la bonanza. La recesión empieza a desacelerarse, los tallos verdes son una realidad", señala Juan Pablo Lázaro, vicepresidente de CEOE y CEIM, quien opina que se ha sabido reaccionar con políticas fiscales, bajadas de tipo de interés e inyecciones de capital.

Las inmobiliarias piden más tiempo

YOLANDA DURÁN

Lo dijo el director de negocio de Cajamadrid, Alberto Manrique, en la inauguración de la Conferencia del Salón Inmobiliario: "al menos tres compañías están en la situación de tener que volver a renegociar su deuda, las que han hecho grandes operaciones en los últimos años". El motivo para renegociar no es otro que la imposibilidad de cumplir con los planes de negocio fijados en su día para acceder a la financiación de sus deudas, que en el caso de las principales cotizadas, Martinsa Fadesa, Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Afirma, Realia y Renta Corporación ascienden a 28.694,6 millones.

Manrique advirtió que Reyal Urbis se había puesto en contacto con sus bancos acreedores para comunicarles que no está cumpliendo el plan de negocio pactado en el marco del acuerdo de refinanciación de deuda. Sirva como ejemplo que no ha podido vender su joya de la corona, el centro comercial ABC Serrano, a pesar de los intentos. Su deuda asciende a 3.000 millones de euros.

Reyal Urbis reconoció en un hecho relevante remitido a la CNMV que está "en proceso de negociación con sus entidades financieras para la adaptación de su plan de negocio a las circunstancias de mercado y la consiguiente refinanciación de su deuda financiera". Reyal Urbis ya advirtió en su informe de auditoría correspondiente al ejercicio 2008 que de cara a 2009 su principal riesgo de liquidez estaba relacionado con la capacidad de la empresa de llevar a cabo las desinversiones de suelo por 395 millones de euros previstas para el ejercicio en el plan de negocio pactado por la sociedad con sus bancos. La inmobiliaria acordó una primera reestructuración de su deuda en octubre de 2008. No obstante, desde entonces Reyal Urbis se ha encontrado con la imposibilidad de vender las acciones que tiene en Colonial a Nozar y la sociedad Global Cartera de Valores, tal como habían acordado un año antes.

Manrique fue más allá al asegurar que la tendencia no apunta a la entrada generalizada de las entidades financieras en el accionariado de inmobiliarias, como en el caso de Colonial o Metrovacesa, puesto que "no hay interés en hacerlo", aunque reconoció que es posible que se vean movimientos similares y la entrada en alguna otra compañía. Martinsa Fadesa, que hace casi un año presentó concurso de acreedores con más de 7.000 millones de deuda, ha entregado un plan de negocio ante el juez del concurso con el visto bueno de los administradores concursales, pero sin la conformidad pública de ninguna entidad bancaria.

Afirma ha reconocido a la CNMV que no cumple el ratio de endeudamiento sobre el valor de mercado de sus activos designado por la banca y aunque de momento, se ha renunciado a exigir ese ratio, la empresa prepara un nuevo plan de negocio al tener que revisar a la baja las previsiones para este año.

Realia informó en la presentación de sus últimos resultados trimestrales que espera "alcanzar un acuerdo con varias entidades para incrementar el plazo de la deuda corporativa con vencimiento en 2009, renovándola en su conjunto a mayor plazo", que supera los 2.000 millones. Colonial se comprometió el pasado mes de septiembre ante las entidades a las que debe 7.000 millones a vender sus participaciones en FCC, SFL y Riofisa para refinanciar esa deuda, pero sigue sin vender Riofisa, su joya inmobiliaria. Metrovacesa negocia con 40 bancos nuevas condiciones de financiación sobre un préstamo de 3.209 millones, aunque el pool bancario exige nuevas garantías, con la nueva guerra añadida por el control de Gecina.

Presencia reducida

Muestra de las dificultades que atraviesan las grandes del sector es su reducida presencia en el Sima. Empresas como Adrisa y Grupo Inmobiliario Ferrocarril (vivienda protegida) duplican el espacio ocupado por cabezas de lista como Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso, que regala un seguro de desempleo, Afirma o Reyal Urbis.

Acciona se apunta al bloque de los que hacen descuentos, caso de Reyal o Metrovacesa, mientras Afirma se suma a las que ofrecen viviendas protegidas en cuotas mensuales asequibles. También ofertan VPO; Hercesa, Premier, Promhogar, Sacresa, Ibosa, Lidera o Poscam y CMS- construcciones, entre otras

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