Cómo dar salida al 'stock'

¿Es competencia desleal la de las entidades financieras cuando salen al mercado a vender pisos con el 100% de financiación y descuentos? Alberto Manrique, de Caja Madrid lo niega. Aunque la entidad ha llegado a vender perdiendo dinero, Manrique asegura que da más facilidades para que se vendan los pisos de los promotores que los que engrosan su cartera.

Si quedarse con viviendas para evitar mayor morosidad no es un plato de gusto para las entidades, menos lo es para los promotores. Carlos Cutillas, presidente de Inmobiliaria Chamartín, aboga porque las entidades ayuden al gestor a poner los activos en el mercado antes que quedarse con ellos. Lo cierto es que estos activos se han convertido en la base del mercado financiero español, según indica Javier Guridi, presidente de inmobiliaria Boj, convocado como los anteriores a la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2009, previa a la inauguración de Sima. En los pasillos, comentario de un promotor anónimo: "no es competencia desleal sino abuso de posición dominante".

Maite Gilpérez, de Deloitte, llama la atención sobre la complejidad de gestionar suelos e inmuebles, rematar obras y comercializar las acabadas para la banca, sin equipos ad hoc, ni vocación de permanencia en el sector.

Preocupa el tamaño del stock. No todo tendrá la misma salida ni se distribuye por igual. El de Madrid, una comunidad con mayor dinamismo económico, no es relevante, y es tres veces menor que el de Murcia, o el de Castilla-La Mancha, como puede verse en el barómetro trimestral que presentó Asprima en la citada conferencia.

Vehículos de gestión

Aunque está de acuerdo con que stock lastra la recuperación de la actividad, Pep Ruiz, de Analistas Financieros Internacionales (AFI), lo presenta como una oportunidad: al haber muchas viviendas en pocas manos, la negociación es más fácil y puede ser una oportunidad de crear parques de alquiler y dar entrada a grandes operadores, ya sean, sociedades inmobiliarias cotizadas (Socimi) u otras. Por otra parte, Ruiz apunta la necesidad de evitar la presión adicional que ejercen las entidades financieras sacando al mercado las viviendas. Objetivo: que no lleguen a la banca. La alternativa que propone es la de crear vehículos de gestión de inmuebles.

Conseguir la venta o alquiler de los inmuebles supone que acaben en mano de los hogares, con una tasa de morosidad siempre más baja que las promotoras, que trabajan con alto grado de endeudamiento.

En cuanto a las Socimi, Antonio Gil, de Cuatrecasas, subraya la necesidad de que la ley que las regula no tenga una visión recaudatoria y permita poner en alquiler las viviendas, generando rentabilidad.

Con José Manuel Galindo -presidente de la patronal- a la cabeza, los promotores piden que se impulse la demanda a través de la política fiscal. Otra petición, evitar el impacto que tiene la depreciación de los activos inmobiliarios y que podría llegar a influir en el crédito concedido al país por la banca internacional. Las promotoras, al pedir refinanciación, y las entidades financieras se ven obligadas a reponer o hacer provisiones por el descenso del valor de inmuebles y suelos.

También se puso de manifiesto en la conferencia la necesidad de un descenso ordenado y transparente de los precios para que se logre recuperar las ventas que, aunque muy tímidamente, van despegando. Hermann Montenegro, de Axa Reim, gestora de fondos de inversión, dice que la poca transparencia expulsa del mercado al inversor. El rápido ajuste de precios en el Reino Unido se pone como ejemplo. "En España veremos inversiones pero a precios ajustados", indicó.

Galindo habla de un descenso del 20% en los precios. Un promotor, entre los asistentes, reprocha a Asprima negar al inicio de la crisis la posibilidad de bajar precios. "Negamos el desplome con el afán de que no se produjera una desbandada", reconoce Carlos Cutillas.