Martinsa se apuntó revalorizaciones de terrenos hasta del 19.000%

Un terreno en Guanarteme (Las Palmas) que en las cuentas de Fadesa valía un millón de euros pasó por obra y gracia de un apunte contable a valer 170 millones en las de Martinsa-Fadesa. Otro solar de Culleredo (A Coruña) de millón y medio de euros pasó de un día para otro a figurar en la contabilidad de Martinsa por 84 millones. Una finca de Puerto Real (Cádiz) pasó de valer 336.000 euros a 65 millones, con una revalorización de más del 19.000%. El informe de los administradores concursales de Martinsa revela algunos de los apuntes contables que permitieron a la empresa decir que había cerrado 2007 con beneficios pese a su precaria situación financiera.

Pero además, según este documento, los administradores interpondrán una demanda "con carácter inmediato" para rescindir todas las garantías que pidieron las entidades financieras que participaron en la refinanciación de la deuda de Martinsa para asegurarse el cobro de otro compromiso anterior. Algunas entidades ya renunciaron a estas garantías cuando Martinsa solicitó el concurso. Además, los administradores valorarán si la refinanciación del crédito de 4.000 millones de Martinsa agravó la situación. Quieren esclarecer si "la información de la que disponían los miembros del sindicato de bancos era suficiente para conocer que con dicha refinanciación tampoco se evitaría el concurso". En el crédito estaban más de 40 entidades. Entre ellas, La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Banco Popular, entre otros.

La nueva tasación rebaja un 32% el valor real de los activos

Abogados y economistas vienen alertando de la posibilidad de que un juez, a petición de los administradores, pueda anular operaciones que considere perjudiciales para los acreedores dentro del periodo de dos años anteriores a la fecha de la declaración del concurso, tal y como contempla el artículo 71 de la Ley Concursal. Lo hacen porque opinan que algunas condiciones y garantías que imponen los bancos (las más comunes, hipotecar más activos o desinvertir) pueden ser perjudiciales para "la masa" de acreedores, pero también porque temen que los administradores pidan que se anulen daciones en pago (entregar activos a los bancos a cambio de cancelar créditos) o hasta la compra de otra empresa.

Pero las pesquisas de los administradores revelan, además, que el valor de las existencias (básicamente suelo) de Martinsa-Fadesa estaba inflado, según las nuevas valoraciones encargadas a tres firmas de tasación. Eso va a obligar a la empresa presidida por Fernando Martín a reformular las cuentas que comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El informe concursal valora los activos de la firma en 7.336,9 millones, un 32% menos que lo que consideró CB Richard Ellis.

Martinsa-Fadesa no actuó sola. Las revalorizaciones contables de vértigo se basaron en un informe de Tasamadrid, filial al 100% de Caja Madrid, el principal acreedor de la inmobiliaria, si bien el informe de dicha tasadora contenía mucha letra pequeña que relativizaba el alcance de su tasación, sujeta a hipótesis de incierto cumplimiento facilitadas por la propia compañía.

El auditor, Ernst & Young, también dio por buenas esas revalorizaciones contables, de modo que Martinsa-Fadesa, protagonista del mayor concurso de acreedores de la historia empresarial española con un pasivo de unos 7.200 millones de euros, fue una de las pocas inmobiliarias cotizadas que logró un informe de auditoría limpio en 2007.

La contabilización de la fusión de Martinsa y Fadesa atribuyó tal valor a los inmuebles adquiridos a la empresa coruñesa que permitió revalorizarlos contablemente en 4.617 millones. Eso convertía la compra de Fadesa -cuyo 86,5% costó 3.512 millones en marzo de 2007- en una ganga, hasta el punto de que la empresa se apuntó 416 millones como beneficio por la diferencia entre la cantidad pagada y el supuesto valor real de los activos.

Y la cosa pudo ser peor. Otra valoración alternativa de CB Richard Ellis -que, según fuentes del mercado, no fue admitida por la CNMV- hubiera supuesto, de haberse utilizado, un ingreso por revalorización de activos de 1.900 millones en lugar de los 416. Martinsa sostiene que encargó la valoración de Tasamadrid "por prudencia".

Ahora, las nuevas valoraciones efectuadas por encargo de los administradores judiciales del concurso de acreedores rebajan bruscamente el valor de los activos de la empresa. En el epígrafe de existencias, en lugar de los 5.912,8 millones que figuraban en las cuentas de la empresa a 30 de septiembre pasado, los administradores valoran ese inventario en 4.654,6 millones. La diferencia se debe casi en exclusiva a "las minusvalías tácitas de acuerdo con las tasaciones recibidas de los terceros independientes y que ascienden a 1.255 millones de euros", según el informe de la administración judicial.

Los administradores también advierten que "el saldo del epígrafe de existencias del ejercicio 2007 incluía como costes capitalizados costes comerciales por importe de 57.291 miles de euros, gastos no capitalizables según el Plan General de Contabilidad", pese a lo cual Ernst & Young no puso ninguna objeción.