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Reportaje:Empresas & sectores

Un semestre negro para el 'ladrillo'

Las inmobiliarias renegocian su deuda tras sufrir una severa depreciación de sus activos

Grúas paradas, obras a medias y ciudades inundadas con el cartel de se vende. Es la estampa de la España de 2008. Una fotografía que ha circulado por Europa y en la que se adivina el descalabro que han sufrido las inmobiliarias en el que ha sido, con diferencia, su peor semestre de la última década. La capitalización de las empresas cotizadas ha caído en picado: 6.657 millones de euros en poco más de ocho meses, un 35%. La cifra sube a 7.552 millones si se añade Martinsa Fadesa, que este verano ha rematado la faena con el mayor concurso de acreedores de la historia de España, con una deuda de 5.200 millones. Los analistas coinciden en que el mercado ya había descontado del valor de las inmobiliarias la acusada caída de ventas y su abultada deuda. Las cosas se complican más: ahora se enfrentan a la depreciación de sus activos.

Cuatro promotoras han provisionado más de 3.200 millones de euros

Colonial, Reyal Urbis y Aisa están renegociando su deuda con la banca

Las ventas de pisos han caído hasta un 50% en zonas de la costa mediterránea

Los créditos a promotores superan los 311.000 millones en plena crisis

A falta de los resultados de Martinsa Fadesa, que se saltó el plazo para informar de sus cuentas, seis inmobiliarias han declarado pérdidas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Los resultados más llamativos han sido los de Colonial, cuya depreciación de activos la ha arrastrado hasta unos números rojos de 2.381 millones. Reyal Urbis tampoco parece levantar cabeza. Desde la fusión entre ambas sociedades, la empresa sólo ha registrado pérdidas. A pesar de la ayuda de 312 millones de Banesto, la firma que preside Rafael Santamaría acabó el semestre con unas pérdidas de 331,7 millones. Afirma, Renta Corporación, Aisa e Inbesòs también cerraron en negativo.

Salvo Testa, la filial patrimonialista de Sacyr-Vallehermoso, ninguna empresa mejora resultados. Sólo Metrovacesa mantiene un beneficio por encima de los 100 millones de euros. "Los resultados han hecho saltar la alarma. Nos dicen lo que ha pasado y nos han confirmado que las valoraciones no reflejaban el valor real de los activos, que estaban sobreponderados", asegura el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren.

Hasta ahora sólo Afirma y Aisa habían realizado provisiones por el deterioro de su patrimonio inmobiliario. A ellas se han sumado Colonial y Reyal Urbis, con lo que las provisiones superan ya los 3.200 millones de euros. Y ello a falta de que algunas empresas, como Parquesol, Realia o Martinsa Fadesa, actualicen el valor de sus existencias.

El deterioro de los activos preocupa sobremanera por tres motivos. Primero, las operaciones corporativas (de compra o fusión) se realizaron sobre precios de suelo e inmuebles que ahora se han desinflado. Segundo, estos activos se hipotecaron para respaldar el crédito, y en plena renegociación la banca exige más garantías. Y tercero, forman parte de planes de desinversión que deben ser continuamente revisados porque el mercado paga menos de lo previsto por ellos. "La refinanciación siempre depende de la capacidad de hipotecar los activos que todavía no lo están, de dar más garantías y de mostrar planes de desinversión. La pregunta es ¿cuánto tiempo aguantarán sin vender?", añade Echavarren.

En plena crisis, el crédito a las inmobiliarias no ha parado de crecer. En el primer trimestre alcanzó los 311.274 millones de euros, según el Banco de España. Un 156% más que tres años atrás. En época de restricciones y encarecimiento del crédito, el dato no sólo resalta la voracidad con la que consume capital la actividad inmobiliaria. También refleja los hervideros en los que se han convertido los despachos de bancos y cajas, a los que acuden cientos de inmobiliarias para reestructurar su deuda. En ello está Colonial, que asegura que ha alcanzado un acuerdo "de principios" no vinculante con la banca acreedora, que ahora también es accionista de la compañía. O Reyal Urbis, que está negociando una prolongación de los plazos para saldar 3.000 millones. O Aisa, que este mes debe cerrar un acuerdo por una cantidad más modesta, 210 millones.

Algunas inmobiliarias han podido reducir su deuda, pero la relación entre el valor de los activos y el endeudamiento (loan to value) sigue siendo muy alto. Sólo Parquesol está por debajo del 50% que los analistas consideran razonable, y el de Colonial alcanza el 79,3%. "Las inmobiliarias tienen problemas en el activo, con depreciaciones que han hecho caer su balance, y en el pasivo. Algunas tienen activos de calidad que deben poner a la venta para disminuir su deuda, pero el problema es que el mercado no los quiere ahora", sostiene la responsable de Estrategia de Inversis, Marián Fernández.

¿Cómo afrontar la crisis? Un directivo de un banco catalán lo tiene claro: "Deben asumir que se les acabó la agresividad. Ahora toca ser conservador. Tienen deberes". Y éstos, resume, son reducir volumen, rebajar costes, recuperar las economías de escala y reajustar las plantillas. "Volver a lo que eran antes del boom", remacha.

El director del área inmobiliaria de PricewaterhouseCoopers, Guillermo Massó, señala que a partir de ahora primará "la tesorería a la rentabilidad". "Puede seguir habiendo pérdidas, pero se debe dar oxígeno a las empresas para que puedan ir eliminando la deuda", afirma. Pero apenas habrá dinero para nuevas promociones. "Sólo para proyectos muy competitivos y con el 50% prevendido", asegura el director de Investigación de Aguirre Newman, Javier García Mateo.

Ahora el mercado no da ningún síntoma de mejoría. Lo demuestran las compraventas de viviendas, que en el primer semestre cayeron un 27,5% en el conjunto de España, según el Instituto Nacional de Estadística. En las comunidades del Mediterráneo, el desplome ha sido más exagerado, de entre un 40% y un 50%. Y no parece que el tramo final del año sea mejor. Las inmobiliarias cotizadas han declarado caídas en las preventas de viviendas de hasta un 75%. Fuentes del mercado apostillan que muchas están sufriendo la tan temida "venta negativa" que se da cuando en un mes hay más clientes que se echan atrás que ventas de pisos.

La actividad patrimonialista podrá salvar en parte los muebles a firmas con edificios en alquiler. Pero para reducir la deuda sin tener ingresos las empresas se enfrentan a duros planes de desinversión, de los cuales no se salva casi nadie. Empezaron ya en enero y la lista es interminable. Habitat vendió sus edificios más emblemáticos de Barcelona, firmados por prestigiosos arquitectos. Colonial se deshizo de grandes proyectos de la plaza de Europa de L'Hospitalet y por los despachos de las consultoras circula un portafolio con varios edificios en la capital catalana y Madrid. Metrovacesa también se ha desprendido de dos centros comerciales, uno en Barcelona y otro en Torrevieja (Alicante) y, según fuentes del mercado, ha dado el mandato de venta de edificios de Londres.

"Las inmobiliarias deberán vender patrimonio de más calidad, porque el suelo es un activo poco líquido. Nadie da financiación a nadie para adquirir suelo", asegura García-Mateo. "Una vez alcanzados los pactos de refinanciación las inmobiliarias deberán cumplir los planes fijados. En ocasiones, venderán con rebaja. El problema estará en que deberán procurar no vender el activo por debajo del precio al que lo han hipotecado en el banco. En especial, el suelo", agrega Massó.

La refinanciación y el posterior plan de desinversiones es ahora el escenario más feliz. Todavía sobrevuelan dos fantasmas: la llegada de un fondo que compre la empresa y la suspensión de pagos. Habitat, la quinta inmobiliaria española, ha encargado al banco de inversión Rothschild la búsqueda de socios que tomen la mayoría del capital, según fuentes cercanas a la empresa. A la práctica, cuelga el cartel de se vende. También la catalana Fbex valoró la venta, pero fuentes del mercado señalan que ya ha alcanzado un preacuerdo con la banca acreedora para salvar el concurso. Sin embargo, Mikel Echavarren considera que "no hay tantos compradores de chollos". "Es muy arriesgado para los administradores. El juez podría considerar que se ha malvendido la empresa y se ha perjudicado a los acreedores, y obligar a dar marcha atrás en la operación", recuerda.

Las inmobiliarias admiten en sus resultados la crisis que atraviesan, y algunas, como Afirma, culpan de ello a la falta de financiación para los compradores. El mismo mal que sufren en sus carnes. La banca y la crisis de demanda ha puesto a estas empresas en jaque. Antaño recordaban que España había colocado cinco inmobiliarias entre las diez primeras de Europa. En 2006, en pleno boom, las nueve inmobiliarias que cotizaban en Bolsa valían 34.391 millones de euros. Su intento de crecer rápido fue en vano. Tras fusiones y adquisiciones, su valor ahora es de 9.532 millones de euros. Sólo una cuarta parte de lo que valían entonces. Y alguna ya se ha quedado en el camino. -

El modelo

La crisis financiera ha puesto prácticamente punto final a un modelo al calor del cual crecieron verdaderos imperios inmobiliarios. Lo siguieron pequeñas y medianas empresas, algunas de las cuales se hicieron grandes. Dos analistas consultados prácticamente coinciden en explicar este proceso. El pilar del modelo es la compra de suelo. En la mayoría de ocasiones, no finalista, con necesidad de mucha gestión y de cambios urbanísticos.

El siguiente paso es crecer. Por una parte, se promovía con un gran endeudamiento, a corto plazo y con pocos fondos propios. De ahí la necesidad de ahora de prolongar buena parte de la deuda. En época de abundancia de liquidez, no era complicado obtener dinero. De forma paralela, se daba entrada a families offices con ampliaciones de capital. La inyección de liquidez de la banca y del capital privado les permitía engullir luego otras compañías con préstamos millonarios. El último paso era la salida a Bolsa.

Pero ahora, dice otro analista, el suelo es un activo "ilíquido", lo que castiga a las empresas que adquirieron más terrenos, sobre todo no finalistas, y a las que se habían comprometido a vender suelo o promociones para hacer frente a préstamos que habían solicitado. Las sociedades más agresivas son, precisamente, las que hoy se están tornando más conservadoras. -

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 7 de septiembre de 2008

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