"Somos una ayuda al exceso de oferta inmobiliaria"

El grupo francés Pierre & Vacances (P&V) lleva 40 años liderando en Europa la construcción y gestión de residencias vacacionales. España es territorio casi virgen para su modelo particular: se construye un complejo turístico, con unidades de tamaño similares a las del apartotel y con servicios comunes, y se venden las habitaciones a inversores. Éstos pueden pasar sus vacaciones en ellas, pero se comprometen a cederlos en gestión a P&V el resto del año. El grupo cuenta con un operador turístico que capta inquilinos, la mayoría familias, procedentes de Francia, pero también de otros países europeos. Al inversor se le garantiza una rentabilidad, del orden del 5%, mientras dure el contrato de gestión. José María Pont, que hasta hace poco dirigía MedGroup, el fondo del inversor George Soros, pilotará el plan de expansión del grupo en España, donde aterrizó discretamente en 2005 en Bonmont, cerca de Tarragona, y en la Costa del Sol.

"España es estratégica para el grupo. A corto plazo, P&V centrará sus esfuerzos en el negocio urbano, pero a la larga pesará más el turístico"

"Podríamos aprender de otros países. En Francia se desgrava fiscalmente la segunda vivienda si se demuestra que se ha puesto en alquiler"

Pregunta. España es una potencia turística. ¿Por qué esperaron tanto en desembarcar?

Respuesta. En España se fomentó el desarrollo del hotel puro. Algunos promotores intentaron en su día algo parecido a nuestra fórmula por libre, pero se trata de un modelo complejo. Si no tienes un activo adecuado, una comercialización distinta de la convencional del sector residencial y, sobre todo, si no tienes detrás un operador turístico con capacidad para explotar los destinos y captar el turismo, no funciona. Por otro lado, las familias españolas sólo han accedido a la vivienda vacacional, a una segunda vivienda, hace 15 años. Hasta entonces, fue algo elitista.

P. Con el parón de la construcción y la madurez del turismo, ¿no es el peor momento?

R. ¡No! La empresa sólo gestiona en España 800 habitaciones de un total de 50.000. Es nada, poquísimo. Pero nuestro cliente demanda España. Y P&V la ha definido como un país estratégico. Es cierto que P&V llegó 20 años tarde. Pero nuestro presidente, Gérard Brémond, anticipó en 2005 que habría recesión inmobiliaria y pensó que el cambio de ciclo le pillaría en medio. De ahí que P&V no tomara posiciones relevantes. Ahora es obvio que hay un exceso de oferta inmobiliaria en la costa, susceptible de ser reconducida a nuestro modelo. Podemos ser una ayuda para el exceso de oferta inmobiliaria.

P. Pero sobran segundas residencias. ¿Van a construir más?

R. En nuestra estructura societaria, la sociedad P&V Desarrollo construye el activo y P&V Inversión Inmobiliaria comercializa ese activo con el inversor. Pero dos tercios de la facturación del grupo (1.500 millones de euros) corresponde a la gestión y a la función de operador turístico. Capta turismo que vaya a los apartamentos, gestiona los servicios comunes del complejo... Construir nuevos complejos es secundario. Lo primero es aprovechar lo que hay hecho, o lo que está a medio hacer, para ponerlo en gestión y en rentabilidad.

P. Vaya, que se ven como un instrumento para dinamizar las viviendas vacías de la costa...

R. Sería óptimo para dinamizar un mercado estancado como el nuestro. Y también deberíamos aprender de otros. En Francia, el Gobierno decidió desgravar fiscalmente la primera vivienda, la segunda o la tercera con la condición de que el propietario demostrara que la había puesto en el mercado de alquiler.

P. ¿No es más caro el metro cuadrado con su modelo?

R. No. Puede estar sobre los 4.500 euros el metro cuadrado en zonas donde el metro cuadrado residencial puro está entre los 4.500 y los 5.000. En los Alpes franceses se está lanzando una promoción con apartamentos de 70 metros cuadrados a 170.000 euros, una inversión ajustada.

P. ¿En qué zonas buscan?

R. Estamos haciendo un estudio pormenorizado por toda la costa para buscar las mejores localizaciones. Y para ver qué mercado podemos digerir en cada zona para operar con éxito. Nos planteamos llegar a las 5.000 unidades de gestión antes de terminar 2010. Eso requerirá una inversión importante. No puedo cuantificarla aún. Dependerá de si vamos a Murcia o a Baleares.

P. Suelen trabajar en alianzas. ¿Qué tipo de acuerdos buscan en España y con quién?

R. Sí buscamos compañeros de viaje. Los estamos identificando. En principio, promotores con los que ayudar a completar el desarrollo de una promoción.

P. P&V también desarrolla residencias vacacionales en ciudades. ¿Lo harán en España?

R. El producto urbano responde al concepto de apartotel, igual que en turismo, pero pensado para personas cuyas estancias en una ciudad superan los cinco días. Funciona con las marcas Adagio, participada al 50% con Accor y de tres o cuatro estrellas, y Orion, de dos o tres estrellas. A corto plazo, al grupo le interesa estratégicamente en España desarrollar el negocio urbano. Canalizará su esfuerzo hacia la dinamización de esta pata. Es la más factible. La situación en la costa aún requiere tiempo para clarificarse. Pero al final, lo importante será el negocio turístico. El negocio urbano sólo pesa un 15% en el grupo.

P. ¿Y legalmente cómo está regulada esta actividad?

R. No hay un marco legal específico y sí sería deseable. Porque el riesgo de nuestro sector es el intrusismo y sería deseable que la ley protegiera específicamente a los usuarios y a las empresas. Tenemos que acogernos a la legislación vigente, que no pone obstáculos a desarrollos de este tipo.