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La inversión en oficinas bate récords y alcanza los 1.900 millones

La crisis de la vivienda desplaza el capital hacia los edificios para uso empresarial

Los edificios de oficinas se han convertido en el refugio de la inversión inmobiliaria. Las compraventas de espacios e inmuebles para actividades empresariales en 2007 sumaron 1.937 millones de euros en el área metropolitana de Barcelona, el 19% más que en el año anterior, según el informe anual de la consultora Cushman & Wakefield (C & W). Por tercer año consecutivo, la capital catalana bate récords de inversión gracias a la creación y llegada de nuevas empresas.

Pero este año, según varias fuentes del mercado, el monopoly barcelonés se ha visto animado por la crisis del segmento residencial. El parón de ventas de pisos ha provocado que algunas empresas se hayan visto obligadas poner propiedades a la venta para hacer caja y saldar deudas. Para algunas de ellas, la venta urgía tanto que hasta han cerrado "operaciones por debajo de los precios a los que estábamos acostumbrados, incluso del precio de tasación", aseguró la directora de inversión de Jordà & Guasch (J & G), Esther Junyent. A la moderación del precio se añade una subida aproximada de los alquileres del 8%, que hace todavía más atractiva la ciudad para los inversores, puesto que las rentabilidades en el centro de Barcelona pasan de haber ido cayendo año tras año hasta llegar a alrededor del 4%, a subir hasta el 4,75%.

Los alquileres han llegado a máximos históricos de 28 euros el metro

15 edificios pasaron de ser oficinas a pisos en 2004; en 2007, sólo tres

El director de Investigación de Oficinas en Barcelona de C&W, Eusebi Carles, recordó que las consultoras lamentaban en cada cierre de ejercicio que el mercado barcelonés podría haber captado más inversión si hubiera habido más producto en venta. Pues bien, este año lo ha habido. En total, se han cerrado 53 transacciones. Las dos mayores operaciones las han protagonizado dos inversores extranjeros. La primera corrió a cargo de GE Real Estate, el brazo inmobiliario de General Electric, que adquirió un paquete de inmuebles a Landscape, la antigua filial del Banc Sabadell, por 650 millones de euros. Según fuentes del mercado, una veintena de estos edificios estaban en Barcelona.

La segunda transacción de mayor tamaño fue la adquisición por parte de la firma de capital riesgo Carlyle de la sede de Telefónica, en la avenida de Roma, por una cantidad que las mismas fuentes sitúan alrededor de 220 millones de euros. Además, el pasado mes de mayo la inmobiliaria Layetana vendió la emblemática Torre Agbar, diseñada por el arquitecto Jean Nouvel, a la sociedad Azurelau, controlada por los ex accionistas de Almirall Prodesfarma Antonio Vila y Santiago Oller.

Del terreno que han ganado las oficinas a la vivienda da fe la escasez de solicitudes de cambios de uso en el centro de Barcelona. En 2003, en pleno boom, se convirtieron en pisos u hoteles más de 100.000 metros cuadrados de superficie del centro de la capital catalana, correspondientes a 14 inmuebles. En 2004 se hizo lo mismo con 15 edificios; en 2005, con 11; en 2006, con seis, y este año, con sólo tres, de acuerdo con los datos de C & W. Si bien es cierto, admite Carles, que la superficie transformada este año es mayor que la del anterior, ello se debe a que una de las operaciones, la de la antigua sede de Telefónica, es de gran envergadura. "Estas cifras ponen de manifiesto que el mercado residencial ha echado el freno, que ya no es rentable comprar oficinas y convertirlas en viviendas, y también demuestran la buena salud del segmento de oficinas", añade Carles.

No sólo la crisis del segmento residencial explica la elevada inversión en oficinas. "La provincia de Barcelona tiene una de las tasas más altas de creación de empresas, del 8,6%, frente al 7,3% de España y el 5,5% del conjunto de Europa", sostiene la directora de Oficinas de J & G, Marta Bosch. Las empresas han requerido 338.000 metros cuadrados, prácticamente la misma superficie que en 2006.

Las firmas que han demandado oficinas para desarrollar su actividad han optado este año abrumadoramente por el alquiler. Si el año pasado el 30% de las empresas decidían comprar, este año sólo lo han hecho el 10%, según Bosch. La fuerte demanda ha supuesto que haya pocos espacios vacíos y que los precios hayan ido subiendo hasta situarse en máximos de 27 o 28 euros el metro cuadrado, aunque fuentes del mercado aseguran que la antigua sede de Ono en la avenida Diagonal, propiedad de Emesa, tiene precios de partida superiores a 30 euros el metro cuadrado.

Las rentas también han ido creciendo en el 22@, que sigue acercándose a los precios de las zonas más céntricas de Barcelona. En el nuevo distrito de negocios de la ciudad se han cerrado, según C & W, alquileres por 23 euros el metro. En los próximos dos años se entregarán 893.511 metros cuadrados de nuevas oficinas, de los cuales cerca del 40% ya están comprometidos. Las zonas que albergarán más proyectos serán el 22@, Viladecans, la plaza de Europa de L'Hospitalet, Sant Cugat del Vallès y Cornellà de Llobregat.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Miércoles, 9 de enero de 2008