El mercado inmobiliario se satura

La venta de viviendas se estanca en Euskadi. El mercado inmobiliario ha estado sometido en los últimos años a la paradoja de que los pisos usados fueran más caros que los nuevos, pero ahora suma alguna más: tiene más casas en oferta que nunca, la demanda potencial se mantiene expectante y, sin embargo, se vende cada vez menos. En el segundo trimestre de este año había 19.130 viviendas en oferta,un hito nunca alcanzado. En el tercer trimestre (último dato oficial) habían crecido hasta las 20.439. El de segunda mando (con el 42,5% de los pisos en venta) es el mercado más afectado. Y el exceso de oferta no lleva camino de resolverse a corto plazo.

Un piso usado que hace año y medio se podía vender en un plazo medio de tres meses, ahora ya no baja de seis, lo que provoca que las casas se vayan acumulando sin tener salida. El pesimismo ha cundido, aunque algunos expertos se resisten a hablar de crisis y prefieren denominar a la actual coyuntura de "aterrizaje suave".

Las subidas del 12% anual no volverán a darse, dicen las inmobiliarias

Es el caso de Juan Ramón Apezetxea, secretario-coordinador de la Asociación de Constructores y Promotores de Guipúzcoa. "Es evidente que en los últimos meses se ha producido una ralentización. La vivienda nueva libre está costando venderla un poco más, pero no hay preocupación, porque se termina por vender". Apetzetxea considera hasta cierto punto lógica la corrección, porque el sector estaba disparado. "Todo esto hará que el sector se reordene de una manera conveniente para todos. Las grandes empresas de la construcción que toda la vida han estado aquí, van a seguir en primera línea".

El informe sobre oferta inmobiliaria elaborado por el Gobierno vasco para el tercer trimestre refleja un empeoramiento generalizado de la evolución de las ventas, especialmente las de vivienda usada. El índice de dinamismo inmobiliario, que es un indicador de las expectativas de ventas de los promotores y agentes de la propiedad, ha descendido a las cotas más bajas. En septiembre pasado, este indicador daba 14 puntos sobre 100 posibles, cuando en los mejores momentos llegó a los 70 puntos.

Lo que parece claro es que la euforia inmobiliaria que ha vivido Euskadi en los últimos años ha dado paso a un momento de recesión, que se arrastra desde hace año y medio y que podría prolongarse otro tanto. Al menos, eso son los cálculos del presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Álava, Jaime Rubias, quien ha visto como se han ido cerrando en el último año 40 de las 100 inmobiliarias que trabajaban en Vitoria. "No volveremos a ver subidas de precios de un 10 o un 12% anual. Eso es historia. Una vez que se estabilizado el mercado, como mucho podrán darse incrementos similares al IPC".

Eso es lo que ha ocurrido en el tercer trimestre con relación al mismo periodo del año anterior. El precio medio de las viviendas usadas creció un 3,7%, la subida más moderada de los últimos cinco años. En el caso de Álava, los precios de los pisos libres nuevos cayeron un 7,7%, mientras que Vizcaya registró una subida del 16,6% y Guipúzcoa del 16%. Sin embargo, esos porcentajes están distorsionados, dado que en ambas provincias los pisos que se ofertaron en el tercer trimestre (momento de hacer el estudio) correspondían a ofertas residenciales de lujo.

En realidad, según el informe, el piso de tipo medio, que responde a la vivienda a la que aspira la mayoría de los ciudadanos (80 metros cuadrados con garaje y trastero), sólo se ha incrementado un 2% de media.

El gerente de la Asociación de Constructores y Promotores de Vizcaya, Iñaki Urrezti, circunscribe el mal momento al mercado de los pisos de segunda mano. "Todo lo que se construye se vende. A lo mejor, un poco más tarde que hace un año, pero se vende", resalta. A pesar de que demanda existe, se construye menos que nunca, se queja Urrezti. En los primeros nueve meses de este año, en Vizcaya se ha iniciado la edificación de 3.350 viviendas, 500 menos que el año pasado. Esto significa una media de cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes, la más baja de España. ¿Por qué? "En Vizcaya hay demanda", argumenta Urrezti, "pero la Ley de Suelo actual y las anteriores han limitado la evolución. Los precios de las viviendas de protección oficial ni cubren los costes de los constructores, y la diferencia repercute en los pisos libres. Y el caso es que en Vizcaya apenas se construyen pisos protegidos. De 2001 a 2006, se han levantado un 44% menos. Si no hay viabilidad económica, no se construye".

Urrezti precisa que la situación de Álava en cuanto a vivienda protegida es diametralmente diferente a la de Vizcaya. "La administración dispone de suelo y la edificación puede resultar más interesante para los constructores, ya que obtienen los solares en mejores condiciones".

Por primera vez, el estudio sobre la oferta inmobiliaria del Gobierno refleja que los operadores del sector creen que los precios de los pisos retrocederán el próximo año. Esta puede ser una circunstancia para explicar que los demandantes de vivienda se lo estén pensando dos veces antes de adquirir una casa, con lo que se acumulan las casas sin vender y el mercado va camino de la parálisis.

Los potenciales compradores aplazan la adquisición a la espera de que los precios caigan y mejoren las condiciones a la hora de solicitar un préstamo. Urrezti no cree que el precio de los pisos nuevos libres vaya a bajar, porque la oferta se mantiene "muy débil" y más bien se estabilizará. "Donde se producirán las fluctuaciones es en las viviendas de segunda mano", augura.