Constitución de hipoteca

Para determinar la tributación de la constitución de la hipoteca deberá estarse a la condición de quien la constituya. Así resultará sujeta al IVA cuando se trate de un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad económica, mientras que lo será por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados cuando actúe como particular, aun cuando el acreedor hipotecario lo fuese en calidad de empresario o profesional.

Cuando la constitución de la hipoteca estuviese sujeta al IVA, no tributará por dicho impuesto al encontrarse exenta del mismo, pero su formalización en escritura pública, como paso previo para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad, estará sujeta y no exenta por la modalidad de actos jurídicos documentados del citado impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, al no resultar incompatible con el IVA. Lo que no tendrá lugar cuando la hipoteca resulte sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, al ser incompatibles ambos conceptos.

Cuando la hipoteca se constituya por un particular en garantía de un préstamo, no tributará como transmisión patrimonial onerosa

No obstante, cuando la hipoteca se hubiera constituido por un particular en garantía de un préstamo, su constitución no tributaría como transmisión patrimonial onerosa, al disponer el texto refundido del impuesto que en ese caso la hipoteca tributará exclusivamente por el concepto de préstamo, es decir, de forma conjunta con el mismo, siendo así que dicho texto legal declara, a su vez, exentos de tributar por el concepto expresado a los préstamos cualquiera que sea la forma en la que se instrumenten.

Para ello será necesario que la constitución de la hipoteca sea simultánea a la concesión del préstamo o que en el otorgamiento de éste estuviese prevista la constitución de dicha garantía, según dispone el reglamento del impuesto.

Por ello, cuando se sustituya una garantía hipotecaria por otra, procediéndose en su consecuencia a cancelar la hipoteca sobre el inmueble inicial y a constituir otra nueva sobre un inmueble distinto, dicha sustitución representaría dos hechos imponibles diferentes.